Ist die Vermietung Ihrer thailändischen Eigentumswohnung über Airbnb erlaubt? Kurzzeitvermietung und das Hotelgesetz

Nein — eine thailändische Eigentumswohnung tage- oder wochenweise zu vermieten, so wie es Inserate auf Airbnb, Agoda oder Booking.com tun, ist ohne Hotellizenz in aller Regel rechtswidrig, und die meisten Wohnungseigentumsanlagen verbieten es zusätzlich in ihrer eigenen eingetragenen Gemeinschaftsordnung. Die tageweise Kurzzeitvermietung fällt unter das Hotelgesetz (Hotel Act) B.E. 2547 (2004); eine Vermietung ab einem Monat nicht. Die verbreitete Annahme, eine Eigentumswohnung in ausländischer Hand lasse sich einfach auf Airbnb stellen, ist nicht tragfähig.

Diese Notiz erläutert, warum das Hotelgesetz kurze Aufenthalte erfasst, welche Strafen drohen, warum die Ordnung Ihres eigenen Gebäudes ein davon getrenntes Hindernis ist und welche rechtmäßige Alternative es gibt — die Vermietung auf Monatsbasis oder länger. Sie ist für Investoren geschrieben, die Mieteinnahmen kalkulieren, und ermutigt niemanden, sich außerhalb des Rechts zu bewegen.

Kurz gefasst

• Die nächte- und wochenweise Vermietung einer Eigentumswohnung ist in aller Regel ein Hotelgewerbe nach dem Hotelgesetz (Hotel Act) B.E. 2547 (2004) und bedarf einer Hotellizenz (§ 15).
• Eine Vermietung ab einem Monat ist von der Hoteldefinition des Gesetzes ausgenommen (§ 4) und ist der rechtmäßige Weg zu vermieten.
• Der Betrieb ohne Lizenz wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr, Geldstrafe bis zu 20.000 THB oder beidem geahndet, zuzüglich bis zu 10.000 THB für jeden Tag des Betriebs (§ 59).
• Unabhängig davon untersagen die meisten Wohnungseigentumsanlagen die kurzzeitige und hotelartige Vermietung in ihrer eingetragenen Gemeinschaftsordnung nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979).
• Das Anzeigeverfahren für kleine Beherbergungsbetriebe (bis zu acht Zimmer, dreißig Gäste) macht eine Wohneinheit in einer Wohnanlage nicht nächteweise vermietbar.
• Jede Mietangabe auf dieser Website geht von monatlicher Wohnraumvermietung aus; keine unterstellt, prognostiziert oder verspricht Einkünfte aus Tagesvermietung.

Ist die Kurzzeit- oder Airbnb-Vermietung einer thailändischen Eigentumswohnung erlaubt?

Im Allgemeinen nein. Eine Wohneinheit an eine Folge von Gästen für jeweils einige Nächte zu vermieten, heißt rechtlich, ein Hotel zu betreiben — und ein Hotel ohne Lizenz zu betreiben, ist eine Straftat. Das Hotelgesetz (Hotel Act) B.E. 2547 (2004) definiert ein „Hotel“ als eine geschäftsmäßig betriebene Unterkunft, die Reisenden gegen Entgelt eine vorübergehende Bleibe bietet. Die nächte- und wochenweise Vermietung von Eigentumswohnungen passt genau in diese Definition, und § 15 des Gesetzes verbietet den Betrieb eines Hotelgewerbes ohne Lizenz der Registerbehörde. Für die Vollzugsbeamten ist eine auf Airbnb, Agoda oder Booking.com inserierte Wohnung ein unmittelbarer Beleg dafür, dass ein Hotelgewerbe betrieben wird.

Warum fällt die tageweise Vermietung unter das Hotelgesetz, eine langfristige Miete aber nicht?

