외국인이 태국에서 소유할 수 있는 것, 그리고 없는 것.

콘도미니엄법(불력 2522년)에 따라 외국인은 콘도미니엄 주택을 완전 소유권으로 — 주택 자체와 공용부분의 불가분 지분을 함께 — 본인 명의로 등기하여 소유할 수 있습니다. 대다수 외국인 매수인에게 이것이 진정한 소유에 이르는 유일한 경로이며, 이 사이트의 나머지 부분도 이 경로를 중심으로 구성되어 있습니다.

이 권리에는 건물 단위의 상한이 있습니다. 어느 콘도미니엄에서든 외국인은 전체 주택 전용면적 합계의 49%까지만 보유할 수 있으며, 나머지 51%는 태국인의 손에 남아 있어야 합니다. 주택을 외국인 명의로 등기할 수 있는 것은 해당 건물이 그 49% 안에 있는 동안뿐입니다. 그래서 확약하시기 전에 건물 관리단으로부터 서면으로 쿼터를 확인받는 일은 형식이 아니라 매입 전체가 걸린 문제입니다.

외국인 소유의 등기는 자금이 어떻게 들어왔는지에도 좌우됩니다. 매입 자금은 외화로 국외에서 태국으로 반입되어 이곳에서 바트로 환전되어야 하며, 수취 은행이 외환거래(FET) 양식을 발급합니다. 토지국은 이를 자금이 국외에서 들어왔다는 증빙으로 요구합니다.

외국인은 토지를 소유할 수 없지만 임차할 수는 있습니다. 민상법전 제537조부터 제571조에 따라 부동산의 임대차는 최장 30년까지 설정할 수 있으며, 그보다 길게 합의된 임대차는 법률에 의해 30년으로 단축됩니다. 3년을 넘는 임대차는 전 기간에 대해 효력을 주장하려면 토지사무소에서 권리증에 등기해야 합니다.

제대로 작성되어 등기된 30년 임차권은 많은 것을 확보해 줍니다. 기간 중의 배타적 점유, 토지 위에 건축하고 지은 것을 소유할 권리, 임대차 계약이 허용하는 경우의 전대 또는 양도 권리, 그리고 이후에 토지를 취득하는 사람이 그 부담을 안고 취득하게 되는 등기된 권리입니다. 다만 할 수 없는 것은 소유권이 되는 일이며, 30년을 넘는 갱신을 보장하는 일입니다.

그래서 흔히 듣는 '30 + 30 + 30' 약속에는 주의가 필요합니다. 갱신 약속은 그 약속을 한 사람과의 채권적 계약입니다. 그 임대인을 구속하지만 토지에 따라다니는 물권이 아니므로 임대인의 상속인이나 토지의 매수인에게 당연히 효력을 주장할 수는 없고, 첫 기간이 끝나면 새로운 기간을 다시 등기해야 합니다. 갱신은 계약이 뒷받침하는 기대로 다루셔야 하며, 이미 확보한 확실한 권리로 다루셔서는 안 됩니다.

태국 국민은 토지를 소유할 수 있으며, 외국인과 혼인한 태국 국민도 마찬가지입니다. 외국인과 혼인한 태국인이 토지를 매입하는 경우, 토지국은 부부에게 사용되는 자금이 태국인 배우자 본인의 개인 특유재산(sin suan tua)이고 혼인으로 이루어진 부부공동재산(sin somros)이 아니라는 점을 확인하는 공동 신고서에 서명하도록 요구합니다.

그 신고가 바로 외국인 배우자가 해당 토지에 대해 아무런 권리도 없음을 공식적으로 인정하는 순간입니다. 이후 토지는 태국인 배우자의 단독 명의로, 그의 개인 특유재산으로 등기됩니다.

