Louer votre lot de copropriété thaïlandais sur Airbnb est-il légal ? La location de courte durée et la Loi sur les hôtels

Non — louer un lot de copropriété thaïlandais à la nuitée ou à la semaine, comme le font les annonces Airbnb, Agoda ou Booking.com, est généralement illicite sans licence hôtelière, et la plupart des immeubles en copropriété l’interdisent également dans leur propre règlement enregistré. La location quotidienne de courte durée relève de la Loi sur les hôtels B.E. 2547 (2004) ; un bail d’un mois ou plus n’en relève pas. L’idée répandue selon laquelle un lot détenu par un étranger pourrait simplement être mis sur Airbnb n’est pas sûre.

Cette note explique pourquoi la Loi sur les hôtels saisit les séjours courts, quelles sont les sanctions encourues, pourquoi le règlement de votre immeuble constitue un obstacle distinct, et quelle est l’alternative licite — la location au mois ou pour une durée supérieure. Elle est rédigée pour les investisseurs qui modélisent des revenus locatifs, et elle n’encourage personne à opérer en dehors de la loi.

En bref

• La location d’un lot de copropriété à la nuitée ou à la semaine constitue généralement une activité hôtelière au sens de la Loi sur les hôtels B.E. 2547 (2004) et exige une licence hôtelière (article 15).
• Un bail d’un mois ou plus est exclu de la définition de l’« hôtel » donnée par la loi (article 4) et constitue la manière licite de louer.
• L’exploitation sans licence est punie d’un emprisonnement pouvant aller jusqu’à un an, d’une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, ou des deux, majorés de 10 000 bahts au plus par jour d’exploitation (article 59).
• Par ailleurs, la plupart des immeubles en copropriété interdisent la location de courte durée et de type hôtelier dans leur règlement enregistré pris en application de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979).
• Le régime déclaratif des petits hébergements (jusqu’à huit chambres et trente occupants) ne rend pas louable à la nuitée un lot situé dans une copropriété résidentielle.
• Tout chiffre locatif figurant sur ce site suppose une location résidentielle mensuelle ; aucun ne suppose, ne projette ni ne promet un revenu de location à la journée.

La location de courte durée ou en Airbnb d’un lot de copropriété thaïlandais est-elle légale ?

Généralement non. Louer un lot à une succession d’occupants pour quelques nuits chacun revient, en droit, à exploiter un hôtel — et exploiter un hôtel sans licence est une infraction. La Loi sur les hôtels B.E. 2547 (2004) définit l’« hôtel » comme un hébergement organisé sous forme d’entreprise en vue de fournir contre rémunération un logement temporaire à des voyageurs. Les locations de lots à la nuitée et à la semaine entrent pleinement dans cette définition, et l’article 15 de la loi interdit d’exploiter une activité hôtelière sans licence délivrée par l’autorité d’enregistrement. Pour les agents chargés du contrôle, un lot mis en ligne sur Airbnb, Agoda ou Booking.com constitue une preuve directe de l’exploitation d’une activité hôtelière.

Pourquoi la location quotidienne relève-t-elle de la Loi sur les hôtels, et non un bail de longue durée ?

Parce que la loi place la frontière à la durée de chaque séjour. L’article 4 exclut de la définition de l’« hôtel » l’hébergement loué contre une redevance mensuelle ou pour une durée supérieure. Un bail d’un mois ou plus est donc une location résidentielle ordinaire, entièrement hors du champ de la Loi sur les hôtels ; une succession de séjours à la nuitée est une activité hôtelière, dans son champ. La ligne de partage est la durée de chaque location — non la durée pendant laquelle vous détenez le lot, ni le nombre d’occupants différents que vous accueillez sur une année. C’est la raison pour laquelle un bail de douze mois n’exige aucune licence hôtelière, tandis qu’une réservation de deux nuits en exigerait une.

Quelles sont les sanctions en cas de location sans licence ?

Elles sont pénales, et non simplement administratives. Aux termes de l’article 59 de la Loi sur les hôtels, l’exploitation d’une activité hôtelière sans licence est punie d’un emprisonnement pouvant aller jusqu’à un an, ou d’une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, ou des deux, assortis d’une amende supplémentaire pouvant atteindre 10 000 bahts par jour de poursuite de l’exploitation. Le risque pèse sur la personne qui exploite l’activité — le propriétaire ou l’hôte — et non sur la plateforme. Les juridictions thaïlandaises ont fait application de ce texte : en 2018, un tribunal de Hua Hin a condamné des copropriétaires qui avaient loué leurs lots à la journée et à la semaine sans licence, en violation de la Loi sur les hôtels. L’intensité du contrôle varie selon les régions et dans le temps, mais un contrôle inégal ne vaut pas licéité : la responsabilité existe, qu’elle soit ou non recherchée tel mois donné.

Ce que permet mon immeuble n’a-t-il pas d’importance ?

