En Thaïlande, un acquéreur étranger rencontre deux formes de détention d’un lot de copropriété : la pleine propriété dans la limite du quota étranger, et le bail longue durée (leasehold). On les présente parfois comme quasi équivalents. Ils ne le sont pas — les différences de sécurité juridique, de revente et de financement sont structurelles, et elles doivent orienter à la fois votre choix et votre prix.
Qu’apporte la pleine propriété à un acquéreur étranger ?
La propriété enregistrée du lot lui-même, sans échéance. Vous pouvez vendre à tout moment à tout acquéreur que le quota autorise, donner le lot en location, le rénover dans le respect du règlement de l’immeuble et le transmettre à vos héritiers. Votre nom figure sur le titre de propriété au Département des Terres, et votre consentement est requis pour tout ce qui affecte votre lot.
Sa seule contrainte pour un étranger est le quota de 49 % de l’article 19 bis de la loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979) : la pleine propriété ne vous est ouverte que là où le programme dispose encore de marge.
Qu’est-ce qu’un lot de copropriété thaïlandais en leasehold, exactement ?
Un bail enregistré, et non une propriété. Un « achat » en leasehold est un bail de longue durée inscrit sur le titre du lot pour une durée maximale de 30 ans — l’article 540 du Code civil et commercial plafonne à ce niveau la durée susceptible d’enregistrement. Les offres « 30 + 30 + 30 ans » reposent sur des promesses de renouvellement stipulées au contrat. Une promesse de renouvellement engage celui qui l’a souscrite, mais elle ne constitue pas un droit réel enregistré : si le propriétaire du fonds vend, devient insolvable ou refuse simplement, faire exécuter un renouvellement des décennies plus tard relève du contentieux et non de la formalité.
L’enregistrement du bail coûte 1,1 % du total des loyers de la période (1 % de droit d’enregistrement et 0,1 % de droit de timbre), soit en général bien moins que les frais d’une mutation en pleine propriété. Mais un bail est un actif qui s’épuise : à douze ans de terme restant, il vaut beaucoup moins qu’à vingt-huit, et les banques financent rarement les reventes en leasehold. La sous-location et la cession dépendent de ce que stipule le bail : ces clauses méritent donc un examen attentif.
Dans quels cas un acquéreur étranger se verra-t-il proposer du leasehold ?
Dans trois situations : les programmes dont le quota étranger est plein, où le leasehold constitue la voie restante pour les acquéreurs étrangers ; les programmes édifiés sur un terrain loué — souvent des emplacements centraux de premier ordre appartenant à des institutions qui ne vendent pas — où tous les acquéreurs, thaïlandais comme étrangers, détiennent un bail ; et certains programmes des marchés balnéaires. Aucune de ces situations n’est en soi problématique, mais chacune se valorise différemment, et un leasehold proposé au prix de la pleine propriété est mal valorisé.
Faut-il acheter en pleine propriété ou en leasehold ?
En pleine propriété partout où le quota le permet, et en leasehold uniquement à un prix qui reflète ce qu’il est. La pleine propriété convient à l’acquéreur qui veut un actif : souplesse de revente, transmission, aucun compte à rebours. Le leasehold peut convenir à un long séjour personnel à un prix d’entrée plus faible, ou pour accéder à un emplacement que la pleine propriété n’atteint pas, à condition de le valoriser pour ce qu’il est : le droit d’user d’un lot pendant une durée déterminée.
Avant de vous engager dans un leasehold, demandez qui est le propriétaire du fonds, ce que prévoit exactement le contrat en matière de renouvellement, si le bail peut être cédé ou sous-loué, et quelle sera la durée restante au moment où vous envisagez de sortir. Ce sont précisément les questions auxquelles un audit juridique est destiné à répondre — disponible dans le cadre d’un mandat distinct.
Ce guide contient des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; il ne constitue pas un conseil juridique. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente. Un examen juridique est possible auprès de Suwanvara Law Firm, dans le cadre d’un mandat distinct.