Was ein Ausländer in Thailand besitzen kann — und was nicht.

Nach dem Condominium Act B.E. 2522 darf ein Ausländer eine Eigentumswohnung im Volleigentum halten — die Wohnung selbst zusammen mit einem ideellen Anteil am Gemeinschaftseigentum — eingetragen auf den eigenen Namen. Für die meisten ausländischen Käufer ist dies der eine Weg zu echtem Eigentum, und es ist der Weg, um den herum der Rest dieser Website aufgebaut ist.

Das Recht ist auf Gebäudeebene begrenzt. In jedem einzelnen Wohnungseigentumsgebäude dürfen Ausländer nicht mehr als 49 % der gesamten Fläche aller Einheiten zusammen halten; die verbleibenden 51 % müssen in thailändischer Hand bleiben. Eine Einheit kann nur so lange auf einen Ausländer eingetragen werden, wie das Gebäude noch innerhalb dieser 49 % liegt — deshalb ist eine schriftliche Bestätigung der Quote durch die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes, eingeholt vor Ihrer Bindung, keine Formalität, sondern das, wovon der gesamte Kauf abhängt.

Die Eintragung ausländischen Eigentums hängt außerdem davon ab, wie das Geld angekommen ist. Der Kaufpreis muss in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand eingebracht und hier in Baht umgetauscht werden; die empfangende Bank stellt ein Foreign-Exchange-Transaction-Formular (FET) aus, das das Land Department als Nachweis dafür verlangt, dass das Geld von außerhalb des Landes stammt.

Ein Ausländer kann kein Grundstück besitzen, aber er kann es mieten. Nach dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 537 bis 571, kann ein Mietvertrag über eine unbewegliche Sache bis zu 30 Jahre laufen; ein für längere Zeit vereinbarter Vertrag wird kraft Gesetzes auf 30 Jahre gekürzt. Jeder Mietvertrag von mehr als drei Jahren muss beim Land Office auf dem Titel eingetragen werden, um über seine volle Laufzeit durchsetzbar zu sein.

Ein sorgfältig gefasster, eingetragener Mietvertrag über 30 Jahre sichert sehr viel: den ausschließlichen Besitz für die Laufzeit, das Recht, auf dem Grundstück zu bauen und das Gebaute zu besitzen, Rechte zur Untervermietung oder Übertragung, soweit der Vertrag sie einräumt, sowie ein eingetragenes Recht, das ein späterer Käufer des Grundstücks gegen sich gelten lassen muss. Was er nicht leisten kann: Er wird nicht zu Eigentum, und er kann eine Verlängerung über die 30 Jahre hinaus nicht garantieren.

Genau hier ist bei dem bekannten Versprechen „30 + 30 + 30“ Vorsicht geboten. Ein Verlängerungsversprechen ist ein persönlicher Vertrag mit demjenigen, der es abgegeben hat. Es bindet diesen Vermieter — aber es ist kein dingliches Recht, das dem Grundstück folgt, also ist es gegenüber den Erben des Vermieters oder gegenüber einem Käufer des Grundstücks nicht automatisch durchsetzbar, und eine neue Laufzeit muss nach dem Ende der ersten erneut eingetragen werden. Behandeln Sie eine Verlängerung als eine vertraglich gestützte Hoffnung, nicht als eine gesicherte Gewissheit.

Ein thailändischer Staatsangehöriger darf Grund und Boden besitzen, auch dann, wenn er mit einem Ausländer verheiratet ist. Kauft eine mit einem Ausländer verheiratete thailändische Person ein Grundstück, verlangt das Land Department von dem Paar eine gemeinsame Erklärung, mit der bestätigt wird, dass die eingesetzten Mittel persönliches Vermögen des thailändischen Ehepartners (sin suan tua) sind und nicht eheliches Gesamtgut (sin somros).

Diese Erklärung ist der Moment, in dem der ausländische Ehepartner förmlich anerkennt, kein Recht an dem Grundstück zu haben. Das Grundstück wird anschließend allein auf den Namen des thailändischen Ehepartners eingetragen, als dessen persönliches Vermögen.

Die Folge muss klar verstanden sein, bevor unterschrieben wird. Der Ausländer besitzt das Grundstück nicht und kann es nicht besitzen; da die Mittel als persönliches Vermögen des thailändischen Ehepartners erklärt sind, kann der Ausländer das Grundstück später in aller Regel nicht als gemeinsames eheliches Vermögen beanspruchen — auch nicht bei einer Scheidung oder beim Tod des thailändischen Ehepartners, bei dem sich die Erbfolge nach thailändischem Recht richtet und ein Ausländer, der Grund und Boden erbt, sich ohnehin von ihm trennen muss. Wenn ein ausländischer Ehepartner Schutz im Hinblick auf ein Zuhause wünscht, das er mitfinanziert hat, wird dieser Schutz rechtmäßig aufgebaut — durch einen eingetragenen Mietvertrag, einen Nießbrauch oder ein Oberflächenrecht zugunsten des ausländischen Ehepartners — und nicht durch den Versuch, das Grundstück selbst zu beanspruchen.

Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung kann Grund und Boden besitzen, denn eine Gesellschaft ist thailändisch, wenn thailändische Staatsangehörige die Mehrheit ihrer Anteile halten. Ausländischen Käufern wird bisweilen eine Gestaltung angeboten, bei der eine solche Gesellschaft das Grundstück hält, während der Ausländer sie über eine Minderheitsbeteiligung und thailändische „Gesellschafter“ kontrolliert, die nie wirklich investiert haben. Das ist eine Strohmann-Konstruktion, und sie ist unrechtmäßig.

Die rechtmäßige Variante ist eine Gesellschaft, die tatsächlich ein Geschäft mit echter Substanz betreibt — echtes Kapital, echte Tätigkeit und echte thailändische Gesellschafter, die tatsächliche Investoren sind — und die Grund und Boden besitzt, weil ihr tatsächliches Geschäft ihn benötigt. Einer vom BOI geförderten Gesellschaft kann im Rahmen ihrer Förderung das Recht eingeräumt werden, Grund und Boden für die geförderte Tätigkeit zu besitzen. In jedem rechtmäßigen Fall folgt das Grundstück dem Geschäft; das Geschäft ist niemals ein Kostüm für das Grundstück.

Thailändische Gesellschafter, die keine tatsächlichen Investoren sind, dafür einzusetzen, Grund und Boden für einen Ausländer zu halten, verstößt gegen den Land Code und den Foreign Business Act. Das Land Department prüft Grundstückskäufe thailändischer Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern oder mit thailändischen Gesellschaftern, die mit Ausländern verheiratet sind, besonders genau und kann die Herkunft und die Echtheit der thailändischen Beteiligung untersuchen; der Foreign Business Act stellt es unter Strafe — für den Ausländer wie für den thailändischen Strohmann gleichermaßen —, einen Strohmann einzusetzen, damit ein Ausländer tun kann, was das Gesetz thailändischen Staatsangehörigen vorbehält. Wir errichten und verwalten keine Strohmann-Strukturen und lehnen entsprechende Aufträge ab.

Der Freundschafts- und Wirtschaftsvertrag zwischen Thailand und den Vereinigten Staaten (Treaty of Amity and Economic Relations, 1966) erlaubt es berechtigten US-Staatsangehörigen und mehrheitlich US-amerikanischen Gesellschaften, ein Unternehmen in Thailand unter Inländerbehandlung zu besitzen und zu betreiben — mehrheitliches oder vollständiges amerikanisches Eigentum in den meisten Bereichen, die der Foreign Business Act sonst beschränken würde. Eine Amity-Gesellschaft wird über das Department of Business Development mit Unterstützung des US Commercial Service zertifiziert.

Seine Grenzen wiegen ebenso schwer wie seine Vorteile. Der Vertrag nimmt mehrere Bereiche aus, darunter Kommunikation, Verkehr, Treuhandtätigkeiten, das Einlagengeschäft der Banken sowie die Nutzung von Grund und Boden oder anderer natürlicher Ressourcen. Und, entscheidend für einen Immobilienkäufer: Der Treaty of Amity gewährt kein Eigentum an Grund und Boden. Eine Amity-Gesellschaft gilt für Zwecke des Grundeigentums weiterhin als ausländisch und kann daher ebenso wenig Grund und Boden besitzen wie jede andere mehrheitlich ausländische Gesellschaft.

Der Vertrag ist somit das richtige Instrument für einen US-Staatsangehörigen, der in Thailand ein mehrheitlich eigenes Unternehmen führen möchte — und das falsche Instrument für jemanden, der in Wahrheit Grund und Boden besitzen will.