Suwanvara Law Firm — 另行签订的委托
在您需要时提供法律支持。
为外籍公寓买家提供文件核验、合同审阅与过户协助 — 由 Suwanvara Law Firm 依另行签订的委托协议并另行收取专业服务费提供。
委托关系如何建立
刻意分开，而不是靠小字划清。
房产服务与法律服务是两项不同的工作，负有不同的义务。把它们分开，正是让每一项都能做好的前提。
01
独立的事务所，独立的费用
法律服务由 Suwanvara Law Firm 依其自身的委托书与专业服务费提供 — 从不打包进房产经纪服务，也不会藏在房源价格里。
02
每一步都是可选的
没有任何一套房源需要经过法律审查才能继续，而房源的刊登也不代表它已经过法律核验。法律工作是否值得那笔费用、在什么时候做，由您决定。
03
委任与否，由您决定
客户始终可以随时委任其他法律顾问。若您已有律师，我们与其对接的方式，与对接本所完全相同。
按领域划分的服务
界定明确的服务范围，涵盖四个业务领域。
每项服务均列明包含与不包含的内容、您需提供的材料、一般时限及收费方式。具有约束力的费用始终以委托书为准。
01
房产与过户
公寓购买的文件核验、合同审阅与过户支持。
01法律尽职调查
在您作出承诺之前核验产权与项目状况。以所取得的文件为准。
固定费用
法律尽职调查
在您作出承诺之前核验产权与项目状况。以所取得的文件为准。
适合谁
希望在支付定金前核查产权、开发商与外籍配额情况的买家。
包含内容
- 在土地厅进行所有权证与他项权利查询
- 开发商与业主法人团体资格状况核查
- 对照项目登记册确认外籍配额情况
- 以平实语言出具书面调查结论报告
不包含
- 不含估价、测量或房屋状况检验
- 不保证项目将来竣工，也不保证任何价格
- 结论反映核查当日文件所显示的情况，并非产权担保
您需提供
- 提供项目名称、单元编号及您已持有的任何文件
- 为土地厅查询预留数个工作日
开始前
- 项目名称及单元或公开参考编号
一般时限
取得登记资料后通常为 5–10 个工作日。
费用
固定费用示例：自 25,000 泰铢起
仅为示例。固定费用在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。
第三方代付款项
- 土地厅查询与复印费用
- 如需，认证翻译费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Condominium Act B.E. 2522, s.19 (foreign quota) · 核查于 2026-07-29
- Land Department — title search · 核查于 2026-07-29
02合同审阅与谈判
在预订或签约之前审阅合同并就条款进行谈判。
固定费用
合同审阅与谈判
在预订或签约之前审阅合同并就条款进行谈判。
适合谁
已持有预订单或买卖合同、希望在签字前审阅并谈判条款的买家。
包含内容
- 审阅预订单与买卖合同
- 以书面说明关键条款及其中的风险
- 提出修改建议并协助谈判
- 以平实语言归纳您的各项义务
不包含
- 我们就合同提供意见；是否推进的商业决定由您作出
- 不保证对方会接受任何修改
- 非税务意见——请就您的情况另行取得泰国税务意见
您需提供
- 提供合同草案及所依据的补充函件或宣传册
- 告知口头约定的内容，以便我们核对是否已落于书面
开始前
- 预订单或买卖合同草案
一般时限
每一轮审阅通常为 3–7 个工作日。
费用
固定费用示例：自 18,000 泰铢起
仅为示例。固定费用在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。
第三方代付款项
- 如需，合同的认证翻译费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Civil and Commercial Code, sale of property · 核查于 2026-07-29
03全流程过户支持
自签约至产权登记的全流程法律支持。
分阶段收费
全流程过户支持
自签约至产权登记的全流程法律支持。
适合谁
希望由本所自签约合同起办理至产权登记的买家。
包含内容
- 包含“合同审阅与谈判”的全部内容
- 就入境资金的外汇交易表（FET）提供指导
- 代您或陪同您在土地厅办理过户
- 过户后交接已登记文件
不包含
- 政府过户费与各项税费属第三方代付款项，非本所费用
- 我们准备并陪同过户；是否登记由土地厅决定
- 不保证过户日期——由土地厅安排
您需提供
- 通过您的银行安排资金并保留 FET 或入账凭证
- 在本所通过安全渠道要求时提供护照与身份文件
开始前
- 已签署的买卖合同及目标过户时间段
一般时限
与您的过户日期一致；过户本身通常为土地厅的一次预约。
费用
分阶段收费
分阶段收费，涵盖准备与过户，在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。
第三方代付款项
- 土地厅过户费、特定营业税/印花税及按评估计算的预扣税
- 如需，认证翻译与文书认证费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Land Department — transfer registration & fees · 核查于 2026-07-29
- Bank of Thailand — Foreign Exchange Transaction form · 核查于 2026-07-29
04收房验收与验收代理
我们代您出席开发商的单元验房并记录缺陷——专为无法亲临曼谷的买家而设。
固定费用
收房验收与验收代理
我们代您出席开发商的单元验房并记录缺陷——专为无法亲临曼谷的买家而设。
适合谁
希望在签署开发商验收单前，就单元状况取得独立、有据可查记录的异地买家或首次购房者。
包含内容
- 代您出席开发商的收房验房
- 附照片的书面缺陷清单与视频巡查记录
- 对照合同规格与户型图核对单元
- 向开发商提出缺陷清单，并在整改后复验
- 仅在您指示接受时，方出席验收
不包含
- 这不是结构或工程勘验——我们记录可见缺陷，而非承重或隐蔽的建筑状况
- 这不是保修，也不保证开发商会整改任何事项
- 我们负责报告与复验；是否及如何修复缺陷由开发商决定
- 除非您书面指示，否则我们不会代您签署验收
您需提供
- 提供买卖合同、单元规格与户型图
- 告知我们可否代您验收，或仅向您报告
开始前
- 项目、单元参考编号及收房日期
一般时限
验房为开发商安排的一次预约，整改后进行复验。报告与视频在每次到场后数日内送达。
费用
固定费用示例：每次验房自 15,000 泰铢起
仅为示例。固定费用在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。复验为另一次到场。
第三方代付款项
- 曼谷市中心以外的差旅费用（如适用）
- 如需，报告的认证翻译费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Condominium Act B.E. 2522 — unit and common property · 核查于 2026-07-29
- Office of the Consumer Protection Board — standard condominium sale agreement · 核查于 2026-07-29
05授权委托书代理
一份特定交易的授权委托书，使本所可在土地厅代您办理——绝非对您事务的概括性授权。
固定费用
授权委托书代理
一份特定交易的授权委托书，使本所可在土地厅代您办理——绝非对您事务的概括性授权。
适合谁
无法亲自出席过户、希望由本所在狭窄且界定明确的授权范围内代理的买家。
包含内容
- 土地厅就该交易所要求的特定授权委托书，按单一界定范围拟订
- 就境外签署提供指导——通常需在泰国大使馆或领事馆公证并办理文书认证，再翻译并认证
- 严格在所授权范围内于土地厅过户中代理
- 就依授权所办事项及如何撤销，出具书面记录
不包含
- 我们仅接受特定交易授权——绝不接受对您资金或事务的概括性授权
- 本所不保管购房资金；在可能情况下由您直接汇给卖方或开发商
- 我们负责准备与出席；是否登记由土地厅决定
- 凡超出所载授权范围的指示，我们将予以拒绝
您需提供
- 按指导签署授权委托书，境外签署时办理公证与文书认证
- 通过您自己的银行汇付购房资金并保留 FET 或入账凭证
- 如欲撤销授权，请立即告知我们
开始前
- 授权所针对的交易，以及您签署时所在地
一般时限
请为公证、使馆文书认证及原件寄送预留时间，以赶在过户日之前；过户本身为土地厅的一次预约。
费用
固定费用示例：自 20,000 泰铢起
仅为示例。固定费用在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。常与全流程过户支持合并办理。
第三方代付款项
- 大使馆或领事馆的公证与文书认证费用
- 认证翻译及原件寄送费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Civil and Commercial Code, ss.797–832 (agency) · 核查于 2026-07-29
- Land Department — power of attorney form for registration (Tor Dor 21) · 核查于 2026-07-29
06过户后登记与水电过户
过户后的收尾——已登记文件，以及将水电与各项记录变更至您名下。
固定费用
过户后登记与水电过户
过户后的收尾——已登记文件，以及将水电与各项记录变更至您名下。
适合谁
已完成过户、希望将水电、业主法人团体记录与户籍正确变更的买家。
包含内容
- 交接过户所得的已登记产权文件
- 将电费与水费账户变更至您名下
- 更新公寓业主法人团体的记录与共管费账户
- 如您需要，就外籍业主的黄色户口簿（Tor Ror 13）提供指导
不包含
- 户口簿与水电记录由政府机关及供应商保管；我们准备并递交，由机关决定
- 这不是税务申报——请就您的情况另行取得泰国税务意见
- 不保证办理日期；各机关按自身时间办理
您需提供
- 提供已登记的过户文件及您的身份文件
- 结清供应商所要求的任何欠缴共管费或押金
开始前
- 已完成的过户及已登记文件
一般时限
通常为过户后 1–3 周，视业主法人团体与水电供应商而定。
费用
固定费用示例：自 12,000 泰铢起
仅为示例。固定费用在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。
第三方代付款项
- 供应商收取的水电押金与账户过户费用
- 如申请户籍登记，相关政府规费
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Land Department — registration records after transfer · 核查于 2026-07-29
- Condominium Act B.E. 2522 — juristic person and common fees · 核查于 2026-07-29
02
签证与长期居留
长期居留申请的准备与递交。是否批准由泰国主管机关裁量决定。
01长期居留（LTR）签证支持
依 BOI 计划、对照公布标准准备并递交 LTR 申请。
按报价
长期居留（LTR）签证支持
依 BOI 计划、对照公布标准准备并递交 LTR 申请。
适合谁
符合条件的申请人——高资产退休人士、远程专业人士、高技能专业人士或投资者——满足 BOI 公布的标准者。
包含内容
- 对照 BOI 公布的 LTR 标准审核资格
- 准备并整理申请及支持文件
- 代您向 BOI 递交并往来沟通
- 指导背书与签证签发各步骤
不包含
- 批准与签发由 BOI 及移民局裁量决定
- 我们准备并递交；不保证资格、批准或时限
- 合格收入、投资与保险门槛由 BOI 设定，而非本所
您需提供
- 按标准要求提供收入、投资或雇佣证明
- 维持计划所要求的合格健康保险或存款
开始前
- 您所申请的 LTR 类别
一般时限
取决于文件齐备程度与 BOI 审理；BOI 公布有指示性办理时限。
费用
按报价
按类别与复杂度报价，在利益冲突与范围核查后于委托书中确认。
第三方代付款项
- 政府签证与背书费用
- 外国文件的认证翻译与文书认证费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Thailand Board of Investment (BOI) — LTR Visa programme · 核查于 2026-07-29
02Thailand Privilege 签证支持
协助办理 Thailand Privilege 计划会籍及其附带的长期居留权益。
按报价
Thailand Privilege 签证支持
协助办理 Thailand Privilege 计划会籍及其附带的长期居留权益。
适合谁
倾向选择由 Thailand Privilege Card Co., Ltd. 运营的会籍制长期居留途径的申请人。
包含内容
- 说明当前会籍等级及各级所含权益
- 协助填写并提交会籍申请
- 与计划运营方协调直至签证签发
- 就该权益所附条件提供指导
不包含
- 会籍条款、等级与费用由 Thailand Privilege Card Co., Ltd. 设定并不时变动
- 该权益为长期居留会籍，并非永久居留或国籍
- 是否接纳由计划运营方与移民局决定
您需提供
- 提供护照与身份文件
- 直接向运营方支付计划会籍费用
开始前
- 有效护照
一般时限
在申请齐备后，由计划运营方自身审理时限决定。
费用
按报价
协助服务按报价收取专业费用，与运营方会籍费用分开，于委托书中确认。
第三方代付款项
- 支付给运营方的 Thailand Privilege 会籍费用
- 如需，认证翻译费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Thailand Privilege Card Co., Ltd. — membership programme · 核查于 2026-07-29
相关服务
