재판매 콘도미니엄 실사 체크리스트

권리증서와 매도인에 대해 무엇을 확인해야 합니까?

세대 권리증서 사본에서 세 가지를 확인하십시오. 등기된 소유자가 고객께 매도하는 사람인지(또는 매도 권한을 서면으로 갖추었는지), 증서에 기재된 세대와 바닥 면적이 고객께서 보신 것과 일치하는지, 그리고 담보·부담란입니다. 저당권은 이전 시 또는 그 전에 말소되어야 하며, 이는 정상적인 일로 당일 토지국에서 처리하지만, 발견하는 것이 아니라 미리 계획해 두어야 할 사항입니다.

매도인이 해외에 있고 위임장을 통해 처리하는 경우에는 그 서면을 검증받으십시오 — 법정 양식을 갖추어야 하며, 부적법한 위임장은 이전이 무산되는 반복적인 원인입니다.

건물의 재무 건전성은 어떻게 확인합니까?

세 가지 서류를 요청하십시오. 무채무 증명서, 장기수선충당금 잔액, 그리고 직전 정기 총회의 회의록입니다. 「콘도미니엄법」 불기 2522년(서기 1979년) 제29조는 토지국이 이전 등기를 하기 전에 해당 세대가 공용 비용을 체납하고 있지 않다는 관리단(법인)의 증명을 요구하므로, 무채무 증명서는 어차피 발급됩니다. 상황은 일찍 확인하겠다고 주장하십시오. 연체는 세대를 따라가며, 관리비가 밀린 매도인은 매각 대금에서 이를 정산해야 합니다. 문의하시는 김에 장기수선충당금 잔액, 계획된 특별 부과금 — 외벽 공사, 승강기 교체, 방수 공사 — 그리고 건물이 적절한 보험에 가입되어 있는지도 확인하십시오. 자금이 부족한 건물의 아름다운 세대는 미뤄 둔 청구서입니다.

직전 정기 총회의 회의록을 읽어 보시는 것이 건물을 파악하는 가장 빠르고 정직한 방법입니다. 분쟁, 진행 중인 공사, 예산 건전성, 관리 수준이 모두 거기에 있습니다.

임차인이 거주 중이거나 외국인 쿼터가 재판매 매수에 영향을 줍니까?

둘 다 영향을 줄 수 있고, 둘 다 대화가 아니라 계약서에 들어가야 할 사항입니다. 무엇을 약정하시기 전에 관리단(법인)에 외국인 쿼터 현황을 확인하시고, 예약금을 이전 시 쿼터 확인서가 발급되는 것을 조건으로 하십시오. 외국인 소유자에게서 매수하시는 경우 그 이전은 쿼터 중립적이며, 이는 외국인 간 재판매의 조용한 장점 중 하나입니다.

세대를 점유하고 있는 사람이 있는지 문의하십시오. 임대차는 매매 후에도 존속합니다 — 「민상법전」 제569조는 소유권이 이전되어도 임대차를 존속시키고, 제538조는 3년 이하의 임대차라면 등기되지 않았더라도 새 소유자를 구속하게 합니다 — 따라서 세대가 임대 중이라면 임대 수입이 딸린 투자를 매수하시는 것인지 아니면 공실 인도가 필요하신지 결정하시고, 그 답을 계약서에 기재하십시오.

예약 계약서와 매매계약서에는 무엇이 기재되어야 합니까?

두 계약서를 합쳐 가격, 예약금, 그리고 예약금이 반환되는 모든 조건이 기재되어야 합니다. 예약 계약서에는 가격, 예약금, 그리고 정확히 어떤 경우에 반환되는지 — 쿼터 부족, 권리 하자, 매도인의 채무불이행 — 가 기재되어야 합니다. 매매계약서에는 이전 수수료와 세금의 분담을 명시하고, 이전일을 정하고, 세대와 함께 남는 것을 열거해야 합니다. 가구, 붙박이 설비, 주차 구획 권리, 남아 있는 보증 항목입니다.

법률 검토가 그 비용값을 하는 지점이 바로 여기입니다. 권리 조사, 계약서 검토, 이전 참석은 정확히 Suwanvara Law Firm이 별도의 위임계약으로 제공하는 실사 및 이전 지원 업무의 범위입니다. 이는 결코 필수가 아닙니다 — 다만 조금이라도 복잡한 재판매에서는 잘 쓴 돈입니다.

• 세대 권리증서 사본 — 소유자, 면적, 담보·부담
• 매도인의 신원 확인 또는 검증된 위임장
• 무채무 증명서와 관리비 연체 현황
• 장기수선충당금 잔액, 계획된 특별 부과금, 건물 보험
• 직전 정기 총회 회의록
• 외국인 쿼터 확인, 그리고 이전 시 재확인
• 임대차 현황과 공실 인도 조건
• 예약금 반환 조건의 서면 기재
• 이전 수수료와 세금의 명시적 분담
• 세대와 함께 이전되는 물품의 목록

해외에서 안전하게 매수하려면 어떻게 해야 합니까?

본국에서와 똑같이 신중하게 돈을 움직이고 서류에 서명하시고, 그렇게 하지 말라는 압박은 멈추어야 할 이유로 보시면 됩니다. 실사는 그 부동산이 견실한지에 답합니다. 이 항목은 다른 질문, 즉 그 부동산을 둘러싼 거래가 제대로 진행되고 있는지에 답합니다. 외국인 매수인이 태국에서 겪는 어려움은 대부분 특이한 것이 아닙니다 — 매수인이 8,000킬로미터 떨어진 곳에서 서두르며, 확인할 수 없는 언어로 된 문서를 읽고 있었기에 통상의 주의를 건너뛴 결과일 뿐입니다.

먼저 돈입니다. 되돌릴 수 없는 부분이기 때문입니다. 매입 자금은 고객 본인의 해외 계좌에서, 계약서에 기재된 매도인과 명의가 일치하는 계좌로 — 신규 세대라면 개발사 법인, 재판매라면 등기된 소유자, 또는 합의된 경우 은행 에스크로 — 은행 송금으로 이동해야 합니다. 계약서에 법인이 기재되어 있는데 개인 계좌로, 제3국으로, 또는 현금으로 지급하라는 요구는 멈추고 서면으로 이유를 묻는 이유가 됩니다. 모든 송금 증빙을 보관하십시오. 자금이 해외에서 들어왔음을 증명하기 위해 어차피 토지국에서 필요합니다.

다음은 서류입니다. 읽으실 수 없는 문서에는 결코 서명하지 마십시오. 태국의 계약서는 통상 이중 언어로 작성되지만, 태국어본만 있는 경우에는 서명 후가 아니라 서명 전에 번역본을 확보하십시오 — 그리고 두 판본이 다를 때 계약서는 통상 태국어본이 우선한다고 정하고 있음을 유념하십시오. 예약금으로 무엇을 얻는지, 그리고 더 중요하게는 어떤 경우에 반환되는지를 읽으십시오. 반환 조건이 기재되지 않은 예약 서식은 반환 조건이 없는 예약 서식입니다.

마지막은 사람입니다. 고객께서는 누구와 거래하고 있으며 그 상대가 누구를 대리하는지 아실 권리가 있습니다. 어느 회사가 그 매물에 책임을 지는지, 그 중개인이 고객을 대리하는지 매도인을 대리하는지, 그리고 어떻게 보수를 받는지 물어보십시오 — 떳떳한 사업자라면 세 가지 모두에 주저 없이 답합니다. 오늘 결정하라는 압박, 법인이나 명의대여 구조를 통해야만 성립하는 제안, 또는 토지국을 거치지 않겠다는 고집은 각각 그 자체로 물러설 충분한 이유입니다.

이 중 어느 것도 변호사가 있어야만 되는 일은 아닙니다. 다만 변호사가 있으면 모두 수월해지며, 그것이 법률 실사가 하나의 서비스로 존재하는 이유입니다 — Suwanvara Law Firm과의 별도 위임계약으로, 또는 고객께서 직접 선임하신 자문사를 통해 이용하실 수 있습니다. 이는 결코 매수의 조건이 아니며, 본 사이트를 비롯한 어떤 사이트에 매물이 게재되었다는 사실도 그 매물에 대한 법적 검증이 아닙니다.

• 매입 자금은 고객 본인의 해외 계좌에서 외화로 송금하시고, 은행의 송금 증빙을 보관하십시오
• 계약서에 기재된 매도인과 명의가 일치하는 계좌로만 지급하십시오 — 법인 거래에서 개인 계좌로, 현금으로는 결코 지급하지 마십시오
• 제3자에게, 제3국으로, 또는 막판에 이메일로 추가된 계좌로 지급하라는 요구는 경계하십시오
• 읽으실 수 없는 문서에는 결코 서명하지 마시고, 먼저 번역본을 확보하고 어느 언어본이 우선하는지 확인하십시오
• 무엇을 지급하시기 전에 예약금 반환 조건을 서면으로 받으십시오
• 누가 그 매물에 책임을 지는지, 중개인이 누구를 대리하는지, 어떻게 보수를 받는지 확인하십시오
• 관리단(법인)에 외국인 쿼터 현황을 확인하시고, 매수 제안은 계속 그것을 조건으로 하십시오
• 이전은 토지국에서 이루어져야 하며 등기 시 매매가가 정직하게 기재되어야 한다고 요구하십시오
• 이전에는 직접 참석하시거나, 적법하게 작성된 위임장으로 대리인을 선임하십시오
• 결정을 재촉하는 압박, 약속된 수익, 명의대여 구조는 서두를 이유가 아니라 속도를 늦출 이유로 보십시오