Un lot de copropriété de revente peut représenter une excellente valeur : achevé, visitable, souvent dans un immeuble dont la gestion relève du constat plutôt que de la promesse. Mais vous héritez aussi de l’histoire du lot. Cette liste de contrôle recense ce qu’il faut vérifier entre le moment où un lot vous plaît et celui où vous versez un dépôt — et ce qu’il faut maintenir sous condition jusqu’à la mutation.
Que dois-je vérifier sur le titre de propriété et sur le vendeur ?
Trois points, à partir d’une copie du titre de propriété du lot : que le propriétaire enregistré est bien la personne qui vous vend (ou qu’elle dispose d’un pouvoir de vendre documenté), que le lot et la surface décrits correspondent à ce que vous avez visité, et la rubrique des inscriptions — toute hypothèque doit être mainlevée au plus tard le jour de la mutation, ce qui est normal et se traite au Département des Terres le jour même, mais doit être prévu et non découvert.
Si le vendeur est à l’étranger et agit par procuration, faites vérifier l’acte : il doit être établi dans la forme prescrite, et les procurations irrégulières sont une cause récurrente d’échec des mutations.
Comment vérifier la santé financière de l’immeuble ?
Demandez trois documents : la lettre de quitus, le solde du fonds de réserve et le procès-verbal de la dernière assemblée générale annuelle. L’article 29 de la loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979) impose une attestation du syndicat de copropriété établissant que le lot ne doit aucune charge commune avant que le Département des Terres n’enregistre une mutation : la lettre de quitus est donc produite en tout état de cause. Exigez d’en connaître la teneur tôt : les arriérés suivent le lot, et un vendeur en retard de charges doit les apurer sur le prix. Profitez-en pour vous enquérir du solde du fonds de réserve, des appels de fonds exceptionnels envisagés — ravalement de façade, remplacement des ascenseurs, étanchéité — et de la couverture d’assurance de l’immeuble. Un beau lot dans un immeuble sous-doté est une facture différée.
Lire le procès-verbal de la dernière assemblée générale annuelle est le moyen le plus rapide d’obtenir une image honnête d’un immeuble : litiges, travaux, santé budgétaire et qualité de la gestion y figurent tous.
Un locataire en place ou le quota étranger ont-ils une incidence sur un achat en revente ?
Les deux peuvent en avoir, et l’un comme l’autre relèvent du contrat plutôt que de la conversation. Confirmez la position au regard du quota étranger auprès du syndicat de copropriété avant de vous engager, et subordonnez votre dépôt à l’émission de la lettre de quota le jour de la mutation. Si vous achetez à un propriétaire étranger, le transfert est neutre au regard du quota, ce qui constitue l’un des avantages discrets des reventes d’étranger à étranger.
Demandez si quelqu’un occupe le lot. Un bail survit à la vente — l’article 569 du Code civil et commercial maintient le bail en cas de transfert de la propriété, et l’article 538 fait qu’un bail d’une durée maximale de trois ans s’impose au nouveau propriétaire même non enregistré — de sorte que, si le lot est loué, vous devez décider si vous achetez un investissement assorti d’un revenu en place ou si vous avez besoin d’une libre disposition, et inscrire la réponse au contrat.
Que doivent stipuler le contrat de réservation et le contrat de vente ?
À eux deux : le prix, le dépôt et chacune des conditions dans lesquelles il est restitué. Le contrat de réservation doit indiquer le prix, le dépôt et précisément les cas de restitution — quota indisponible, vice du titre, défaillance du vendeur. Le contrat de vente doit répartir explicitement les droits de mutation et les impôts, fixer la date de mutation, et énumérer ce qui reste avec le lot : mobilier, équipements fixes, droits d’usage d’une place de stationnement, garanties résiduelles.
C’est ici qu’un audit juridique justifie ses honoraires : recherche de titre, examen du contrat et présence à la mutation constituent exactement le périmètre des prestations de vérifications préalables et d’assistance à la mutation proposées par Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct. Il n’est jamais obligatoire — mais sur une revente présentant la moindre complexité, c’est de l’argent bien employé.
- Copie du titre de propriété du lot — propriétaire, surface, inscriptions
- Identité du vendeur ou procuration vérifiée
- Lettre de quitus et état des arriérés de charges communes
- Solde du fonds de réserve, appels de fonds envisagés, assurance de l’immeuble
- Dernier procès-verbal d’assemblée générale annuelle
- Confirmation du quota étranger, revérifiée à la mutation
- Situation locative et conditions de libre disposition
- Conditions de restitution du dépôt, par écrit
- Répartition explicite des droits de mutation et des impôts
- Inventaire de ce qui est transféré avec le lot
Comment acheter en sécurité depuis l’étranger ?
En faisant circuler l’argent et en signant les documents avec exactement la même prudence que chez vous, et en traitant toute pression contraire comme une raison de s’arrêter. Les vérifications préalables répondent à la question de savoir si le bien est sain ; cette section répond à une autre question : celle de savoir si l’opération qui l’entoure est menée correctement. La plupart des difficultés que rencontrent les acquéreurs étrangers en Thaïlande n’ont rien d’exotique — ce sont des précautions ordinaires omises parce que l’acquéreur se trouvait à 8 000 kilomètres, était pressé, et lisait un document dans une langue qu’il ne pouvait pas contrôler.
L’argent d’abord, car c’est la partie qui ne se défait pas. Les fonds d’acquisition doivent circuler par virement bancaire depuis votre propre compte à l’étranger vers un compte dont le titulaire correspond au vendeur désigné dans votre contrat — la société du promoteur pour un lot neuf, le propriétaire enregistré pour une revente, ou un compte de séquestre (escrow) lorsqu’il en a été convenu. Une demande de paiement sur un compte personnel alors que le contrat désigne une société, vers un pays tiers, ou en espèces, est une raison de s’arrêter et de demander pourquoi par écrit. Conservez chaque avis de virement : vous en aurez de toute façon besoin au Département des Terres pour prouver que les fonds sont arrivés de l’étranger.
Ensuite les documents. Ne signez jamais un document que vous ne pouvez pas lire. Les contrats thaïlandais sont couramment établis en version bilingue, mais lorsqu’il n’existe qu’une version thaïe, faites-la traduire avant de signer plutôt qu’après — et sachez qu’en cas de divergence entre les deux versions, le contrat prévoit généralement que le texte thaï prévaut. Lisez ce que le dépôt vous achète et, plus important encore, ce qui le fait restituer : un formulaire de réservation ne comportant aucune condition de restitution est un formulaire de réservation qui n’en offre aucune.
Enfin, les interlocuteurs. Vous êtes en droit de savoir avec qui vous traitez et pour le compte de qui. Demandez quelle société est responsable de l’annonce, si l’agent agit pour vous ou pour le vendeur, et comment il est rémunéré — une entreprise loyale répond aux trois questions sans hésiter. Une pression pour décider aujourd’hui, une offre qui ne fonctionne qu’au travers d’une société ou d’un montage de prête-nom, ou l’insistance à contourner le Département des Terres constituent, chacune à elle seule, une raison suffisante de renoncer.
Rien de tout cela n’exige un avocat. Tout cela est plus simple avec un avocat, et c’est la raison pour laquelle les vérifications préalables juridiques existent en tant que prestation — disponibles auprès de Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct, ou auprès de tout conseil que vous désignez vous-même. Elles ne conditionnent jamais un achat, et la publication d’un bien sur ce site ou sur tout autre site ne constitue pas une vérification juridique de ce bien.
- Transférez les fonds d’acquisition depuis votre propre compte à l’étranger, en devises, et conservez la preuve du virement délivrée par la banque
- Ne payez qu’un compte dont le titulaire correspond au vendeur désigné dans votre contrat — jamais un compte personnel pour une vente par une société, jamais en espèces
- Méfiez-vous de toute demande de paiement à un tiers, dans un pays tiers, ou sur un compte communiqué par courriel à la dernière minute
- Ne signez jamais un document que vous ne pouvez pas lire ; faites-le traduire d’abord, et vérifiez quelle version linguistique prévaut
- Obtenez par écrit les conditions de restitution du dépôt avant tout paiement
- Vérifiez qui est responsable de l’annonce, pour qui l’agent agit et comment il est rémunéré
- Confirmez la position du quota étranger auprès du syndicat de copropriété, et maintenez votre offre sous cette condition
- Exigez que la mutation ait lieu au Département des Terres, le prix étant déclaré sincèrement à l’enregistrement
- Assistez vous-même à la mutation, ou désignez un représentant par une procuration régulièrement établie
- Traitez la pression à décider, les rendements promis et les montages de prête-nom comme des raisons de ralentir, non de se hâter
Ce guide contient des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; il ne constitue pas un conseil juridique. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente. Un examen juridique est possible auprès de Suwanvara Law Firm, dans le cadre d’un mandat distinct.