รายการตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดมือสอง

ควรตรวจอะไรบ้างในหนังสือกรรมสิทธิ์และตัวผู้ขาย?

ตรวจสามเรื่องจากสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด คือ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้เป็นบุคคลเดียวกับผู้ที่กำลังขายให้คุณหรือไม่ (หรือมีเอกสารมอบอำนาจให้ขายอย่างถูกต้อง) เลขที่ห้องและเนื้อที่ที่ระบุไว้ตรงกับที่คุณเข้าชมหรือไม่ และรายการภาระผูกพันด้านหลัง โดยการจำนองใด ๆ ต้องได้รับการไถ่ถอนในหรือก่อนวันโอน ซึ่งเป็นเรื่องปกติและดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกันได้ แต่ควรวางแผนไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่มาพบเอาในวันนั้น

หากผู้ขายอยู่ต่างประเทศและดำเนินการผ่านหนังสือมอบอำนาจ ควรให้ตรวจสอบเอกสารดังกล่าว เพราะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด และหนังสือมอบอำนาจที่ไม่ถูกต้องเป็นสาเหตุที่ทำให้การโอนล้มเหลวอยู่บ่อยครั้ง

จะตรวจสอบสุขภาพทางการเงินของอาคารได้อย่างไร?

ขอเอกสารสามอย่าง คือ หนังสือปลอดหนี้ ยอดเงินกองทุนคงเหลือ และรายงานการประชุมใหญ่สามัญครั้งล่าสุด มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนสำนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอน หนังสือปลอดหนี้จึงต้องออกอยู่แล้วทุกกรณี ควรขอดูสถานะตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะหนี้ค้างชำระติดไปกับตัวห้อง และผู้ขายที่ค้างชำระต้องเคลียร์จากเงินที่ได้รับจากการขาย พร้อมกันนั้นควรสอบถามยอดเงินกองทุนคงเหลือ แผนการเรียกเก็บเงินเพิ่มเป็นกรณีพิเศษ เช่น งานซ่อมผิวอาคาร เปลี่ยนลิฟต์ หรืองานกันซึม และอาคารมีประกันภัยที่เหมาะสมหรือไม่ ห้องสวยในอาคารที่เงินกองทุนไม่พอ ก็คือใบเรียกเก็บเงินที่ถูกเลื่อนออกไปเท่านั้น

การอ่านรายงานการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งล่าสุด เป็นวิธีที่เร็วและตรงไปตรงมาที่สุดในการเห็นภาพของอาคาร ทั้งข้อพิพาท โครงการที่กำลังดำเนินอยู่ สุขภาพทางการเงิน และคุณภาพการบริหาร ปรากฏอยู่ในเอกสารชุดนั้นทั้งหมด

ผู้เช่าเดิมและโควตาต่างชาติมีผลต่อการซื้อห้องมือสองหรือไม่?

มีผลทั้งสองเรื่อง และทั้งสองเรื่องควรอยู่ในสัญญา ไม่ใช่อยู่ในบทสนทนา ควรยืนยันสถานะโควตาต่างชาติกับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนผูกพัน และกำหนดให้การวางเงินมัดจำขึ้นอยู่กับการออกหนังสือรับรองโควตาในวันโอน หากคุณซื้อจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติ การโอนจะไม่กระทบสถานะโควตา ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่ไม่ค่อยมีใครพูดถึงของการซื้อต่อจากชาวต่างชาติด้วยกัน

ควรสอบถามว่ามีผู้อยู่อาศัยในห้องหรือไม่ สัญญาเช่ามีผลต่อไปแม้เปลี่ยนเจ้าของ เพราะมาตรา 569 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดว่าสัญญาเช่าไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ และมาตรา 538 ทำให้สัญญาเช่าไม่เกินสามปีใช้ยันเจ้าของใหม่ได้แม้ไม่ได้จดทะเบียน หากห้องมีผู้เช่าอยู่ ควรตัดสินใจว่าคุณกำลังซื้อทรัพย์ที่มีรายได้อยู่แล้ว หรือคุณต้องการรับมอบห้องว่าง แล้วเขียนคำตอบนั้นไว้ในสัญญา

สัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุอะไรบ้าง?

