ชาวต่างชาติถือครองอะไรได้ และไม่ได้ ในประเทศไทย

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติอาจถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด — ตัวห้องพร้อมกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง — จดทะเบียนในชื่อของตนเอง สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ นี่คือแนวทางเดียวสู่การเป็นเจ้าของที่แท้จริง และเป็นแนวทางที่ส่วนที่เหลือของเว็บไซต์นี้สร้างขึ้นรอบ ๆ

สิทธินี้ถูกจำกัดที่ระดับอาคาร ในอาคารชุดหนึ่ง ชาวต่างชาติถือครองพื้นที่รวมได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ส่วนที่เหลือร้อยละ 51 ต้องอยู่ในมือคนไทย ห้องจะจดทะเบียนให้ชาวต่างชาติได้เฉพาะขณะที่อาคารยังอยู่ในโควตาร้อยละ 49 — จึงเป็นเหตุที่หนังสือยืนยันโควตาจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่พิธีการ แต่เป็นสิ่งที่การซื้อทั้งหมดขึ้นอยู่กับ

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติยังขึ้นอยู่กับที่มาของเงิน เงินซื้อต้องนำเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศและแปลงเป็นบาทที่นี่ ธนาคารผู้รับจะออกแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ซึ่งสำนักงานที่ดินกำหนดเป็นหลักฐานว่าเงินมาจากต่างประเทศ

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ แต่เช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ถึง 571 การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดได้สูงสุด 30 ปี หากตกลงเกินกว่านั้นกฎหมายลดลงเหลือ 30 ปี สัญญาเช่าที่เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อโฉนดที่สำนักงานที่ดินจึงจะบังคับได้เต็มกำหนด

สัญญาเช่า 30 ปีที่ร่างดีและจดทะเบียนไว้ให้หลักประกันได้มาก: สิทธิครอบครองแต่ผู้เดียวตลอดกำหนด สิทธิปลูกสร้างบนที่ดินและเป็นเจ้าของสิ่งที่สร้าง สิทธิให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิเมื่อสัญญาให้ไว้ และสิทธิที่จดทะเบียนซึ่งผู้ซื้อที่ดินภายหลังต้องรับไปด้วย สิ่งที่ทำไม่ได้คือกลายเป็นกรรมสิทธิ์ และไม่อาจรับประกันการต่ออายุเกิน 30 ปี

นั่นคือจุดที่คำสัญญา '30+30+30' ที่คุ้นเคยต้องระวัง คำมั่นจะต่ออายุเป็นสัญญาส่วนบุคคลกับผู้ที่ให้ไว้ ผูกพันผู้ให้เช่ารายนั้น — แต่ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ติดไปกับที่ดิน จึงไม่บังคับได้โดยอัตโนมัติต่อทายาทของผู้ให้เช่าหรือต่อผู้ซื้อที่ดิน และต้องจดทะเบียนกำหนดใหม่อีกครั้งเมื่อครบกำหนดแรก ให้ถือว่าการต่ออายุเป็นความหวังที่มีสัญญารองรับ ไม่ใช่ความแน่นอนที่คุณได้มาแล้ว

คนไทยเป็นเจ้าของที่ดินได้ รวมถึงคนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติ เมื่อคนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้อที่ดิน สำนักงานที่ดินกำหนดให้คู่สมรสลงนามคำรับรองร่วมกันว่าเงินที่ใช้เป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย มิใช่สินสมรส

คำรับรองนั้นคือจุดที่คู่สมรสต่างชาติรับรองอย่างเป็นทางการว่าไม่มีส่วนได้เสียในที่ดิน จากนั้นที่ดินจะจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสไทยแต่ผู้เดียว ในฐานะสินส่วนตัว

ผลที่ตามมาต้องเข้าใจให้ชัดก่อนลงนาม ชาวต่างชาติไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินและเป็นไม่ได้ เนื่องจากเงินถูกรับรองว่าเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสไทย ชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่อาจอ้างที่ดินเป็นสินสมรสในภายหลัง — รวมถึงกรณีหย่า หรือกรณีคู่สมรสไทยเสียชีวิตซึ่งการสืบมรดกเป็นไปตามกฎหมายไทย และชาวต่างชาติที่รับมรดกที่ดินต้องจำหน่ายออกไปอยู่ดี หากคู่สมรสต่างชาติต้องการความคุ้มครองเกี่ยวกับบ้านที่ตนช่วยชำระ ความคุ้มครองนั้นสร้างโดยชอบด้วยกฎหมาย — สัญญาเช่าจดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินในความโปรดปรานของคู่สมรสต่างชาติ — ไม่ใช่การพยายามอ้างตัวที่ดินเอง