03
公司与土地结构
仅限合法途径——已登记的租赁，或真实经营的公司。我们不安排代名（nominee）持股或持有。
01登记租赁结构设计
拟订并登记不超过 30 年的租赁——在无法取得永久产权时的一条合法途径。
固定费用
登记租赁结构设计
拟订并登记不超过 30 年的租赁——在无法取得永久产权时的一条合法途径。
适合谁
在永久产权配额之外长期租赁土地或单元、希望妥善拟约并登记的外籍人士。
包含内容
- 依《民商法典》拟订租约，期限最长 30 年
- 期限要求登记时，在土地厅办理租赁登记
- 就协议续租及其限制、以及继承事宜出具书面说明
- 以平实语言归纳承租人与出租人的义务
不包含
- 续租条款属双方约定，对将来的新业主不当然具有强制力
- 租赁并非对土地的所有权，不产生永久产权
- 我们不会设计代名（nominee）持有以使外籍人士实际拥有土地——此举违法，我们予以拒绝
您需提供
- 提供土地或单元详情及出租人文件
- 确认您已约定的商业条款
开始前
- 拟租赁土地或单元的产权详情
一般时限
含登记通常为 2–4 周，视土地厅而定。
费用
固定费用示例：自 30,000 泰铢起
仅为示例。固定费用在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。
第三方代付款项
- 土地厅租赁登记费与印花税
- 如需，认证翻译费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Civil and Commercial Code, s.540 (lease term up to 30 years) · 核查于 2026-07-29
- Land Department — lease registration · 核查于 2026-07-29
02具真实实质的公司设立
设立真实经营业务的泰国公司——在符合条件时包括申请 BOI 促进。
分阶段收费
具真实实质的公司设立
设立真实经营业务的泰国公司——在符合条件时包括申请 BOI 促进。
适合谁
在泰国开展真实经营业务、需自始合规设立的客户。
包含内容
- 在商业发展厅办理公司登记
- 章程大纲与细则、股东及董事文件
- 评估《外籍商业法》下的情况，符合条件时提交 BOI 促进申请
- 就税务登记与合规日程提供指导
不包含
- 公司须开展具真实实质的经营业务
- 我们不会安排泰籍代名（nominee）股东以掩盖外籍控制或持有土地——此举违反《土地法典》与《外籍商业法》，我们拒绝此类委托
- BOI 促进由委员会裁量批准；我们准备并递交，但不作保证
您需提供
- 说明实际业务、经营场所及人员
- 提供股东与董事的身份文件
开始前
- 真实的业务计划与拟任股东
一般时限
登记通常为 2–4 周；BOI 申请按委员会自身时间办理。
费用
分阶段收费
分阶段收费，涵盖设立及任何 BOI 申请，在利益冲突与范围核查后于委托书中列明。
第三方代付款项
- 商业发展厅登记费与政府规费
- 如需，认证翻译与公证费用
按实际成本收取，与专业费用分开。
来源
- Foreign Business Act B.E. 2542 · 核查于 2026-07-29
- Department of Business Development — company registration · 核查于 2026-07-29
- Thailand Board of Investment (BOI) — promotion criteria · 核查于 2026-07-29
04
争议与权利执行
购买、定金或租约出现问题时。审阅文件后再界定范围。
01房产争议与定金追回
按需当定金、买卖或租约出现问题时——提供意见，并在必要时提起诉讼。
按小时
房产争议与定金追回
按需当定金、买卖或租约出现问题时——提供意见，并在必要时提起诉讼。
适合谁
面临定金被扣、协议违约或过户瑕疵的买家或承租人。
包含内容
- 审阅文件并以书面说明您的处境与选择
- 在适当时发出催告函或谈判和解
- 在值得诉讼时于民事案件中代理
不包含
- 结果取决于事实、证据与法院；不承诺任何结果
- 法院费用与执行费用属第三方代付款项
- 我们如实评估胜算——有些主张不值得提起
您需提供
- 提供合同、收据及事件的完整经过
- 在可能涉及时效时及时回应
开始前
- 合同及争议摘要
一般时限
审阅文件后评估；诉讼时限由法院决定。
比较服务阶梯
围绕购买的六项范围。只取所需。
每项范围均为可选、各自计费的委托。下表列明各项包含内容——其中两项核心范围另设专页。