รวมกันแล้วต้องระบุราคา จำนวนเงินจอง และทุกเงื่อนไขที่ทำให้ได้เงินจองคืน สัญญาจองควรระบุราคา จำนวนเงินจอง และเงื่อนไขที่ชัดเจนว่าเงินจองจะคืนได้ในกรณีใด เช่น โควตาไม่พอ กรรมสิทธิ์มีปัญหา หรือผู้ขายผิดนัด ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุการแบ่งภาระค่าธรรมเนียมและภาษีอย่างชัดแจ้ง กำหนดวันโอน และระบุรายการที่ติดไปกับห้อง ทั้งเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ติดตั้ง สิทธิที่จอดรถ และรายการรับประกันที่ยังเหลืออยู่

จุดนี้คือจุดที่การตรวจสอบทางกฎหมายคุ้มค่ากับค่าวิชาชีพ การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การตรวจร่างสัญญา และการเข้าร่วมในวันโอน คือขอบเขตงานของแพ็กเกจตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและดูแลการโอน ที่สำนักงานกฎหมายสุวรรณวราให้บริการภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก ทั้งนี้ไม่ใช่ข้อบังคับ แต่สำหรับห้องมือสองที่มีความซับซ้อนแม้เพียงเล็กน้อย ถือเป็นเงินที่ใช้อย่างคุ้มค่า

• สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด — ชื่อเจ้าของ เนื้อที่ และภาระผูกพัน
• หลักฐานตัวตนของผู้ขาย หรือหนังสือมอบอำนาจที่ตรวจสอบแล้ว
• หนังสือปลอดหนี้และสถานะค่าส่วนกลางค้างชำระ
• ยอดเงินกองทุนคงเหลือ แผนเรียกเก็บเงินเพิ่ม และประกันภัยอาคาร
• รายงานการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งล่าสุด
• การยืนยันสถานะโควตาต่างชาติ พร้อมตรวจซ้ำในวันโอน
• สถานะผู้เช่าและเงื่อนไขการส่งมอบห้องว่าง
• เงื่อนไขการคืนเงินจองเป็นลายลักษณ์อักษร
• การระบุการแบ่งภาระค่าธรรมเนียมและภาษีอย่างชัดแจ้ง
• บัญชีรายการทรัพย์สินที่โอนไปพร้อมกับห้อง

ซื้อจากต่างประเทศอย่างปลอดภัยต้องทำอย่างไร?

ด้วยการโอนเงินและลงนามเอกสารอย่างระมัดระวังเท่ากับที่คุณจะทำในประเทศของตนเอง และถือว่าการถูกเร่งรัดให้ทำต่างไปจากนั้นเป็นเหตุให้หยุด การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายตอบคำถามว่าตัวทรัพย์เรียบร้อยดีหรือไม่ ส่วนหัวข้อนี้ตอบคำถามอีกข้อหนึ่ง คือธุรกรรมรอบตัวทรัพย์นั้นดำเนินไปอย่างถูกต้องหรือไม่ ปัญหาส่วนใหญ่ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติพบในประเทศไทยไม่ใช่เรื่องแปลกประหลาด แต่เป็นความระมัดระวังตามปกติที่ถูกข้ามไป เพราะผู้ซื้ออยู่ห่างออกไป 8,000 กิโลเมตร กำลังเร่งรีบ และกำลังอ่านเอกสารในภาษาที่ตนตรวจสอบเองไม่ได้

เรื่องเงินก่อน เพราะเป็นส่วนที่ย้อนกลับไม่ได้ เงินค่าซื้อควรโอนผ่านธนาคารจากบัญชีของคุณเองในต่างประเทศ เข้าสู่บัญชีที่ชื่อบัญชีตรงกับผู้ขายที่ระบุไว้ในสัญญา คือบริษัทผู้พัฒนาโครงการสำหรับห้องใหม่ เจ้าของที่จดทะเบียนสำหรับห้องมือสอง หรือบัญชีเอสโครว์ของธนาคารในกรณีที่ตกลงกันไว้ หากมีการขอให้ชำระเข้าบัญชีส่วนบุคคลทั้งที่สัญญาระบุชื่อบริษัท หรือขอให้โอนไปประเทศที่สาม หรือขอรับเป็นเงินสด นั่นคือเหตุผลให้หยุดและสอบถามเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเพราะเหตุใด และควรเก็บหลักฐานการโอนเงินทุกใบไว้ เพราะคุณต้องใช้ที่สำนักงานที่ดินอยู่แล้วเพื่อพิสูจน์ว่าเงินเข้ามาจากต่างประเทศ

