ซื้อได้ ห้องชุดในอาคารชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ไทยรูปแบบเดียวที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้อย่างสมบูรณ์ในชื่อของตนเอง โดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจดทะเบียนไว้ คุณไม่จำเป็นต้องมีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย ไม่ต้องตั้งบริษัทไทย และไม่ต้องมีหุ้นส่วนคนไทย เส้นทางการถือครองนี้เขียนไว้ในตัวบทกฎหมายเอง และมีชาวต่างชาติใช้เส้นทางนี้ถือครองห้องชุดนับพันรายในแต่ละปี
เส้นทางนี้มาพร้อมเงื่อนไขสองข้อ และเนื้อหาเกือบทั้งหมดในคู่มือฉบับนี้ล้วนต่อยอดจากสองข้อนั้น คือ โครงการต้องมีโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติเหลืออยู่ และเงินค่าซื้อของคุณต้องเดินทางเข้ามาในประเทศไทยอย่างถูกวิธี
กฎหมายฉบับใดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทยได้?
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 19 กำหนดประเภทของคนต่างด้าวที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ซึ่งรวมถึงผู้ที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามมาตรา 19 (5) ส่วนมาตรา 19 ทวิ กำหนดเพดานไว้ว่าคนต่างด้าวถือครองรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น การถือครองจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกในชื่อของคุณ ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ชนิดเดียวกับที่เจ้าของคนไทยได้รับ
กรรมสิทธิ์สมบูรณ์หมายความตามชื่อของมัน คือไม่มีวันหมดอายุ มีสิทธิขายให้แก่ผู้ซื้อรายใดก็ได้เท่าที่โควตาเปิดช่องไว้ มีสิทธิปล่อยเช่าห้องชุดนั้น และมีสิทธิส่งต่อให้ทายาท ทั้งนี้ทายาทที่เป็นคนต่างด้าวก็ต้องเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 เช่นกัน ซึ่งโดยทั่วไปคือต้องอยู่ภายในโควตา
ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องเข้าเงื่อนไขสองข้อใด?
โควตาต่างชาติ และเงินตราต่างประเทศ ข้อแรกคือโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 คนต่างด้าวถือครองเนื้อที่ห้องชุดของโครงการรวมกันได้ไม่เกิน 49% โดยนับรวมทั้งอาคาร ไม่ได้นับแยกรายชั้นหรือรายแบบห้อง การที่ห้องใดห้องหนึ่งจะโอนมาเป็นของคุณได้หรือไม่ จึงขึ้นอยู่กับสถานะโควตาของโครงการ ณ วันโอน ด้วยเหตุนี้ ข้อเสนอซื้อที่จริงจังทุกครั้งจึงควรระบุเงื่อนไขว่าขึ้นอยู่กับการยืนยันโควตา บทความถัดไปอธิบายเรื่องนี้ไว้โดยละเอียด
ข้อที่สอง คือที่มาของเงิน มาตรา 19 (5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้การนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเป็นหนึ่งในเส้นทางการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว และมาตรา 19 ตรี กำหนดให้แสดงหลักฐานดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารไทยของคุณจะออกเอกสารรับรองการรับโอนเงินจากต่างประเทศ และคุณนำหลักฐานนั้นไปแสดงที่สำนักงานที่ดิน เงินที่อยู่ในประเทศไทยเป็นเงินบาทอยู่แล้วโดยทั่วไปใช้ไม่ได้ ไม่ว่าเงินก้อนนั้นจะได้มาโดยชอบเพียงใดก็ตาม
อะไรที่ชาวต่างชาติถือครองในประเทศไทยไม่ได้?
ที่ดิน มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ห้ามคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดิน เว้นแต่โดยอาศัยบทสนธิสัญญา บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จึงมักเสนอขายแก่ชาวต่างชาติในรูปสิทธิการเช่า หรือผ่านโครงสร้างการถือครองที่สมควรได้รับการตรวจสอบทางกฎหมายอย่างละเอียด ส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหลีกเลี่ยงปัญหาเหล่านั้นทั้งหมด เพราะที่ดินเป็นของนิติบุคคลอาคารชุดโดยรวม ในขณะที่กรรมสิทธิ์ของคุณอยู่ที่ตัวห้องชุด
พึงระมัดระวังวิธีเลี่ยงกฎที่คุณอาจได้ยินมา เช่น การถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทยที่ตั้งขึ้นเพื่อการนี้โดยเฉพาะ การใช้ผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี) เพื่อถือครองทรัพย์สินแทนคนต่างด้าวเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย และที่ดินที่ได้มาโดยฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดินอาจถูกสั่งให้จำหน่ายตามมาตรา 94 หากดีลใดจะสำเร็จได้ก็ต่อเมื่อใช้โครงสร้างเช่นนั้น นั่นคือสัญญาณให้ชะลอและขอคำแนะนำทางกฎหมายก่อนผูกพันใด ๆ
การซื้อห้องชุดในประเทศไทยใช้เวลานานเท่าใด?
โดยทั่วไปราวสี่ถึงแปดสัปดาห์นับจากวันจอง สำหรับห้องมือสองที่กรรมสิทธิ์ไม่ซับซ้อน ส่วนโครงการใหม่เป็นไปตามกำหนดการก่อสร้างและส่งมอบของผู้พัฒนาโครงการแทน ลำดับขั้นตอนเหมือนกันทั้งสองกรณี คือ คุณติดต่อสอบถามและเข้าชมห้อง ตกลงราคาและเงื่อนไข วางเงินจอง ลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย โอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศ จากนั้นทั้งสองฝ่ายไปพบกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือ
ในวันโอนคุณต้องใช้หนังสือเดินทาง หลักฐานการโอนเงินจากธนาคาร และหนังสือรับรองที่ออกโดยสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งรวมถึงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวด้วย หากคุณไม่สามารถไปด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนได้โดยทำหนังสือมอบอำนาจที่รับรองอย่างถูกต้อง
คู่มือฉบับนี้เป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กฎเกณฑ์ อัตราค่าธรรมเนียมและขั้นตอนมีการเปลี่ยนแปลง และข้อเท็จจริงของแต่ละรายแตกต่างกัน หากต้องการให้ตรวจสอบทางกฎหมาย สามารถว่าจ้างสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราได้ภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก