永久产权与租赁产权

永久产权给外籍买家什么？

对单位本身的登记所有权，没有到期日。您可以随时卖给配额允许的任何买家、把单位出租、在楼盘规约允许的范围内装修，并把它留给继承人。您的名字登记在土地厅的房屋所有权证上，任何影响到您单位的事项都须经您同意。

对外国人而言，它唯一的约束就是《公寓法》佛历 2522 年（1979 年）第 19 条之二所定的 49% 配额 — 只有在该项目仍有余量时，您才能取得永久产权。

泰国的租赁产权公寓究竟是什么？

是一份经登记的租约，而不是所有权。所谓租赁产权“购买”，其实是一份针对该单位产权登记的长期租约，期限最长 30 年 — 《民商法典》第 540 条把可登记的期限上限定在这里，这也是泰国法律允许登记的最长期限。“30 + 30 + 30 年”的说法，靠的是合同中的续期承诺。续期承诺对作出承诺的一方具有约束力，但它不是一项经登记的物权：如果产权人转让、破产，或者干脆拒绝，几十年之后要强制其续期，就是一个诉讼问题，而不是一道手续。

登记租约的费用为整个期限租金总额的 1.1%（1% 登记费加 0.1% 印花税），通常远低于永久产权的过户成本。但租约是一项会消耗殆尽的资产：剩余 12 年时，它的价值远低于剩余 28 年时，而银行也很少为租赁产权的二手交易提供贷款。能否转租与转让，取决于租约怎么写，因此那些条款值得仔细审阅。

外籍买家在什么情况下会被提供租赁产权？

在三种情形下：外籍配额已满的项目，此时租赁产权是外籍买家仅剩的途径；建在租赁土地上的项目 — 往往是由不出售土地的机构持有的核心地段 — 此时无论泰籍还是外籍买家，持有的都是租赁产权；以及部分度假市场的项目。这几种情形本身都不必然是问题，但它们的定价逻辑各不相同，而以永久产权的价格出售的租赁产权，就是定错了价。

该买永久产权还是租赁产权？

只要配额允许就买永久产权，租赁产权则只在价格反映其本来面目时才考虑。永久产权适合把它当作资产的买家 — 转售灵活、可以继承、没有在走的倒计时。租赁产权则可能适合以较低门槛长期自住，或进入永久产权触及不到的地段，前提是您按它的本来面目为它估值：在一段确定的期限内使用某个单位的权利。

在决定接受租赁产权之前，请弄清楚产权人是谁、合同中关于续期的确切措辞是什么、租约能否转让或转租，以及在您预计退出的时点上剩余期限还有多长。这些正是法律审查所要回答的问题 — 可依另行签订的委托取得。