В каждом кондоминиуме Таиланда есть предел иностранного владения: не более 49 % совокупной площади всех квартир может принадлежать иностранцам. Это самая важная цифра в иностранной покупке, потому что именно она определяет, может ли квартира вообще законно перейти в вашу собственность.
Как измеряется иностранная квота в 49 %?
По площади, а не по количеству квартир. Статья 19-бис Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) устанавливает предел в 49 % совокупной площади всех квартир кондоминиума: если в проекте 40 000 квадратных метров площади квартир, иностранные собственники могут совокупно владеть не более чем 19 600 из них. Большой пентхаус расходует больше квоты, чем студия, — поэтому проект может быть «по квоте заполнен», хотя большинство его квартир принадлежит тайцам.
Положение отслеживает юридическое лицо кондоминиума — управляющая организация здания, — которое фиксирует каждый переход права. Земельный департамент не зарегистрирует переход права к иностранцу без письма от юридического лица кондоминиума, подтверждающего, что переход остаётся в пределах 49 %.
Как узнать, сколько иностранной квоты осталось в проекте?
Спросите застройщика, если это новостройка, и юридическое лицо кондоминиума, если это вторичный рынок. Застройщики в районах, популярных у международных покупателей, распределяют квоту осознанно, а некоторые устанавливают на квартиры в иностранной квоте иную цену, чем на тайскую часть, — поэтому ответ должен быть привязан к конкретной квартире.
При покупке на вторичном рынке текущее положение может подтвердить офис юридического лица кондоминиума. Окончательным документом является письмо об иностранной квоте, выдаваемое для вашего перехода права, — но не стоит ждать дня регистрации, чтобы узнать ответ. Спрашивайте заранее и делайте соглашение о бронировании обусловленным наличием квоты на момент перехода права, с возвратом задатка, если её не окажется.
Какие есть варианты, если иностранная квота исчерпана?
Три честных: купить квартиру, уже находящуюся в иностранной собственности (перепродажа от иностранца иностранцу не меняет положение проекта с квотой), взять вместо полной собственности зарегистрированную долгосрочную аренду или выбрать другой проект. Квота действительно заканчивается в домах, популярных у международных собственников, — рядом со станциями BTS, в Сукхумвите, Сатхоне или прибрежных районах, — и лучше узнать об этом до того, как квартира вам понравится, а не после.
Чего делать не следует, так это соглашаться на неформальные договорённости, придуманные, чтобы обойти предел. Номинальное владение акциями и подобные структуры незаконны, а покупка, которую нельзя надлежащим образом зарегистрировать, ни в каком осмысленном значении не является собственностью.
Может ли квота закончиться между бронированием и переходом права?
Да — положение с квотой меняется. В промежутке между вашим бронированием и датой перехода права другие переходы права к иностранцам в том же доме могут исчерпать оставшийся запас, а статья 19-бис измеряет именно положение на день регистрации. В домах с большим запасом это редко становится проблемой, но там, где запас невелик, положение стоит перепроверить незадолго до регистрации, сохраняя договорную защиту до момента выдачи письма.
Настоящее руководство содержит общую информацию для иностранных покупателей и не является юридической консультацией. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои. Юридическая проверка доступна через Suwanvara Law Firm по отдельному договору.