Для иностранного покупателя то, как перемещаются деньги, важно не меньше, чем их сумма. Тайское право требует, чтобы средства, которыми иностранец оплачивает квартиру в кондоминиуме, поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте — и чтобы это поступление было документально оформлено тайским банком. Сделайте это правильно, и регистрация перехода права будет рутиной; сделайте неправильно — и Земельный департамент может отказать в регистрации вашего права собственности.
Почему деньги на покупку должны приходить из-за рубежа?
Потому что именно ввоз иностранной валюты в Таиланд даёт большинству иностранных покупателей право владеть квартирой. Пункт 19(5) Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) относит иностранца, ввозящего иностранную валюту в Королевство, к категориям лиц, имеющих право владеть квартирой, а статья 19-тер требует представить подтверждающие документы компетентному должностному лицу при регистрации права собственности. Практическое следствие: вы должны быть в состоянии показать, что как минимум полная цена покупки поступила в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и в связи с вашей покупкой.
Какой банковский документ нужен Земельному департаменту?
Документ о валютной операции — по-прежнему широко называемый формой FET — при переводе на сумму от 50 000 долларов США, и кредитовое авизо либо подтверждающее письмо принимающего тайского банка для сумм ниже этого порога. Порог соответствует уровню отчётности Банка Таиланда по входящим переводам в иностранной валюте, и документ выдаёт банк в Таиланде, а не банк-отправитель. В любом из этих документов указываются сумма, валюта, отправитель, получатель и назначение платежа, и любой из них принимает Земельный департамент.
Переводить можно несколькими частями; каждой просто нужен свой комплект документов, а в совокупности они должны покрывать цену. Запрашивайте документы у тайского банка по мере поступления каждого перевода, а не восстанавливайте их потом.
Как следует отправлять перевод и от чьего имени?
В иностранной валюте, со счёта на имя того лица, которое будет указано в свидетельстве о праве собственности, с указанием покупки квартиры в качестве назначения платежа. Отправляйте иностранную валюту, а не тайские баты: конвертация в баты должна происходить в принимающем банке в Таиланде, потому что именно это делает перевод соответствующим требованиям. Большинство международных банков позволяет указать, что перевод отправляется в долларах США, евро, фунтах стерлингов и так далее, а не конвертируется до отправки.
Следите за совпадением имён. Самый чистый вариант — когда и отправителем, и получателем являетесь вы, то есть лицо, которое будет указано в свидетельстве. Если средства поступают с совместного счёта или от супруга, заранее сообщите об этом банку и консультанту, чтобы документы правильно называли покупателя.
Указывайте назначение платежа. Попросите банк-отправитель включить строку назначения вида «для приобретения квартиры в кондоминиуме [название проекта], Бангкок». Банки и земельные офисы читают эту строку; ясное назначение снимает вопросы в дальнейшем.
Куда должны поступать деньги — на мой тайский счёт или на счёт продавца?
Обычно на ваш собственный тайский счёт, с которого вы платите продавцу. При покупке новостройки вы можете вместо этого перевести средства напрямую на счёт компании-застройщика — тогда застройщик помогает с подтверждающими документами, — но наименование счёта должно совпадать с продавцом, указанным в вашем договоре. При покупке на вторичном рынке средства обычно поступают на ваш собственный тайский счёт, а остаток уплачивается банковским чеком в Земельном департаменте в день регистрации. Открытие тайского банковского счёта нерезидентом требует определённых формальностей; заложите на это время или спросите об альтернативах для вашей ситуации.
Сколько нужно хранить документы о переводе средств?
Постоянно — те же документы поддержат вас и на выходе. Когда вы в итоге будете продавать, репатриация выручки в иностранной валюте пройдёт просто, если вы сможете показать, что средства изначально поступили из-за рубежа. Храните формы FET и кредитовые авизо вместе с правоустанавливающими документами, сделайте скан и передайте копию тому, кто действовал бы за вас, если бы вы не смогли.
Настоящее руководство содержит общую информацию для иностранных покупателей и не является юридической консультацией. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои. Юридическая проверка доступна через Suwanvara Law Firm по отдельному договору.