ต่อมาคือเรื่องเอกสาร อย่าลงนามในเอกสารที่คุณอ่านไม่ออก สัญญาในประเทศไทยมักจัดทำเป็นสองภาษา แต่ในกรณีที่มีเฉพาะฉบับภาษาไทย ควรให้แปลก่อนลงนาม ไม่ใช่หลังลงนาม และพึงทราบว่าหากสองฉบับไม่ตรงกัน สัญญามักระบุให้ยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลัก ควรอ่านให้ชัดว่าเงินจองซื้ออะไรให้คุณ และที่สำคัญกว่านั้นคืออะไรที่ทำให้ได้เงินคืน สัญญาจองที่ไม่มีเงื่อนไขการคืนเงินเขียนไว้ ก็คือสัญญาจองที่ไม่มีเงื่อนไขการคืนเงิน

สุดท้ายคือเรื่องคน คุณมีสิทธิรู้ว่ากำลังทำธุรกรรมกับใคร และผู้นั้นทำการแทนใคร ควรถามว่าบริษัทใดรับผิดชอบประกาศทรัพย์รายการนี้ นายหน้าทำหน้าที่ให้คุณหรือให้ผู้ขาย และได้รับค่าตอบแทนอย่างไร ธุรกิจที่ตรงไปตรงมาย่อมตอบได้ทั้งสามข้อโดยไม่ลังเล ส่วนการกดดันให้ตัดสินใจภายในวันนี้ ข้อเสนอที่จะสำเร็จได้ก็ต่อเมื่อใช้โครงสร้างบริษัทหรือนอมินี หรือการยืนยันให้ทำรายการนอกสำนักงานที่ดิน แต่ละข้อล้วนเป็นเหตุผลเพียงพอในตัวเองที่จะเดินออกมา

เรื่องทั้งหมดนี้ไม่จำเป็นต้องมีทนายความ แต่ทุกเรื่องง่ายขึ้นเมื่อมีทนายความ ซึ่งเป็นเหตุผลที่การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายมีอยู่ในฐานะบริการ โดยสามารถว่าจ้างสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก หรือว่าจ้างที่ปรึกษารายอื่นที่คุณแต่งตั้งเองก็ได้ ทั้งนี้ไม่ใช่เงื่อนไขของการซื้อ และการที่ทรัพย์รายการหนึ่งปรากฏบนเว็บไซต์นี้หรือเว็บไซต์ใด ไม่ใช่การตรวจสอบทางกฎหมายของทรัพย์นั้น

• โอนเงินค่าซื้อจากบัญชีของคุณเองในต่างประเทศ เป็นเงินตราต่างประเทศ และเก็บหลักฐานการโอนจากธนาคารไว้
• ชำระเข้าบัญชีที่ชื่อบัญชีตรงกับผู้ขายในสัญญาเท่านั้น ไม่ชำระเข้าบัญชีส่วนบุคคลสำหรับการขายในนามบริษัท และไม่ชำระเป็นเงินสด
• ระวังการขอให้ชำระแก่บุคคลภายนอก ชำระไปประเทศที่สาม หรือบัญชีที่เพิ่งแจ้งเปลี่ยนทางอีเมลในนาทีสุดท้าย
• อย่าลงนามในเอกสารที่คุณอ่านไม่ออก ให้แปลก่อน และตรวจสอบว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับ
• ขอเงื่อนไขการคืนเงินจองเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนชำระเงินใด ๆ
• ยืนยันว่าบริษัทใดรับผิดชอบประกาศทรัพย์ นายหน้าทำการแทนใคร และได้รับค่าตอบแทนอย่างไร
• ยืนยันสถานะโควตาต่างชาติกับนิติบุคคลอาคารชุด และคงเงื่อนไขนี้ไว้ในข้อเสนอ
• ยืนยันให้การโอนเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน โดยแจ้งราคาตามความเป็นจริงในการจดทะเบียน
• ไปร่วมการโอนด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นโดยทำหนังสือมอบอำนาจอย่างถูกต้อง
• ถือว่าการกดดันให้ตัดสินใจ การรับประกันผลตอบแทน และโครงสร้างนอมินี เป็นเหตุให้ชะลอ ไม่ใช่เหตุให้รีบ