外国人がタイで所有できるもの、そしてできないもの。

コンドミニアム法（仏暦2522年）に基づき、外国人はコンドミニアムの住戸を完全所有権で — 住戸そのものと共用部分の不可分の持分とを併せて — 自身の名義で登記して所有することができます。多くの外国人購入者にとって、これが真の所有に至る唯一のルートであり、本サイトの他の部分もこのルートを軸に組み立てられています。

この権利には建物単位の上限があります。いずれのコンドミニアムにおいても、外国人が保有できるのは全住戸の専有面積の合計の49%までであり、残りの51%はタイ側の手に留まらなければなりません。住戸を外国人名義で登記できるのは、当該建物がその49%の範囲内にある間に限られます。だからこそ、お申し込みの前に建物の管理法人から書面で枠の確認を得ることは形式ではなく、購入全体がそれにかかっている事柄なのです。

外国人所有の登記は、資金がどのように届いたかにも左右されます。購入資金は外貨で国外からタイへ持ち込み、こちらでバーツに両替する必要があります。受取銀行は外国送金証明書（FETフォーム）を発行し、土地局はこれを資金が国外から来たことの証拠として求めます。

外国人は土地を所有できませんが、賃借することはできます。民商法典第537条から第571条に基づき、不動産の賃貸借は最長30年まで設定することができ、それより長く合意された賃貸借は法律により30年に短縮されます。3年を超える賃貸借は、その全期間について効力を主張するために、土地事務所で権利証に対して登記しなければなりません。

適切に起案され登記された30年の賃借権は、多くのものを確保します。期間中の排他的な占有、土地上に建築し建てたものを所有する権利、賃貸借契約が認める場合の転貸または譲渡の権利、そして後に土地を取得する者がその負担を引き受けることになる登記された権利です。それができないのは、所有権になることであり、また30年を超える更新を保証することです。

だからこそ、よく耳にする「30＋30＋30」という約束には注意が必要です。更新の約束は、その約束をした人との間の債権的な契約です。その賃貸人を拘束しますが、土地に随伴する物権ではないため、賃貸人の相続人や土地の買主に対して当然に効力を主張できるわけではなく、最初の期間が終われば新たな期間を改めて登記しなければなりません。更新は、契約に支えられた期待として扱うべきであり、すでに確保した確実な権利として扱うべきではありません。

タイ国籍者は土地を所有することができ、外国人と婚姻しているタイ国籍者も同様です。外国人と婚姻しているタイ人が土地を購入する場合、土地局は夫婦に対し、用いられる資金がタイ人配偶者自身の特有財産（sin suan tua）であって夫婦共有財産（sin somros）ではない旨を確認する共同の申告書への署名を求めます。

この申告こそ、外国人配偶者が当該土地について何らの権利も有しないことを正式に認める瞬間です。土地はその後、タイ人配偶者の単独名義で、その特有財産として登記されます。

その帰結は、署名の前に率直に理解しておく必要があります。外国人は土地を所有せず、また所有することもできません。資金がタイ人配偶者の特有財産であると申告されているため、外国人は後に当該土地を夫婦共有の財産として主張することが一般にできません — 離婚の場合も、タイ人配偶者の死亡の場合も同様です。死亡の場合、相続はタイ法に従い、土地を相続した外国人はいずれにせよこれを処分することが求められます。外国人配偶者が、費用を負担した住まいについて保護を望まれる場合、その保護は適法に組み立てます — 外国人配偶者を権利者とする登記された賃借権、用益権または地上権によってであり、土地そのものを主張しようとすることによってではありません。

タイの有限会社は土地を所有することができます。会社は、タイ国籍者がその株式の過半数を保有するときタイ法人だからです。外国人購入者は、そうした会社が土地を保有し、外国人が少数株式と実際には出資していないタイ人「株主」を通じてこれを支配する、という仕組みを持ちかけられることがあります。それは名義貸し（ノミニー）の取り決めであり、違法です。

適法な形は、実体を伴って真に事業を営む会社 — 実際の資本、実際の活動、そして真に出資したタイ人株主 — が、その現実の事業に必要だからこそ土地を所有する、というものです。BOIの奨励を受けた会社は、その奨励の条件の範囲内で、奨励対象事業のために土地を所有する権利を付与されることがあります。適法な場合のいずれにおいても、土地は事業に従います。事業が土地のための衣装であることは決してありません。

真に出資していないタイ人株主を用いて外国人のために土地を保有することは、土地法典および外国人事業法に違反します。土地局は、外国人株主または外国人と婚姻したタイ人株主を有するタイ法人による土地の購入を精査し、タイ側の株式保有の資金源とその真正性を調査することができます。外国人事業法は、法律がタイ国籍者に留保する事柄を外国人が行えるようにするために名義貸しを用いることを、外国人についてもタイ人の名義人についても等しく犯罪としています。当方は名義貸しの仕組みを設立も運営もせず、そのようなご依頼はお断りします。

タイと米国との間の友好通商関係条約（1966年）は、要件を満たす米国籍者および米国側が過半数を保有する会社に対し、内国民待遇でタイにおいて事業を所有し運営することを認めています — 外国人事業法であれば制限されるはずの多くの分野において、米国側の過半数出資または全額出資が可能です。友好通商条約に基づく会社は、米国商務部の支援を得て、事業開発局を通じて認証されます。

その限界は、利点と同じだけ重要です。条約はいくつかの分野を除外しており、その中には通信、運輸、受託業務、預金業務を伴う銀行業、そして土地その他の天然資源の開発利用が含まれます。そして不動産の購入者にとって決定的なのは、友好通商条約が土地の所有権を与えないという点です。友好通商条約に基づく会社も、土地の所有については依然として外国人として扱われますので、他の外資過半数の会社と同様に土地を所有することはできません。

したがって条約は、タイで過半数を出資する事業を営もうとする米国籍者にとっては正しい制度であり、実際には土地を所有しようとしている方にとっては誤った制度です。