外国人在泰国能，与不能，拥有什么。

依据《公寓法》B.E. 2522，外国人可以本人名义登记持有公寓单元的永久产权——单元本身连同对共有财产的不可分割份额。对多数外国买家而言，这是通往真正所有权的唯一途径，也是本网站其余部分所围绕的途径。

该权利在楼盘层面设有上限。在任一公寓楼中，外国人合计持有的建筑面积不得超过全部单元的 49%，其余 51% 须由泰籍持有。只有在楼盘仍处于该 49% 之内时，单元才能登记至外国人名下——因此在您承诺之前，取得楼盘法人（管委会）出具的书面配额确认并非形式，而是整个购买所系之处。

外籍产权的登记还取决于资金的来源。购房资金须以外币自境外汇入泰国并在此兑换为泰铢；收款银行会出具外汇交易（FET）表，土地厅以此作为资金来自境外的凭证。

外国人不能拥有土地，但可以租赁。依据《民商法典》第 537 至 571 条，不动产租赁最长可订 30 年；约定超过者，依法缩减为 30 年。任何超过三年的租赁，须在土地厅对产权登记，方能就其全期强制执行。

一份拟订良好、已登记的 30 年租赁能确保很多：全期的排他占有、在土地上建造并拥有所建之物的权利、租约明确授予时的转租或转让权，以及一项日后土地买家须承受的已登记权益。它不能做到的是转为所有权，也不能保证 30 年之后的续期。

这正是常见的“30+30+30”承诺需要谨慎之处。续期承诺是与作出承诺者之间的个人合同。它约束该出租人——但并非随土地移转的物权，因此不当然对出租人的继承人或土地买家强制执行，且首期届满时须重新登记新一期。请把续期视为有合同支撑的期望，而非您已锁定的确定性。

泰籍国民可拥有土地，包括与外国人结婚的泰籍国民。当与外国人结婚的泰籍人购买土地时，土地厅要求夫妻双方签署联合声明，确认所用资金为泰籍配偶的个人财产（sin suan tua），而非婚姻共有财产（sin somros）。

该声明正是外籍配偶正式承认对土地并无权益的时刻。土地随后以泰籍配偶单独名义登记，作为其个人财产。

其后果须在签署前直白理解。外国人并不拥有、也不能拥有该土地；由于资金被声明为泰籍配偶的个人财产，外国人一般不能在日后主张该土地为共有婚姻财产——包括离婚时，或泰籍配偶去世时（继承依泰国法进行，且继承土地的外国人无论如何须予处分）。若外籍配偶希望就其出资的住房获得保护，该保护须以合法方式构建——以外籍配偶为受益人的已登记租赁、用益权或地上权——而非试图主张土地本身。

泰国有限公司可以拥有土地，因为当泰籍国民持有多数股份时公司即为泰籍。外国买家有时会被提供一种结构：由此类公司持有土地，而外国人通过少数股权和从未真正出资的泰籍“股东”加以控制。那是代名安排，属非法。

合法的版本是真正经营、具真实实质的公司——真实资本、真实经营、真正出资的泰籍股东——并因其实际业务需要而持有土地。经 BOI 促进的公司，可在其促进条件内获授权为促进活动持有土地。在一切合法情形中，土地随业务而来；业务绝非土地的外衣。

使用非真正出资的泰籍股东替外国人持有土地，违反《土地法典》与《外籍商业法》。土地厅对有外籍股东或与外籍者结婚之泰籍股东的泰国公司购地予以审查，并可调查泰籍股权的来源与真实性；《外籍商业法》规定，使用代名以使外国人从事法律保留予泰籍者之事，对外国人与泰籍代名双方均属犯罪。我们不设立或管理代名结构，并将拒绝此类委托。

《美泰友好通商关系条约》（1966 年）允许符合条件的美国公民及美方多数持股公司，以国民待遇在泰国拥有并经营业务——在《外籍商业法》原本会限制的多数领域内，可由美方多数或全资持有。友好条约公司经商业发展厅认证，并由美国商务处协助。

其限制与其利益同等重要。条约排除若干领域，包括通信、运输、受托职能、涉及存款职能的银行业，以及对土地或其他自然资源的开发利用。而对房产买家具有决定意义的是：友好条约不授予土地所有权。就持有土地而言，友好条约公司仍被视为外籍，因此与任何其他外资多数公司一样不能拥有土地。

因此，对于想在泰国经营多数持股业务的美国公民，条约是正确的工具——而对实际上试图拥有土地者，则是错误的工具。