Чек-лист проверки при покупке квартиры на вторичном рынке

Что проверить в свидетельстве о праве собственности и у продавца?

Три вещи — по копии свидетельства о праве собственности на квартиру: что зарегистрированный собственник является тем самым лицом, которое вам продаёт (или имеет документально подтверждённые полномочия на продажу); что описание квартиры и её площадь совпадают с тем, что вы смотрели; и раздел обременений — любая ипотека должна быть погашена при переходе права или до него, что нормально и делается в Земельном департаменте в тот же день, но должно быть спланировано, а не обнаружено.

Если продавец находится за рубежом и действует по доверенности, проверьте этот документ: он должен быть составлен в установленной форме, а некорректные доверенности регулярно становятся причиной сорвавшихся сделок.

Как проверить финансовое состояние дома?

Запросите три документа: справку об отсутствии задолженности, остаток резервного фонда и протокол последнего общего годового собрания. Статья 29 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) требует справки юридического лица кондоминиума о том, что по квартире нет задолженности по общим расходам, — без неё Земельный департамент не зарегистрирует переход права, поэтому справка об отсутствии задолженности будет получена в любом случае. Настаивайте на том, чтобы увидеть положение дел заранее: долги следуют за квартирой, и продавец, накопивший задолженность по сборам, должен погасить её из выручки. Заодно спросите об остатке резервного фонда, о запланированных целевых взносах — работы по фасаду, замена лифтов, гидроизоляция — и о том, застрахован ли дом должным образом. Прекрасная квартира в недофинансированном доме — это отложенный счёт.

Чтение протокола последнего общего годового собрания — самый быстрый честный срез состояния дома: споры, планируемые работы, состояние бюджета и качество управления видны именно там.

Влияют ли проживающий арендатор или иностранная квота на покупку на вторичном рынке?

Влиять могут оба, и оба должны быть отражены в договоре, а не в разговоре. Подтвердите положение с иностранной квотой у юридического лица кондоминиума, прежде чем принимать на себя обязательства, и обусловьте задаток выдачей письма о квоте при переходе права. Если вы покупаете у иностранного собственника, переход права нейтрален для квоты — в этом одно из негромких преимуществ перепродаж от иностранца иностранцу.

Спросите, занимает ли кто-нибудь квартиру. Аренда переживает продажу: статья 569 Гражданского и торгового кодекса сохраняет договор аренды при переходе права собственности, а статья 538 означает, что аренда на срок до трёх лет обязательна для нового собственника даже без регистрации. Поэтому, если квартира сдана, решите, покупаете ли вы инвестицию с уже имеющимся доходом или вам нужна свободная квартира, и впишите ответ в договор.

Что должны содержать соглашение о бронировании и договор купли-продажи?

В совокупности — цену, задаток и все условия, при которых он возвращается. Соглашение о бронировании должно указывать цену, размер задатка и точные обстоятельства его возврата: отсутствие квоты, дефект титула, неисполнение со стороны продавца. Договор купли-продажи должен прямо распределять регистрационные сборы и налоги, устанавливать дату перехода права и перечислять, что остаётся с квартирой: мебель, оборудование, права на парковочное место, действующие гарантийные обязательства.

Именно здесь юридическая проверка окупает свой гонорар: проверка титула, анализ договора и присутствие при регистрации перехода права — ровно тот объём, который входит в пакеты due diligence и сопровождения перехода права, предлагаемые Suwanvara Law Firm по отдельному соглашению. Это никогда не является обязательным, но при сколько-нибудь сложной перепродаже это хорошо вложенные деньги.

• Копия свидетельства о праве собственности на квартиру — собственник, площадь, обременения
• Личность продавца или проверенная доверенность
• Справка об отсутствии задолженности и положение с долгами по эксплуатационным сборам
• Остаток резервного фонда, запланированные целевые взносы, страхование дома
• Протокол последнего общего годового собрания
• Подтверждение иностранной квоты, перепроверенное при переходе права
• Статус аренды и условия передачи свободной квартиры
• Условия возврата задатка в письменном виде
• Прямое распределение регистрационных сборов и налогов
• Опись того, что передаётся вместе с квартирой

Как безопасно покупать, находясь за рубежом?

Перемещая деньги и подписывая документы ровно так же тщательно, как вы делали бы это дома, и воспринимая любое давление в обратную сторону как повод остановиться. Проверка объекта отвечает на вопрос, надёжна ли недвижимость; этот раздел отвечает на другой — правильно ли выстроена сама сделка вокруг неё. Большинство сложностей, с которыми иностранные покупатели сталкиваются в Таиланде, не экзотичны: это обычная осмотрительность, которой пренебрегли, потому что покупатель находился в 8 000 километров, спешил и читал документ на языке, который не мог проверить.

Сначала деньги, потому что именно эту часть нельзя отменить. Средства на покупку должны идти банковским переводом с вашего собственного счёта за рубежом на счёт, наименование которого совпадает с продавцом, указанным в вашем договоре, — компанией-застройщиком для новостройки, зарегистрированным собственником для вторичной квартиры или счётом эскроу, если о нём договорились. Просьба заплатить на счёт физического лица, когда в договоре указана компания, в третью страну или наличными — повод остановиться и письменно спросить почему. Сохраняйте каждое подтверждение перевода: оно в любом случае понадобится вам в Земельном департаменте, чтобы доказать поступление средств из-за рубежа.

Затем документы. Никогда не подписывайте документ, который не можете прочитать. Тайские договоры обычно выпускаются на двух языках, но если существует только тайская версия, получите перевод до подписания, а не после, — и учитывайте, что при расхождении версий договор обычно предусматривает преимущественную силу тайского текста. Читайте, что вам даёт задаток и, что важнее, что его возвращает: бланк бронирования без вписанных условий возврата — это бланк, в котором таких условий нет.

Наконец, люди. Вы вправе знать, с кем имеете дело и в чьих интересах он действует. Спросите, какая компания отвечает за объявление, представляет ли агент вас или продавца и как он получает вознаграждение, — добросовестный бизнес отвечает на все три вопроса без колебаний. Давление принять решение сегодня, предложение, которое работает только через компанию или номинальную структуру, либо настойчивое стремление обойти Земельный департамент — каждое из этого по отдельности является достаточным основанием отказаться от сделки.

Ничто из этого не требует юриста. Всё это проще с юристом — именно поэтому юридический due diligence существует как услуга: он доступен через Suwanvara Law Firm по отдельному соглашению или у любого консультанта, которого вы назначите сами. Это никогда не является условием покупки, а публикация объекта на этом или любом другом сайте не является его юридической проверкой.

• Переводите средства на покупку со своего собственного счёта за рубежом, в иностранной валюте, и сохраняйте банковское подтверждение перевода
• Платите только на счёт, наименование которого совпадает с продавцом по вашему договору, — никогда на счёт физического лица при продаже компанией и никогда наличными
• Настороженно относитесь к любой просьбе заплатить третьему лицу, в третью страну или на счёт, присланный по электронной почте в последний момент
• Никогда не подписывайте документ, который не можете прочитать: сначала получите перевод и выясните, какая языковая версия имеет преимущественную силу
• Получите условия возврата задатка в письменном виде, прежде чем что-либо платить
• Выясните, кто отвечает за объявление, в чьих интересах действует агент и как он получает вознаграждение
• Подтвердите положение с иностранной квотой у юридического лица кондоминиума и сохраняйте это условие в предложении
• Настаивайте, чтобы переход права оформлялся в Земельном департаменте с честным указанием цены при регистрации
• Присутствуйте при регистрации сами либо назначьте представителя по надлежащим образом оформленной доверенности
• Воспринимайте давление, обещанную доходность и номинальные структуры как повод притормозить, а не поторопиться