그 결과는 서명 전에 분명히 이해하셔야 합니다. 외국인은 그 토지를 소유하지 않으며 소유할 수도 없습니다. 자금이 태국인 배우자의 개인 특유재산이라고 신고되었기 때문에, 외국인은 이후 그 토지를 부부공동재산으로 주장하는 것이 일반적으로 불가능합니다 — 이혼의 경우에도, 태국인 배우자가 사망한 경우에도 그렇습니다. 사망의 경우 상속은 태국법에 따르며, 토지를 상속한 외국인은 어느 경우든 이를 처분하도록 요구받습니다. 외국인 배우자가 비용을 함께 부담한 주택에 대해 보호를 원하신다면, 그 보호는 적법하게 구성합니다 — 외국인 배우자를 권리자로 하는 등기된 임차권이나 용익권 또는 지상권으로 하는 것이지, 토지 자체를 주장하려 하는 방식이 아닙니다.

태국의 유한회사는 토지를 소유할 수 있습니다. 태국 국민이 주식의 과반을 보유할 때 그 회사는 태국 법인이기 때문입니다. 외국인 매수인은 그러한 회사가 토지를 보유하고, 외국인이 소수 지분과 실제로는 출자한 적 없는 태국인 '주주'를 통해 이를 지배하는 구조를 제안받기도 합니다. 그것은 명의대여(노미니) 방식이며 위법합니다.

적법한 형태는 실질을 갖추고 실제로 사업을 영위하는 회사 — 실제 자본, 실제 활동, 그리고 진정한 투자자인 실제 태국인 주주 — 가 그 실제 사업이 토지를 필요로 하기 때문에 토지를 소유하는 것입니다. BOI 장려를 받은 회사는 그 장려의 조건 범위 안에서 장려 대상 사업을 위해 토지를 소유할 권리를 부여받을 수 있습니다. 적법한 모든 경우에 토지는 사업을 따릅니다. 사업이 토지를 위한 겉옷인 경우는 결코 없습니다.

진정한 투자자가 아닌 태국인 주주를 이용하여 외국인을 위해 토지를 보유하는 것은 토지법과 외국인사업법에 위반됩니다. 토지국은 외국인 주주 또는 외국인과 혼인한 태국인 주주가 있는 태국 법인의 토지 매입을 면밀히 심사하며, 태국인 지분의 자금 출처와 진정성을 조사할 수 있습니다. 외국인사업법은 법이 태국 국민에게 유보한 일을 외국인이 할 수 있도록 명의대여를 이용하는 것을 외국인에 대해서도, 태국인 명의대여자에 대해서도 똑같이 범죄로 규정합니다. 저희는 명의대여 구조를 설립하지도 운영하지도 않으며, 그러한 의뢰는 거절합니다.

태국과 미국 사이의 우호통상항해조약(1966년)은 자격을 갖춘 미국 국민과 미국계 과반 지분 회사가 내국민 대우로 태국에서 사업을 소유하고 운영할 수 있도록 합니다 — 외국인사업법이라면 제한했을 대부분의 분야에서 미국계 과반 또는 전부 소유가 가능합니다. 우호통상조약에 따른 회사는 미국 상무서비스국의 지원을 받아 사업개발국을 통해 인증됩니다.

그 한계는 이점만큼이나 중요합니다. 이 조약은 통신, 운송, 수탁 업무, 예금 업무를 수반하는 은행업, 그리고 토지 및 그 밖의 천연자원의 개발·이용을 포함한 여러 분야를 제외합니다. 그리고 부동산 매수인에게 결정적인 점은, 우호통상조약이 토지 소유권을 부여하지 않는다는 것입니다. 우호통상조약에 따른 회사도 토지 소유에 관해서는 여전히 외국인으로 취급되므로, 다른 외국계 과반 회사와 마찬가지로 토지를 소유할 수 없습니다.

따라서 이 조약은 태국에서 과반 지분의 사업을 운영하려는 미국 국민에게는 올바른 제도이고, 실제로는 토지를 소유하려는 분에게는 잘못된 제도입니다.