กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ กับ สิทธิการเช่า

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ให้อะไรกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ?

ให้การเป็นเจ้าของตัวห้องชุดที่จดทะเบียนไว้ โดยไม่มีวันหมดอายุ คุณขายเมื่อใดก็ได้ให้ผู้ซื้อรายใดก็ได้เท่าที่โควตาเปิดช่อง ปล่อยเช่าได้ ปรับปรุงห้องได้ภายใต้ข้อบังคับของอาคาร และส่งต่อให้ทายาทได้ ชื่อของคุณปรากฏบนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่สำนักงานที่ดิน และสิ่งใดที่กระทบต่อห้องของคุณย่อมต้องได้รับความยินยอมจากคุณ

ข้อจำกัดเดียวสำหรับชาวต่างชาติคือเพดานโควตา 49% ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กล่าวคือคุณจะถือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้เฉพาะในโครงการที่ยังมีโควตาเหลือเท่านั้น

สิทธิการเช่าห้องชุดในไทยคืออะไรกันแน่?

คือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ การ “ซื้อ” แบบสิทธิการเช่า แท้จริงคือสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนไว้กับห้องชุดนั้น โดยมีกำหนดสูงสุด 30 ปี ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ยาวที่สุดที่กฎหมายไทยยอมให้จดทะเบียนได้ ข้อเสนอแบบ “30 + 30 + 30 ปี” ตั้งอยู่บนคำมั่นว่าจะต่อสัญญาที่เขียนไว้ในสัญญา คำมั่นเช่นนั้นผูกพันคู่สัญญาที่ให้คำมั่น แต่ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนไว้ หากผู้ให้เช่าขายทรัพย์ ล้มละลาย หรือปฏิเสธไม่ต่อสัญญา การบังคับให้ต่อสัญญาในอีกหลายสิบปีข้างหน้าย่อมเป็นเรื่องของการฟ้องร้อง ไม่ใช่เรื่องของขั้นตอนปกติ

ค่าจดทะเบียนการเช่าอยู่ที่ 1.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% บวกอากรแสตมป์ 0.1%) ซึ่งโดยทั่วไปต่ำกว่าค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์มาก แต่สิทธิการเช่าเป็นสินทรัพย์ที่มูลค่าลดลงตามเวลา เหลืออายุ 12 ปีย่อมมีมูลค่าน้อยกว่าเหลือ 28 ปีอย่างมีนัยสำคัญ และธนาคารมักไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับการซื้อสิทธิการเช่ามือสอง ส่วนการให้เช่าช่วงและการโอนสิทธิขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในสัญญา ข้อสัญญาเหล่านี้จึงสมควรได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียด

ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะถูกเสนอสิทธิการเช่าในกรณีใด?

ในสามสถานการณ์ หนึ่งคือโครงการที่โควตาต่างชาติเต็มแล้ว ซึ่งสิทธิการเช่าเป็นทางเลือกที่เหลืออยู่สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ สองคือโครงการที่สร้างบนที่ดินเช่า ซึ่งมักเป็นที่ดินทำเลดีใจกลางเมืองที่เจ้าของสถาบันไม่ขาย กรณีนี้ผู้ซื้อทุกรายไม่ว่าไทยหรือต่างชาติล้วนถือสิทธิการเช่า และสามคือโครงการในตลาดตากอากาศบางแห่ง ทั้งสามกรณีไม่ได้เป็นปัญหาในตัวเอง แต่แต่ละกรณีควรมีราคาที่ต่างออกไป และสิทธิการเช่าที่เสนอขายในราคาเทียบเท่ากรรมสิทธิ์สมบูรณ์ถือว่าตั้งราคาไม่ถูกต้อง

ควรเลือกกรรมสิทธิ์สมบูรณ์หรือสิทธิการเช่า?

เลือกกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ทุกครั้งที่โควตายังเปิดช่องให้ และเลือกสิทธิการเช่าเฉพาะเมื่อราคาสะท้อนสิ่งที่มันเป็นจริง กรรมสิทธิ์สมบูรณ์เหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการสินทรัพย์ คือมีความยืดหยุ่นในการขายต่อ ส่งต่อเป็นมรดกได้ และไม่มีนาฬิกาเดินถอยหลัง ส่วนสิทธิการเช่าอาจเหมาะกับการพำนักระยะยาวด้วยราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า หรือเพื่อเข้าถึงทำเลที่กรรมสิทธิ์สมบูรณ์เข้าไม่ถึง โดยมีเงื่อนไขว่าคุณประเมินมูลค่าตามสิ่งที่มันเป็นจริง คือสิทธิใช้ประโยชน์ในห้องชุดตามระยะเวลาที่กำหนด

ก่อนตัดสินใจเลือกสิทธิการเช่า ควรถามว่าผู้ให้เช่าคือใคร ข้อสัญญาเรื่องการต่ออายุเขียนไว้อย่างไรตามถ้อยคำที่แน่นอน สิทธิการเช่าโอนหรือให้เช่าช่วงได้หรือไม่ และเมื่อถึงเวลาที่คุณคาดว่าจะขายออก อายุสัญญาที่เหลือจะเป็นเท่าใด คำถามเหล่านี้คือสิ่งที่การตรวจสอบทางกฎหมายออกแบบมาเพื่อตอบ ซึ่งสามารถว่าจ้างได้ภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก