Ausländische Käufer in Thailand begegnen zwei Formen, eine Eigentumswohnung zu halten: dem Volleigentum innerhalb der Ausländerquote und der Langzeitpacht. Beide werden bisweilen als nahezu gleichwertig dargestellt. Das sind sie nicht — die Unterschiede bei Sicherheit, Wiederverkauf und Finanzierung sind struktureller Natur, und sie sollten sowohl Ihre Wahl als auch Ihren Preis bestimmen.
Was gibt das Volleigentum einem ausländischen Käufer?
Eingetragenes Eigentum an der Wohnung selbst, ohne Ablaufdatum. Sie dürfen jederzeit an jeden Käufer verkaufen, den die Quote zulässt, die Wohnung vermieten, sie im Rahmen der Hausordnung umbauen und sie Ihren Erben hinterlassen. Ihr Name steht auf der Eigentumsurkunde beim Land Department, und alles, was Ihre Wohnung betrifft, bedarf Ihrer Zustimmung.
Die einzige Einschränkung für Ausländer ist die Quote von 49 % nach § 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 (1979) — Volleigentum steht Ihnen nur dort offen, wo das Projekt noch Raum hat.
Was ist eine thailändische Langzeitpacht an einer Eigentumswohnung tatsächlich?
Ein eingetragener Pachtvertrag, kein Eigentum. Ein „Kauf“ als Langzeitpacht ist ein langfristiger Vertrag, der auf dem Titel der Wohnung für höchstens 30 Jahre eingetragen wird — § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs begrenzt die eintragungsfähige Laufzeit darauf. Angebote über „30 + 30 + 30“ Jahre beruhen auf Verlängerungszusagen im Vertrag. Eine Verlängerungszusage bindet denjenigen, der sie gegeben hat, ist aber kein eingetragenes dingliches Recht: Verkauft der Eigentümer, wird er zahlungsunfähig oder weigert er sich schlicht, so ist die Durchsetzung einer Verlängerung Jahrzehnte später eine Frage des Prozesses und keine Formalität.
Die Eintragung des Pachtvertrags kostet 1,1 % der gesamten Pachtzinsen für die Laufzeit (1 % Eintragungsgebühr zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer), typischerweise weit weniger als die Kosten einer Übertragung von Volleigentum. Eine Pacht ist jedoch ein sich verzehrendes Wirtschaftsgut: Mit zwölf Restjahren ist sie erheblich weniger wert als mit 28, und Banken finanzieren den Weiterverkauf von Pachtrechten selten. Untervermietung und Abtretung richten sich nach dem, was der Vertrag sagt, weshalb diese Klauseln eine sorgfältige Prüfung verdienen.
Wann wird einem ausländischen Käufer eine Langzeitpacht angeboten?
In drei Fällen: bei Projekten, deren Ausländerquote erschöpft ist und in denen die Langzeitpacht der verbleibende Weg für ausländische Käufer ist; bei Projekten auf gepachtetem Grund — oft erstklassige zentrale Lagen im Eigentum von Institutionen, die nicht verkaufen —, wo jeder Käufer, ob Thailänder oder Ausländer, eine Pacht hält; und bei manchen Projekten in den Ferienmärkten. Keiner dieser Fälle ist für sich genommen problematisch, doch jeder wird anders bepreist, und eine Langzeitpacht zum Preis von Volleigentum ist falsch bepreist.
Soll ich Volleigentum oder Langzeitpacht kaufen?
Volleigentum überall dort, wo die Quote es zulässt, und Langzeitpacht nur zu einem Preis, der widerspiegelt, was sie ist. Volleigentum passt zu Käufern, die einen Vermögenswert wollen — Freiheit beim Wiederverkauf, Vererbbarkeit, keine laufende Uhr. Eine Langzeitpacht kann zu einem langen persönlichen Aufenthalt bei niedrigerem Einstiegspreis passen oder eine Lage erschließen, die das Volleigentum nicht erreicht — vorausgesetzt, Sie bewerten sie als das, was sie ist: das Recht, eine Wohnung für eine bestimmte Zeit zu nutzen.
Bevor Sie sich auf eine Langzeitpacht einlassen, fragen Sie, wer der Eigentümer ist, was der Vertrag im genauen Wortlaut zur Verlängerung sagt, ob die Pacht abgetreten oder untervermietet werden darf und wie die Restlaufzeit aussehen wird, wenn Sie den Ausstieg erwarten. Genau diese Fragen soll eine rechtliche Prüfung beantworten — verfügbar im Rahmen eines gesonderten Mandats.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen für ausländische Käufer und ist keine Rechtsberatung. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Umstände des Einzelfalls sind verschieden. Eine rechtliche Prüfung ist über Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats möglich.