Ce qu’un étranger peut, et ne peut pas, posséder en Thaïlande.

En vertu de la Condominium Act B.E. 2522, un étranger peut détenir un lot de copropriété en pleine propriété — le lot lui-même assorti d’une quote-part indivise des parties communes — enregistré à son propre nom. Pour la plupart des acquéreurs étrangers, c’est l’unique voie vers une véritable propriété, et c’est celle autour de laquelle le reste de ce site est construit.

Le droit est plafonné au niveau de l’immeuble. Dans une même copropriété, les étrangers ne peuvent détenir plus de 49 % de la surface totale de l’ensemble des lots ; les 51 % restants doivent demeurer entre des mains thaïlandaises. Un lot ne peut être enregistré au nom d’un étranger que tant que l’immeuble se situe encore à l’intérieur de ces 49 % — c’est pourquoi une confirmation écrite du quota, délivrée par le syndicat de copropriété (la personne morale de l’immeuble) avant tout engagement, n’est pas une formalité mais ce dont dépend l’acquisition entière.

L’enregistrement de la propriété étrangère dépend aussi de la façon dont les fonds sont arrivés. Les fonds d’acquisition doivent être introduits en Thaïlande depuis l’étranger en devises et convertis en bahts sur place ; la banque réceptrice délivre un formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction, FET), que le Département des Terres exige comme preuve que l’argent provient de l’extérieur du pays.

Un étranger ne peut pas posséder de terrain, mais il peut en prendre un à bail. En vertu du Code civil et commercial, articles 537 à 571, un bail portant sur un bien immobilier peut courir jusqu’à 30 ans ; un bail conclu pour une durée supérieure est réduit de plein droit à 30 ans. Tout bail de plus de trois ans doit être inscrit sur le titre au Bureau des terres pour être opposable pendant toute sa durée.

Un bail de 30 ans bien rédigé et enregistré vous garantit beaucoup : la jouissance exclusive pendant la durée du bail, le droit de construire sur le terrain et de posséder ce que vous construisez, le droit de sous-louer ou de céder lorsque le bail l’accorde, et un droit inscrit auquel un acquéreur ultérieur du terrain sera tenu. Ce qu’il ne peut pas faire, c’est devenir une propriété, et il ne peut pas garantir un renouvellement au-delà des 30 ans.

C’est là que la promesse familière du « 30 + 30 + 30 » appelle de la prudence. Une promesse de renouvellement est un engagement personnel de celui qui l’a consentie. Elle lie ce bailleur — mais elle n’est pas un droit réel attaché au terrain, elle n’est donc pas automatiquement opposable aux héritiers du bailleur ni à un acquéreur du terrain, et une nouvelle période devra être enregistrée à nouveau à l’expiration de la première. Traitez un renouvellement comme un espoir appuyé sur un contrat, non comme une certitude acquise.

Un ressortissant thaïlandais peut posséder un terrain, y compris lorsqu’il est marié à un étranger. Lorsqu’une personne thaïlandaise mariée à un étranger acquiert un terrain, le Département des Terres exige du couple la signature d’une déclaration conjointe confirmant que les fonds employés sont un bien propre du conjoint thaïlandais (sin suan tua) et non un bien commun du mariage (sin somros).

Cette déclaration est le moment où le conjoint étranger reconnaît formellement n’avoir aucun droit sur le terrain. Le terrain est ensuite enregistré au seul nom du conjoint thaïlandais, en tant que bien propre.

La conséquence doit être clairement comprise avant d’être signée. L’étranger ne possède pas le terrain et ne peut pas le posséder ; parce que les fonds sont déclarés être un bien propre du conjoint thaïlandais, l’étranger ne peut en général pas revendiquer ultérieurement le terrain comme bien commun du mariage — y compris en cas de divorce, ou au décès du conjoint thaïlandais, la succession étant alors régie par le droit thaïlandais et un étranger qui hérite d’un terrain étant de toute façon tenu de s’en dessaisir. Lorsqu’un conjoint étranger souhaite être protégé au titre d’un logement qu’il a contribué à financer, cette protection se construit licitement — par un bail enregistré, un usufruit ou un droit de superficie consenti au conjoint étranger — et non en tentant de revendiquer le terrain lui-même.

Une société à responsabilité limitée thaïlandaise peut posséder un terrain, parce qu’une société est thaïlandaise lorsque des ressortissants thaïlandais en détiennent la majorité du capital. On propose parfois aux acquéreurs étrangers un montage dans lequel une telle société détient le terrain tandis que l’étranger la contrôle par une participation minoritaire et des « actionnaires » thaïlandais qui n’ont jamais réellement investi. Il s’agit d’un montage de prête-noms, et il est illicite.

La version licite est celle d’une société qui exerce réellement une activité dotée d’une substance véritable — un capital réel, une activité réelle et de véritables actionnaires thaïlandais qui sont de véritables investisseurs — et qui possède un terrain parce que son activité effective en a besoin. Une société promue par le BOI peut, dans les limites de sa promotion, se voir accorder le droit de posséder un terrain pour l’activité promue. Dans tous les cas licites, le terrain suit l’activité ; l’activité n’est jamais un déguisement pour le terrain.

Recourir à des actionnaires thaïlandais qui ne sont pas de véritables investisseurs pour détenir un terrain pour le compte d’un étranger contrevient au Code foncier et à la Foreign Business Act. Le Département des Terres examine attentivement les acquisitions foncières par des sociétés thaïlandaises ayant des actionnaires étrangers ou des actionnaires thaïlandais mariés à des étrangers, et peut enquêter sur l’origine et le caractère authentique de l’actionnariat thaïlandais ; la Foreign Business Act érige en infraction — pour l’étranger comme pour le prête-nom thaïlandais — le recours à un prête-nom permettant à un étranger de faire ce que la loi réserve aux ressortissants thaïlandais. Nous ne constituons ni n’administrons de structures de prête-noms, et nous refuserons toute instruction en ce sens.

Le Traité d’amitié et de relations économiques entre la Thaïlande et les États-Unis (1966) permet aux ressortissants américains éligibles et aux sociétés à majorité américaine de détenir et d’exploiter une entreprise en Thaïlande sous le régime du traitement national — une détention américaine majoritaire ou intégrale dans la plupart des secteurs que la Foreign Business Act restreindrait autrement. Une société « Amity » est certifiée auprès du Department of Business Development, avec le concours de l’US Commercial Service.

Ses limites comptent autant que ses avantages. Le traité exclut plusieurs secteurs, parmi lesquels les communications, les transports, les fonctions fiduciaires, la banque comportant la réception de dépôts, et l’exploitation du sol ou d’autres ressources naturelles. Et, de façon décisive pour un acquéreur immobilier : le Traité d’amitié n’accorde pas la propriété du sol. Une société « Amity » demeure traitée comme étrangère au regard de la propriété foncière ; elle ne peut donc pas plus posséder de terrain que toute autre société à majorité étrangère.

Le traité est par conséquent l’instrument approprié pour un ressortissant américain qui souhaite exploiter une entreprise détenue majoritairement en Thaïlande — et l’instrument inapproprié pour celui qui cherche en réalité à posséder un terrain.