Weil das Gesetz die Grenze bei der Dauer des einzelnen Aufenthalts zieht. § 4 nimmt Unterkünfte, die gegen ein monatliches oder längerfristiges Entgelt überlassen werden, von der Definition des „Hotels“ aus. Eine Vermietung ab einem Monat ist deshalb gewöhnliche Wohnraumvermietung und liegt vollständig außerhalb des Hotelgesetzes; eine Abfolge von Übernachtungen ist Hotelgewerbe und liegt innerhalb. Die Trennlinie ist die Dauer der einzelnen Überlassung — nicht, wie lange Sie die Wohnung besitzen, und nicht, wie viele verschiedene Gäste Sie im Lauf eines Jahres aufnehmen. Deshalb braucht ein Mietverhältnis über zwölf Monate keine Hotellizenz, eine Buchung über zwei Nächte hingegen schon.

Welche Strafen drohen bei einer Vermietung ohne Lizenz?

Sie sind strafrechtlicher und nicht bloß verwaltungsrechtlicher Natur. Nach § 59 des Hotelgesetzes wird der Betrieb eines Hotelgewerbes ohne Lizenz mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bis zu 20.000 THB oder mit beidem geahndet, hinzu kommt eine weitere Geldstrafe von bis zu 10.000 THB für jeden Tag, an dem der Betrieb fortgesetzt wird. Die Verantwortung trifft denjenigen, der das Gewerbe betreibt — den Eigentümer oder Gastgeber —, nicht die Plattform. Thailändische Gerichte haben das angewandt: 2018 verurteilte ein Gericht in Hua Hin Wohnungseigentümer, die ihre Einheiten tage- und wochenweise ohne Lizenz vermietet und damit gegen das Hotelgesetz verstoßen hatten. Der Vollzug ist landesweit und im Zeitverlauf ungleichmäßig, doch ungleichmäßiger Vollzug ist keine Rechtmäßigkeit — die Haftung besteht, ob sie in einem bestimmten Monat verfolgt wird oder nicht.

Kommt es nicht darauf an, was meine Wohnungseigentumsanlage erlaubt?

Doch — und das ist ein davon getrenntes Hindernis, das auch dort fortbesteht, wo das Hotelgesetz gerade nicht vollzogen wird. Eine nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) eingetragene Wohnungseigentumsanlage ist Wohneigentum, und die Eigentümergemeinschaft, die das Gebäude verwaltet, untersagt die kurzzeitige und hotelartige Vermietung nahezu immer in ihrer eingetragenen Gemeinschaftsordnung — im Einklang damit, dass das Gesetz gewerblichen Handel im Gebäude auf eigens dafür bestimmte Flächen beschränkt. Die Eigentümergemeinschaft kann aus dieser Ordnung unmittelbar vorgehen — indem sie durchreisenden Gästen Zutritt und Schlüsselkarten verweigert, Eigentümer mit Vertragsstrafen belegt und sie meldet —, unabhängig von jedem Strafverfahren. Vor dem Kauf gehört die eingetragene Gemeinschaftsordnung des Gebäudes deshalb zu den Unterlagen, die zu lesen sind: Sie, und nicht die Plattform, entscheidet, ob eine kurzzeitige Vermietung überhaupt möglich ist.

Hilft eine Ausnahme für Kleinbetriebe weiter?

Es gibt ein leichteres Regime für wirklich kleine Beherbergungsbetriebe, doch es rettet den Plan „Eigentumswohnung auf Airbnb“ nicht. Eine Ministerialverordnung zum Hotelgesetz (B.E. 2551 (2008), geändert 2023) erlaubt einem kleinen Objekt — nunmehr bis zu acht Zimmer und höchstens dreißig Gäste — den Betrieb auf eine Anzeige beim District Office hin statt mit einer vollen Hotellizenz. Das ist ein Weg für eine kleine Pension in einem entsprechend ausgewiesenen Gebäude; es ist kein Weg, mit dem eine einzelne Wohneinheit in einer Wohnanlage sowohl der Lizenzfrage als auch dem Verbot des Gebäudes entkommt. Eine Hotellizenz zu erlangen oder auch nur diese Anzeige zu erstatten, ist für eine einzelne Wohnung in einem Wohngebäude im Allgemeinen nicht erreichbar.

Was können Sie mit der Wohnung stattdessen rechtmäßig tun?

