二手公寓可能非常划算：已经完工、可以实地查看，而且所在楼盘的管理记录是事实而非承诺。但您同时也在承接这套单位的历史。本清单涵盖从看中一套房到付定金之间应当核实的事项，以及哪些内容应当一直保留为条件直至过户。
产权证和卖方该核对什么？
从房屋所有权证的复印件上核对三件事：登记所有权人就是要卖给您的那个人（或持有可证明的出售授权）；证上载明的单位与建筑面积与您看过的相符；以及他项权利一栏 — 任何抵押都必须在过户时或之前解除，这本身很正常，当天在土地厅办理即可，但它应当是事先安排好的，而不是当场才发现的。
若卖方身在境外并通过授权委托书代为处理，请核验该文书 — 它必须符合法定格式，而不规范的授权委托书，是导致过户失败的一个反复出现的原因。
怎样查证楼盘的财务是否健康？
索取三份文件：无欠费证明、维修基金结余，以及最近一次业主大会年会的会议记录。《公寓法》佛历 2522 年（1979 年）第 29 条规定，土地厅办理过户登记前须有业主法人团体出具的、证明该单位不欠共有部分费用的证明，因此无欠费证明无论如何都会出具。请坚持尽早看到这一情况：欠费是跟着单位走的，欠费的卖方需要用售房款把它结清。既然要问，不妨顺便问清楚维修基金的结余、是否有计划中的专项摊派 — 外立面工程、电梯更换、防水改造 — 以及楼盘是否有妥当的保险。一套漂亮的房子如果所在的楼盘资金不足，那就是一张被推迟的账单。
读一读上一次业主大会年会的会议记录，是了解一栋楼最快也最诚实的方式：纠纷、在建项目、预算是否健康、管理水平如何，都在里面。
现有租客或外籍配额会影响二手房交易吗？
两者都会，而且两者都应写进合同，而不是停留在口头。在您作出承诺之前，请向业主法人团体确认外籍配额情况，并把定金与“过户时签发配额证明函”挂钩。如果您是从外籍业主手中购买，这笔过户对配额是中性的 — 这正是外籍转外籍二手交易一个不太被提起的好处。
请询问是否有人正在使用该单位。租约在买卖之后继续存在 — 《民商法典》第 569 条规定租赁不因所有权移转而消灭，第 538 条则使三年以内的租约即便未经登记也可对抗新业主 — 因此若该单位已出租，请先决定您买的是一份自带租金收入的投资，还是需要交吉（空置交房），并把答案写进合同。
预订协议与买卖合同必须写明什么？
两份加起来必须写明价格、定金，以及定金退还的每一项条件。预订协议应当载明价格、定金数额，以及在哪些情形下定金可退 — 无配额、产权瑕疵、卖方违约。买卖合同应当明确分配过户费与各项税费、约定过户日期，并列明哪些东西随房一并交付：家具、固定装置、车位权利、尚在有效期内的保修项目。
这正是法律审查值回其费用的地方：产权查询、合同审阅与过户当日陪同，恰恰就是 Suwanvara Law Firm 依另行签订的委托所提供的尽职调查与过户服务的范围。它从来不是必须的 — 但在任何略有复杂之处的二手交易中，这笔钱花得值。
- 房屋所有权证复印件 — 所有权人、面积、他项权利
- 卖方身份证明，或经核验的授权委托书
- 无欠费证明与共有部分管理费欠费情况
- 维修基金结余、计划中的专项摊派、楼盘保险
- 最近一次业主大会年会的会议记录
- 外籍配额确认，并在过户时再核一次
- 租约状况与交吉条款
- 定金退还条件的书面约定
- 过户费与各项税费的明确分担
- 随房交付物品的清单
身在境外，怎样安全地完成购房？
把钱怎么付、字怎么签，做得和在自己国家一样谨慎，并把任何催促您从简的压力都视为停下来的理由。尽职调查回答的是这套房子本身是否可靠。本节回答的是另一个问题：围绕它的这笔交易是否在被正当地进行。外籍买家在泰国遇到的困难，大多并不离奇 — 它们只是本该有的常规谨慎被跳过了，因为买家人在八千公里之外、赶时间，而且正在读一份自己无法核对的文件。
先说钱，因为钱是不可逆的那一部分。购房款应当通过银行转账，从您本人在境外的账户，汇入一个户名与合同中所载卖方一致的账户 — 一手房是开发商公司，二手房是登记所有权人，或双方约定的银行监管（escrow）安排。若合同写的是公司，却要求您付款给个人账户，或要求汇往第三国，或要求现金支付，那就是停下来、并以书面方式追问为什么的理由。请保留每一份汇款凭证：无论如何，您在土地厅都需要它来证明资金自境外汇入。
接着是文件。绝不要签署一份您读不懂的文件。泰国的合同通常会出具双语文本，但若只有泰文版本，请在签字之前而不是之后取得译文 — 并且要清楚，当两个版本不一致时，合同通常约定以泰文文本为准。请读清楚定金买到的是什么，更重要的是，什么情况下它会退回来：一份没有写明退款条件的预订单，就是一份没有退款条件的预订单。
最后是人。您有权知道自己在与谁打交道、对方代表谁。请询问哪一家公司对该房源负责、这位中介代表的是您还是卖方，以及他的报酬从何而来 — 一家坦荡的机构，会毫不迟疑地回答这三个问题。要求您今天就定下来、只有通过公司或代持架构才走得通的方案、坚持绕开土地厅办理 — 这三件事中的任何一件，都足以构成您走开的理由。
这些都不需要律师。但有律师会让每一件都更省心，这也正是法律尽职调查作为一项服务存在的原因 — 可通过 Suwanvara Law Firm 依另行签订的委托取得，或委托您自行选定的任何顾问。它从来不是购房的条件，而在本站或任何网站上刊登一套房源，都不构成对它的法律核验。
- 从您本人在境外的账户以外币汇出购房款，并保留银行的汇款凭证
- 只付给户名与合同中所载卖方一致的账户 — 公司交易绝不付给个人账户，绝不用现金
- 对任何要求付给第三方、汇往第三国，或在最后关头通过邮件新增账户的请求，都要提高警惕
- 绝不签署您读不懂的文件；先取得译文，并确认以哪一语言版本为准
- 在支付任何款项之前，先取得定金退还条件的书面约定
- 确认谁对该房源负责、中介代表哪一方，以及他的报酬从何而来
- 向业主法人团体确认外籍配额情况，并让您的报价始终以此为条件
- 坚持在土地厅办理过户，并在登记时如实申报成交价
- 亲自出席过户，或通过一份依法办妥的授权委托书委托他人出席
- 把催促决定、承诺回报与代持架构，都当作放慢脚步的理由，而不是加快的理由
本指南面向外籍买家，属一般性信息，不构成法律意见。法规、费率与办理流程会发生变化，个案情况亦各不相同。如需法律审查，可另行委托 Suwanvara Law Firm 提供。