タイのコンドミニアムをAirbnbで貸すのは合法ですか？——短期賃貸とホテル法

合法ではありません。Airbnb、Agoda、Booking.com の掲載のように、タイのコンドミニアムを泊単位・週単位で貸すことは、ホテル営業許可がなければ一般に違法であり、さらに大半のコンドミニアムは自らの登記された規約でもこれを禁じています。日単位の短期賃貸はホテル法（仏暦2547年／2004年）の適用を受け、1か月以上の賃貸借は受けません。「外国人名義のコンドミニアムはそのままAirbnbに出せる」という一般的な思い込みは、安全ではありません。

本記事では、ホテル法がなぜ短期滞在を捉えるのか、罰則はどうなっているのか、なぜ建物自身の規約が別個の障害となるのか、そして適法な代替手段——1か月単位以上での賃貸——をご説明します。賃料収入を試算しておられる投資家に向けたものであり、法の枠外での運営を勧めるものではありません。

要点

• 泊単位・週単位のコンドミニアム賃貸は、一般にホテル法（仏暦2547年／2004年）上のホテル営業に当たり、ホテル営業許可を要します（第15条）。
• 1か月以上の賃貸借は同法の「ホテル」の定義から除外されており（第4条）、適法な賃貸の方法です。
• 許可なく営業した場合、1年以下の拘禁刑もしくは20,000バーツ以下の罰金、またはその併科に加え、営業が継続する日ごとに10,000バーツ以下の罰金が科されます（第59条）。
• これとは別に、大半のコンドミニアムは、コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）に基づく登記された規約で短期賃貸およびホテル型の賃貸を禁じています。
• 小規模宿泊施設の届出制度（8室以内、宿泊客30名以内）によって、住宅用コンドミニアム内のユニットを泊単位で貸せるようになるわけではありません。
• 本サイトのいかなる賃料の数値も月単位の住宅賃貸を前提としています。日単位賃貸による収入を前提とし、予測し、または約束するものは一つもありません。

タイのコンドミニアムの短期賃貸やAirbnbでの賃貸は合法ですか？

一般に合法ではありません。一つのユニットを次々と訪れる宿泊客に数泊ずつ貸すことは、法律上ホテルを営むことであり、許可なくホテルを営むことは犯罪です。ホテル法（仏暦2547年／2004年）は「ホテル」を、旅行者に有償で一時的な宿泊を提供する事業として設けられた施設と定義しています。泊単位・週単位のコンドミニアム賃貸はこの定義に正面から当てはまり、同法第15条は登録官の許可なくホテル営業を行うことを禁じています。取締当局にとって、Airbnb、Agoda、Booking.com に掲載されたユニットは、ホテル営業が行われていることの端的な証拠です。

なぜ日単位の賃貸はホテル法の適用を受け、長期の賃貸借は受けないのですか？

同法が、一回ごとの滞在の長さで線を引いているからです。第4条は、1か月単位以上の料金で貸される宿泊を「ホテル」の定義から除外しています。したがって1か月以上の賃貸借は通常の住宅賃貸であり、ホテル法の適用外です。他方、泊単位の滞在が続くものはホテル営業であり、その適用内です。分かれ目は一回ごとの賃貸の期間であって、そのユニットをどれだけ長く所有しているかでも、1年間に何組の宿泊客を受け入れたかでもありません。12か月の賃貸借にホテル営業許可が不要で、2泊の予約には必要となるのは、このためです。

許可なく貸した場合の罰則はどのようなものですか？

行政上のものにとどまらず、刑事罰です。ホテル法第59条により、許可なくホテル営業を行った者は、1年以下の拘禁刑もしくは20,000バーツ以下の罰金、またはその併科に処せられ、さらに営業が継続する日ごとに10,000バーツ以下の罰金が科されます。責任を負うのは事業を営む者——所有者またはホストです。プラットフォームではありません。タイの裁判所はこれを実際に適用しています。2018年、Hua Hin の裁判所は、許可なくユニットを日単位・週単位で貸していたコンドミニアム所有者について、ホテル法違反の有罪を言い渡しました。取締りの強さは地域により、また時期により一様ではありませんが、取締りが一様でないことは適法であることを意味しません。ある月に追及されるかどうかにかかわらず、責任は存在しています。

自分のコンドミニアムが認めているかどうかは関係ありますか？

関係あります。しかもこれは、ホテル法が厳格に執行されていない場所でもなお残る、別個の障害です。コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）に基づき登記されたコンドミニアムは住宅用不動産であり、建物を運営する管理法人は、商業取引を専用に指定された区画に限るという同法の制限と整合する形で、登記された規約においてほぼ例外なく短期賃貸およびホテル型の賃貸を禁じています。管理法人は、刑事事件とは無関係に、これらの規約に直接基づいて行動できます。一時的な宿泊客への出入りやキーカードの提供を拒み、所有者に違約金を科し、当局へ通報するといったことです。ご購入の前に、建物の登記された規約は必ず読むべき書類の一つです。短期賃貸がそもそも可能かどうかを決めるのは、プラットフォームではなくこの規約だからです。

小規模事業者向けの適用除外は使えますか？

真に小規模な宿泊施設のための緩やかな制度は確かにありますが、「コンドミニアムをAirbnbに」という計画を救うものではありません。ホテル法に基づく省令（仏暦2551年／2008年、2566年／2023年改正）は、小規模な施設——現在は8室以内かつ宿泊客30名以内——について、完全なホテル営業許可ではなく郡役場（District Office）への届出により営業することを認めています。これは用途上適切な建物にある小規模ゲストハウスのためのルートであり、住宅用コンドミニアム内の一ユニットが、許可の問題と建物自身の禁止規定の双方を免れるための方法ではありません。住宅用建物内の単一ユニットについてホテル営業許可を取得すること、あるいは上記の届出を行うことすら、一般に実現できません。

では、そのユニットで適法に何ができますか？

1か月単位以上で貸すことです。1か月以上の家具付き賃貸借は、ホテル法のホテルの定義の外にあり、タイのコンドミニアムから賃料収入を得る通常の、適法な方法です。ただし建物の規約に従い、その収入を申告して納税することが前提です。本サイトの他の箇所に示す参考賃料も、この前提に立っています。当方が掲載するデベロッパーの賃料表は、標準的な住宅賃貸の月額募集賃料であって、泊単位の料金では決してなく、また約束された収入や実現された収入ではなく、あくまで参考としての募集賃料です。投資計画が日単位賃貸の利回りに依存しているのであれば、それは一般に違法であり建物が禁じている活動に依存しているということです。そのような計画づくりに当方が協力することはありません。

投資家は購入時にこれをどう扱うべきですか？

日単位賃貸による収入は得られないものとして扱い、月単位の賃貸で試算してください。お約束の前にコンドミニアムの登記された規約を読み、その建物が実際にどのような賃貸を認めているかを把握してください。1か月未満のものにはホテル法が適用されると想定してください。そして取締りの強さは変わるということを忘れないでください。今日市場が静かであることは、許可ではありません。適法に貸すために特定のストラクチャーや許可が必要となる計画であれば、それは所有権移転まで持ち越す想定ではなく、購入前に、別途の委任契約のもとで解決すべき法律問題です。外国人がタイの不動産をどのように適法に保有し利用できるかについては土地・建物に関する記事を、ユニットの所有がここに居住する権利とは別問題である理由については、コンドミニアムの購入がタイに居住する権利を与えるかどうかに関する記事をご覧ください。

本記事の範囲

• 本記事は、ある建物や町でたまたま取締りが緩やかだったからといって、そこでの短期賃貸が安全であると述べるものではありません。責任はそれとは関わりなく存在します。
• お客様の建物の登記された規約、その用途地域、あるいはすでに保有しておられる許可について評価するものではありません。それらは別途の検討事項です。
• 賃料収入、利回り、稼働率のいかなる数値も述べておらず、約束もしていません。本サイトの他の箇所にある試算値は、費用および税引前の参考としての月額募集賃料であり、過去の実績は将来の結果を示すものではありません。
• 本記事は一般的な情報であり、お客様のご事情に関する法務または税務の助言ではありません。案件は別途の委任契約に基づいてのみお受けするものであり、他の専門家を選任なさる自由は常にお客様にあります。

続けて読む

• Land & Structures — how a foreigner may lawfully hold and use Thai property
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?
• What a lawyer checks before you buy

出典

• Hotel Act B.E. 2547 (2004), Sections 4, 15 and 59 (確認日 2026-07-25)
• Ministerial Regulation issued under the Hotel Act, B.E. 2551 (2008), as amended B.E. 2566 (2023) (確認日 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended (including Act No. 4, B.E. 2551 (2008)) (確認日 2026-07-25)
• Provincial Court, Hua Hin — 2018 conviction for unlicensed short-term letting (as reported) (確認日 2026-07-25)