Чем иностранец в Таиланде владеть может — и чем не может.

По Закону о кондоминиуме B.E. 2522 иностранец может владеть квартирой в полной собственности — самой квартирой вместе с неделимой долей в общем имуществе — с регистрацией на своё имя. Для большинства иностранных покупателей это единственный путь к подлинному праву собственности, и вокруг него построена вся остальная часть этого сайта.

Это право ограничено на уровне здания. В любом отдельно взятом кондоминиуме иностранцы могут держать не более 49% совокупной площади всех квартир; оставшийся 51% должен оставаться в тайских руках. Квартира может быть зарегистрирована на иностранца только пока здание остаётся в пределах этих 49% — поэтому письменное подтверждение квоты от юридического лица кондоминиума, полученное до принятия обязательств, не формальность, а то, от чего зависит вся покупка.

Регистрация иностранного права собственности зависит и от того, как пришли деньги. Средства на покупку должны быть ввезены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и конвертированы в баты здесь; банк-получатель выдаёт форму валютной операции (FET), которую Земельный департамент требует как доказательство того, что деньги пришли из-за пределов страны.

Иностранец не может владеть землёй, но может её арендовать. По статьям 537–571 Гражданского и торгового кодекса аренда недвижимого имущества может быть заключена на срок до 30 лет; аренда, согласованная на больший срок, сокращается законом до 30 лет. Любая аренда сроком свыше трёх лет должна быть зарегистрирована в отношении титула в земельном управлении, чтобы иметь силу на весь срок.

Грамотно составленная и зарегистрированная 30-летняя аренда обеспечивает многое: исключительное владение на срок аренды, право строить на земле и владеть построенным, право сдавать в субаренду или уступать договор, если он это допускает, и зарегистрированное обременение, с которым последующий покупатель земли принимает её. Чего аренда не может — стать правом собственности; и она не может гарантировать продление за пределы 30 лет.

Именно здесь знакомое обещание «30 + 30 + 30» требует осторожности. Обещание продлить — это личное обязательство того, кто его дал. Оно связывает этого арендодателя, но не является вещным правом, следующим за землёй, а значит, не имеет автоматической силы против наследников арендодателя или покупателя земли, и новый срок придётся регистрировать заново, когда закончится первый. Относитесь к продлению как к надежде, подкреплённой договором, а не как к уже обеспеченной определённости.

Гражданин Таиланда может владеть землёй, в том числе гражданин, состоящий в браке с иностранцем. Когда таец, состоящий в браке с иностранцем, покупает землю, Земельный департамент требует от супругов подписать совместное заявление о том, что использованные средства являются личным имуществом тайского супруга (sin suan tua), а не общим имуществом супругов (sin somros).

Именно в этот момент иностранный супруг официально признаёт отсутствие у себя каких-либо прав на эту землю. Далее земля регистрируется единолично на тайского супруга как его личное имущество.

Последствия нужно понимать ясно до подписания. Иностранец не владеет землёй и владеть ею не может; поскольку средства заявлены как личное имущество тайского супруга, иностранец, как правило, не сможет впоследствии претендовать на землю как на общее имущество супругов — в том числе при разводе или в случае смерти тайского супруга, когда наследование подчиняется тайскому праву, а иностранец, унаследовавший землю, в любом случае обязан произвести её отчуждение. Если иностранный супруг хочет защиты в отношении жилья, которое он помогал оплачивать, эта защита выстраивается законно — зарегистрированной арендой, узуфруктом или правом застройки в пользу иностранного супруга, а не попыткой претендовать на саму землю.

Тайская компания с ограниченной ответственностью может владеть землёй, потому что компания считается тайской, когда большинство её акций принадлежит гражданам Таиланда. Иностранным покупателям иногда предлагают конструкцию, в которой такая компания держит землю, а иностранец контролирует её через миноритарный пакет и тайских «акционеров», которые в действительности ничего не вкладывали. Это номинальная схема, и она незаконна.

Законный вариант — компания, которая реально ведёт деятельность с действительным содержанием: настоящий капитал, настоящая деятельность и настоящие тайские акционеры, являющиеся действительными инвесторами, — и которая владеет землёй потому, что её фактическому бизнесу земля нужна. Компании, поощряемой BOI, в рамках условий поощрения может быть предоставлено право владеть землёй для поощряемой деятельности. В каждом законном случае земля следует за бизнесом; бизнес никогда не является прикрытием для земли.

Использование тайских акционеров, не являющихся действительными инвесторами, чтобы держать землю в интересах иностранца, нарушает Земельный кодекс и Foreign Business Act. Земельный департамент проверяет покупки земли тайскими компаниями, имеющими иностранных акционеров или тайских акционеров, состоящих в браке с иностранцами, и вправе исследовать источник и действительность тайского участия; Foreign Business Act признаёт правонарушением — как для иностранца, так и для тайского номинала — использование номинала для того, чтобы иностранец мог делать то, что закон закрепляет за гражданами Таиланда. Мы не создаём и не сопровождаем номинальные структуры и отказываемся от поручений об этом.

Договор о дружбе и экономических отношениях между Таиландом и Соединёнными Штатами (1966) позволяет отвечающим требованиям гражданам США и компаниям с американским контролем владеть бизнесом в Таиланде и вести его в национальном режиме — с преобладающим или полным американским участием в большинстве секторов, которые иначе ограничивал бы Foreign Business Act. Компания по Treaty of Amity сертифицируется через Департамент развития бизнеса (DBD) при поддержке Коммерческой службы США.

Его пределы важны не меньше его преимуществ. Договор исключает ряд секторов, среди них связь, транспорт, фидуциарные функции, банковскую деятельность с приёмом вкладов, а также эксплуатацию земли и иных природных ресурсов. И, что решающе для покупателя недвижимости: Treaty of Amity не даёт права собственности на землю. Для целей владения землёй компания по Treaty of Amity по-прежнему считается иностранной, поэтому владеть землёй она может не более, чем любая другая компания с иностранным контролем.

Таким образом, договор — верный инструмент для гражданина США, который хочет вести в Таиланде бизнес с преобладающим американским участием, и неверный инструмент для того, кто в действительности пытается получить землю.