Sie auf Monatsbasis oder länger vermieten. Eine möblierte Vermietung ab einem Monat liegt außerhalb der Hoteldefinition des Hotelgesetzes und ist der gewöhnliche, rechtmäßige Weg, mit einer thailändischen Eigentumswohnung Mieteinnahmen zu erzielen — vorbehaltlich der Gebäudeordnung und der steuerlichen Erklärung der Einkünfte. Auf dieser Grundlage ist auch jede Richtgröße zur Miete an anderer Stelle dieser Website zu verstehen: Die von uns veröffentlichten Preislisten der Bauträger nennen monatliche Angebotsmieten für die gewöhnliche Wohnraumvermietung, niemals Übernachtungspreise, und sie sind veranschaulichende Angebotsmieten und kein versprochenes oder erzieltes Einkommen. Beruht ein Investitionsfall auf Renditen aus Tagesvermietung, beruht er auf einer Tätigkeit, die im Allgemeinen rechtswidrig und vom Gebäude untersagt ist — und das ist kein Fall, den wir mit Ihnen aufbauen würden.

Wie sollte ein Investor damit beim Kauf umgehen?

Behandeln Sie Einkünfte aus Tagesvermietung als nicht verfügbar und rechnen Sie stattdessen mit monatlicher Vermietung. Lesen Sie die eingetragene Gemeinschaftsordnung, bevor Sie sich binden, damit Sie wissen, welche Vermietung das Gebäude tatsächlich zulässt; gehen Sie davon aus, dass das Hotelgesetz auf alles unter einem Monat anwendbar ist; und denken Sie daran, dass sich die Vollzugsintensität ändert — ein heute ruhiger Markt ist keine Erlaubnis. Braucht ein Vorhaben eine bestimmte Struktur oder eine Lizenz, um rechtmäßig vermieten zu können, ist das eine Rechtsfrage, die vor dem Kauf im Rahmen eines gesonderten Mandats zu klären ist, und keine Annahme, die man in die Übertragung mitnimmt. Wie ein Ausländer thailändische Immobilien rechtmäßig halten und nutzen darf, behandelt unsere Notiz zu Grund und Boden sowie Strukturen; warum das Eigentum an einer Wohneinheit eine andere Frage ist als das Recht, hier zu leben, behandelt die Notiz dazu, ob der Kauf einer Eigentumswohnung das Recht gibt, in Thailand zu leben.

Die Grenzen dieses Artikels

• Er sagt Ihnen nicht, dass die Kurzzeitvermietung in einem bestimmten Gebäude oder Ort unbedenklich sei, weil der Vollzug dort zufällig lax war — die Haftung besteht unabhängig davon.
• Er beurteilt weder die eingetragene Gemeinschaftsordnung Ihres konkreten Gebäudes noch dessen bauplanungsrechtliche Einordnung noch eine etwa bereits vorhandene Lizenz; das sind Gegenstände einer gesonderten Prüfung.
• Er nennt keine Mieteinnahme, keine Rendite und keine Auslastungsquote und verspricht auch keine; jede an anderer Stelle dieser Website ausgewiesene Zahl ist eine veranschaulichende monatliche Angebotsmiete vor Kosten und Steuern, und vergangene Wertentwicklungen lassen keinen Rückschluss auf künftige Ergebnisse zu.
• Er ist eine allgemeine Information und keine rechtliche oder steuerliche Beratung zu Ihren Verhältnissen; ein Mandat wird nur im Rahmen einer gesonderten Beauftragung übernommen, und es steht Ihnen weiterhin frei, einen anderen Berater zu beauftragen.

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Quellen

• Hotelgesetz (Hotel Act) B.E. 2547 (2004), §§ 4, 15 und 59 (geprüft am 2026-07-25)
• Ministerialverordnung zum Hotelgesetz, B.E. 2551 (2008), geändert B.E. 2566 (2023) (geprüft am 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) in der geltenden Fassung (einschließlich des Gesetzes Nr. 4, B.E. 2551 (2008)) (geprüft am 2026-07-25)
• Provinzgericht Hua Hin — Verurteilung wegen unlizenzierter Kurzzeitvermietung aus dem Jahr 2018 (nach Presseberichten) (geprüft am 2026-07-25)