| 各范围包含内容 | 01法律尽职调查固定费用 | 02合同审阅与谈判固定费用 | 03全流程过户支持分阶段收费 | 04收房验收与验收代理固定费用 | 05授权委托书代理固定费用 | 06过户后登记与水电过户固定费用 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 产权与他项权利查询 | 包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 |
| 外籍配额确认 | 包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 |
| 合同审阅与谈判 | 不包含 | 包含 | 包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 |
| 入境资金（FET）指导 | 不包含 | 不包含 | 包含 | 不包含 | 包含 | 不包含 |
| 出席土地厅过户 | 不包含 | 不包含 | 包含 | 不包含 | 包含 | 不包含 |
| 依授权委托书代理异地买家 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 包含 | 不包含 |
| 出席开发商收房 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 包含 | 不包含 | 不包含 |
| 缺陷清单、照片与视频 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 包含 | 不包含 | 不包含 |
| 水电与登记过户 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 不包含 | 包含 |
这些是可选的法律范围，直接与 Suwanvara Law Firm 签订委托，绝不并入房产服务。房源的发布并非对其的法律核验。
如何开始
一次委托是这样开始的。
01
咨询
发送项目名称与您希望审查的内容 — 此时先不要发送任何文件。
02
书面确认范围与费用
在任何工作开始之前，事务所会确认工作所涵盖的范围以及固定的专业服务费。
03
签署委托书
只有在您与 Suwanvara Law Firm 直接签署之后工作才会开始，并会为文件提供安全的传送渠道。
请勿通过公开咨询表单发送护照复印件、财务文件或合同 — 一旦确定建立委托关系，事务所会另行安排安全渠道。
签证与居留
在考虑于泰国居留？
通往长期居留的路径——LTR 签证、泰国尊享卡、退休与婚姻续签，以及报到义务——附标准与出处一并列明。
致业主
出售您已持有的公寓
外籍持有的二手公寓转售，是最需要律师的一类交易：楼盘的外籍配额必须容得下您的买家，土地厅环节的各项税费毫不宽容，售房款还须凭齐全文件方能汇出泰国。把房源情况告诉我们，我们会如实说明其中涉及哪些工作。
土地与法人结构
外国人能拥有什么——以及业务背后的公司。
两个页面把该说清的说清：在泰国持有房产的合法途径，以及正当的法人业务——并在两页都直白说明本所不会逾越的代名界线。
我们如何工作——以及我们拒绝什么
我们坚守的界线，直言相告。
我们仅说明在泰国持有房产的合法途径——已登记的租赁、具真实经营实质的公司、由泰籍配偶依法定声明持有，或在 49% 外籍配额内的公寓永久产权。我们不安排泰籍代名（nominee）股东或代名持有人，此举违反《土地法典》与《外籍商业法》，我们将拒绝此类委托。
我们负责准备与递交。我们不保证任何签证批准、公司登记、过户日期、价格或其他法律结果——是否批准由泰国主管机关裁量决定。
法律工作是与 Suwanvara Law Firm 依其自身专业费用另行签订的委托，绝不并入经纪费用。您始终可自由委任其他顾问。
本页说明服务与一般性信息，并非针对任何个人情况的法律意见。
法规、费用与办理时限会发生变化——请向我们确认当前要求。
委托于利益冲突核查及载明范围、费用与双方义务的书面委托书之后开始。
在委托前及委托期间，本所依据其在泰国反洗钱法下的义务（《反洗钱法》B.E. 2542（2001年）及其修订；信息截至2026年7月）进行客户尽职调查——核实身份，并在相关时核查资金来源。文件仅通过本所的安全渠道交换，绝不使用公开表单或普通电子邮件。具体核查视您的事务而定，并在委托书中确认；本说明描述本所的流程，并非对您法律义务的陈述。
交房之后
过户并非终点。出租房产、人在海外时的照管、每年的税务与管理处义务，以及您本人的签证与居留——均写明服务范围、不包含的内容与责任划分。
披露声明
交易完成时，Suwanvara Property 可能收取经纪报酬。如客户提出需求，法律服务由 Suwanvara Law Firm 依另行签订的委托协议单独提供。客户始终可自由委任其他法律顾问。
合作关系与服务分工法律咨询
描述这笔交易。事务所会回复服务范围与费用。
请发送项目名称、您是买入、卖出还是租赁，以及您考虑的服务范围。通常在一个工作日内以英语回复。