Si — et c’est un obstacle distinct, qui subsiste même là où la Loi sur les hôtels n’est pas activement appliquée. Une copropriété immatriculée sous l’empire de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979) est un bien résidentiel, et le syndicat de copropriété qui administre l’immeuble interdit presque toujours, dans son règlement enregistré, la location de courte durée et la location de type hôtelier, en cohérence avec la limitation légale du commerce aux espaces spécifiquement affectés à cet usage. Le syndicat peut faire application de ce règlement directement — en refusant l’accès et les badges aux occupants de passage, en sanctionnant financièrement les propriétaires et en les signalant — indépendamment de toute procédure pénale. Avant d’acheter, le règlement enregistré de l’immeuble fait partie des documents à lire, car c’est lui, et non la plateforme, qui détermine si une location courte est seulement envisageable.

Existe-t-il une exemption pour les petits exploitants qui pourrait aider ?

Il existe un régime allégé pour les hébergements réellement de petite taille, mais il ne sauve pas un projet de lot sur Airbnb. Un règlement ministériel pris en application de la Loi sur les hôtels (B.E. 2551 (2008), modifié en 2023) permet à un petit établissement — désormais jusqu’à huit chambres et trente occupants au plus — d’être exploité sur simple déclaration auprès du bureau de district, plutôt que sous licence hôtelière complète. C’est une voie ouverte à une petite maison d’hôtes située dans un bâtiment dont l’affectation le permet ; ce n’est pas un moyen, pour un lot situé dans une copropriété résidentielle, d’échapper à la fois à la question de la licence et à l’interdiction posée par l’immeuble. Obtenir une licence hôtelière, ou même déposer cette déclaration, pour un lot unique dans un immeuble résidentiel n’est généralement pas réalisable.

Que pouvez-vous faire licitement du lot à la place ?

Le louer au mois ou pour une durée supérieure. Un bail meublé d’un mois ou plus se situe hors de la définition de l’hôtel donnée par la Loi sur les hôtels et constitue la manière ordinaire et licite de tirer un revenu locatif d’un lot de copropriété thaïlandais — sous réserve du règlement de l’immeuble et de la déclaration fiscale des revenus. C’est également sur cette base que s’entend tout chiffre locatif indicatif figurant ailleurs sur ce site : les grilles de prix de promoteurs que nous publions sont des loyers mensuels demandés pour une location résidentielle standard, jamais des tarifs à la nuitée, et il s’agit de loyers demandés à titre indicatif, non d’un revenu promis ou constaté. Si une thèse d’investissement dépend de rendements tirés de la location à la journée, elle dépend d’une activité généralement illicite et interdite par l’immeuble — ce n’est pas une thèse que nous vous aiderions à construire.

Comment un investisseur doit-il en tenir compte au moment d’acheter ?

Considérez le revenu de location à la journée comme indisponible et modélisez plutôt une location au mois. Lisez le règlement enregistré de la copropriété avant de vous engager, afin de savoir quelles locations l’immeuble autorise réellement ; présumez que la Loi sur les hôtels s’applique à toute durée inférieure à un mois ; et rappelez-vous que l’intensité du contrôle évolue — un marché tranquille aujourd’hui ne vaut pas autorisation. Si un projet exige une structure particulière ou une licence pour louer licitement, c’est une question juridique à régler avant l’acquisition, dans le cadre d’un mandat distinct, et non une hypothèse à emporter jusqu’au transfert. Sur la manière dont un étranger peut détenir et utiliser un bien immobilier thaïlandais, voyez notre note « Terrains et structures » ; sur la raison pour laquelle détenir un lot est une question distincte du droit de vivre ici, voyez si l’achat d’un lot de copropriété ouvre le droit de vivre en Thaïlande.

Les limites de cet article

• Cette note ne vous dit pas que la location de courte durée serait sans risque dans tel immeuble ou telle ville au motif que le contrôle y a été peu intense — la responsabilité demeure.
• Elle n’apprécie ni le règlement enregistré de votre immeuble, ni son affectation urbanistique, ni une licence dont vous seriez déjà titulaire ; ces points relèvent d’un examen distinct.
• Elle n’énonce aucun revenu locatif, rendement ou taux d’occupation et n’en promet aucun ; tout chiffre calculé ailleurs sur ce site est un loyer mensuel demandé à titre indicatif, avant charges et impôts, et les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
• Il s’agit d’informations générales et non d’un conseil juridique ou fiscal portant sur votre situation ; un dossier n’est pris en charge que dans le cadre d’un mandat distinct, et vous restez libre de désigner un autre conseil.

Poursuivre la lecture

• Terrains et structures — comment un étranger peut licitement détenir et utiliser un bien immobilier thaïlandais
• L’achat d’un appartement en copropriété donne-t-il le droit de vivre en Thaïlande ?
• Ce qu’un avocat vérifie avant votre achat

Sources

• Hotel Act B.E. 2547 (2004), Sections 4, 15 and 59 (vérifié le 2026-07-25)
• Ministerial Regulation issued under the Hotel Act, B.E. 2551 (2008), as amended B.E. 2566 (2023) (vérifié le 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended (including Act No. 4, B.E. 2551 (2008)) (vérifié le 2026-07-25)
• Provincial Court, Hua Hin — 2018 conviction for unlicensed short-term letting (as reported) (vérifié le 2026-07-25)