บริษัทจำกัดของไทยถือครองที่ดินได้ เพราะบริษัทเป็นไทยเมื่อคนไทยถือหุ้นข้างมาก บางครั้งผู้ซื้อต่างชาติถูกเสนอโครงสร้างที่บริษัทเช่นนั้นถือที่ดินขณะที่ชาวต่างชาติควบคุมผ่านการถือหุ้นข้างน้อยและ 'ผู้ถือหุ้น' ไทยที่ไม่เคยลงทุนจริง นั่นคือข้อตกลงนอมินี และไม่ชอบด้วยกฎหมาย

รูปแบบที่ชอบด้วยกฎหมายคือบริษัทที่ประกอบกิจการจริงและมีสาระสำคัญ — ทุนจริง กิจกรรมจริง และผู้ถือหุ้นไทยที่เป็นผู้ลงทุนจริง — และถือครองที่ดินเพราะกิจการที่แท้จริงต้องใช้ บริษัทที่ได้รับส่งเสริมบีโอไออาจได้รับสิทธิถือครองที่ดินสำหรับกิจการที่ได้รับส่งเสริมภายในเงื่อนไขการส่งเสริม ในทุกกรณีที่ชอบด้วยกฎหมาย ที่ดินตามกิจการ กิจการไม่ใช่เครื่องแต่งกายของที่ดิน

การใช้ผู้ถือหุ้นไทยที่ไม่ใช่ผู้ลงทุนจริงเพื่อถือที่ดินแทนชาวต่างชาติเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว สำนักงานที่ดินตรวจสอบการซื้อที่ดินโดยบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติหรือผู้ถือหุ้นไทยที่สมรสกับต่างชาติ และสอบสวนที่มาและความแท้จริงของการถือหุ้นไทยได้ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวกำหนดให้เป็นความผิด — ทั้งชาวต่างชาติและนอมินีไทย — ในการใช้นอมินีเพื่อให้ชาวต่างชาติทำสิ่งที่กฎหมายสงวนไว้ให้คนไทย เราไม่จัดตั้งหรือบริหารโครงสร้างนอมินี และจะปฏิเสธงานเช่นนั้น

สนธิสัญญาทางไมตรีและความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจระหว่างไทยกับสหรัฐอเมริกา (พ.ศ. 2509) อนุญาตให้คนสัญชาติสหรัฐฯ และบริษัทที่สหรัฐฯ ถือหุ้นข้างมากที่เข้าเกณฑ์ เป็นเจ้าของและดำเนินธุรกิจในไทยด้วยการปฏิบัติเยี่ยงคนชาติ — ถือหุ้นข้างมากหรือเต็มโดยชาวอเมริกันในภาคส่วนส่วนใหญ่ที่พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวจะจำกัดไว้ บริษัทภายใต้สนธิสัญญาไมตรีได้รับการรับรองผ่านกรมพัฒนาธุรกิจการค้าโดยการสนับสนุนของ US Commercial Service

ข้อจำกัดสำคัญเท่ากับประโยชน์ สนธิสัญญายกเว้นหลายภาคส่วน อาทิ การสื่อสาร การขนส่ง หน้าที่ในฐานะผู้ดูแลทรัพย์ การธนาคารที่เกี่ยวกับการรับฝาก และการแสวงหาประโยชน์จากที่ดินหรือทรัพยากรธรรมชาติอื่น และที่ชี้ขาดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: สนธิสัญญาไมตรีไม่ให้กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัทภายใต้สนธิสัญญายังถือเป็นต่างด้าวเพื่อการถือครองที่ดิน จึงถือครองที่ดินไม่ได้เช่นเดียวกับบริษัทต่างชาติข้างมากอื่นใด

สนธิสัญญาจึงเป็นเครื่องมือที่ถูกต้องสำหรับคนสัญชาติสหรัฐฯ ที่ต้องการดำเนินธุรกิจที่ตนถือหุ้นข้างมากในไทย — และเป็นเครื่องมือที่ผิดสำหรับผู้ที่แท้จริงพยายามถือครองที่ดิน