การปล่อยเช่าคอนโดในไทยผ่านแอร์บีเอ็นบีถูกกฎหมายหรือไม่? การปล่อยเช่าระยะสั้นกับพระราชบัญญัติโรงแรม

ไม่ — การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในไทยเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ในลักษณะเดียวกับประกาศบนแอร์บีเอ็นบี อโกด้า หรือ Booking.com โดยทั่วไปเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายหากไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม และอาคารชุดส่วนใหญ่ยังห้ามไว้ในข้อบังคับที่จดทะเบียนของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย การปล่อยเช่าระยะสั้นรายวันอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ส่วนการเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัตินี้ ข้อสันนิษฐานที่พบบ่อยว่าคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสามารถนำไปลงแอร์บีเอ็นบีได้เลยนั้นไม่ปลอดภัย

บทความนี้อธิบายว่าเหตุใดพระราชบัญญัติโรงแรมจึงครอบคลุมการเข้าพักระยะสั้น บทลงโทษเป็นอย่างไร เหตุใดข้อบังคับของอาคารจึงเป็นอุปสรรคอีกชั้นหนึ่งที่แยกต่างหาก และทางเลือกที่ถูกกฎหมาย คือการปล่อยเช่าตั้งแต่รายเดือนขึ้นไป บทความนี้เขียนขึ้นสำหรับนักลงทุนที่กำลังประเมินรายได้ค่าเช่า และไม่ได้สนับสนุนให้ผู้ใดดำเนินการนอกกรอบของกฎหมาย

สรุปสั้น

• การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมรายวันและรายสัปดาห์โดยทั่วไปเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 และต้องมีใบอนุญาตโรงแรม (มาตรา 15)
• การเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปได้รับการยกเว้นจากนิยาม "โรงแรม" ตามพระราชบัญญัติ (มาตรา 4) และเป็นวิธีปล่อยเช่าที่ถูกกฎหมาย
• การประกอบธุรกิจโดยไม่มีใบอนุญาตมีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน (มาตรา 59)
• นอกจากนี้ อาคารชุดส่วนใหญ่ยังห้ามการปล่อยเช่าระยะสั้นและในลักษณะโรงแรมไว้ในข้อบังคับที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
• ระบบการแจ้งสำหรับที่พักขนาดเล็ก (ไม่เกินแปดห้อง สามสิบคน) ไม่ได้ทำให้ห้องชุดในคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยปล่อยเช่ารายคืนได้
• ตัวเลขค่าเช่าทุกจุดบนเว็บไซต์นี้ตั้งอยู่บนการปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัยเป็นรายเดือน ไม่มีจุดใดสันนิษฐาน คาดการณ์ หรือรับรองรายได้จากการปล่อยเช่ารายวัน

การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในไทยระยะสั้นหรือผ่านแอร์บีเอ็นบีถูกกฎหมายหรือไม่?

โดยทั่วไปแล้วไม่ถูกกฎหมาย การปล่อยเช่าห้องชุดให้ผู้เข้าพักหลายรายต่อเนื่องกันรายละไม่กี่คืน ในทางกฎหมายถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรม และการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตเป็นความผิด พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 นิยาม "โรงแรม" ว่าเป็นสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อประกอบธุรกิจให้บริการที่พักชั่วคราวแก่ผู้เดินทางโดยมีค่าตอบแทน การปล่อยเช่าคอนโดรายวันและรายสัปดาห์เข้านิยามนี้อย่างชัดเจน และมาตรา 15 ของพระราชบัญญัติห้ามมิให้ผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน สำหรับเจ้าหน้าที่ผู้บังคับใช้กฎหมาย ห้องชุดที่ถูกประกาศบนแอร์บีเอ็นบี อโกด้า หรือ Booking.com ถือเป็นพยานหลักฐานที่ชัดเจนว่ามีการประกอบธุรกิจโรงแรม

เหตุใดการปล่อยเช่ารายวันจึงอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม แต่การเช่าระยะยาวไม่อยู่?

เพราะพระราชบัญญัติกำหนดเส้นแบ่งไว้ที่ระยะเวลาของการเข้าพักแต่ละครั้ง มาตรา 4 ยกเว้นออกจากนิยาม "โรงแรม" ซึ่งสถานที่พักที่ให้บริการโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไป ดังนั้นการเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปจึงเป็นการปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัยตามปกติ อยู่นอกพระราชบัญญัติโรงแรมโดยสิ้นเชิง ในขณะที่การเข้าพักต่อเนื่องเป็นรายคืนถือเป็นธุรกิจโรงแรมที่อยู่ภายในบังคับของพระราชบัญญัติ เส้นแบ่งอยู่ที่ระยะเวลาของการเช่าแต่ละครั้ง ไม่ใช่ระยะเวลาที่คุณถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และไม่ใช่จำนวนผู้เข้าพักที่แตกต่างกันตลอดทั้งปี ด้วยเหตุนี้การเช่าสิบสองเดือนจึงไม่ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม ในขณะที่การจองพักสองคืนต้องมี

บทลงโทษของการปล่อยเช่าโดยไม่มีใบอนุญาตเป็นอย่างไร?

เป็นโทษทางอาญา ไม่ใช่เพียงโทษทางปกครอง ตามมาตรา 59 ของพระราชบัญญัติโรงแรม การประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตมีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่ ความรับผิดตกอยู่กับผู้ประกอบธุรกิจ คือเจ้าของหรือผู้ปล่อยเช่า ไม่ใช่แพลตฟอร์ม ศาลไทยได้บังคับใช้บทบัญญัตินี้แล้ว ในปี 2561 ศาลที่หัวหินพิพากษาลงโทษเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าห้องชุดเป็นรายวันและรายสัปดาห์โดยไม่มีใบอนุญาต อันเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติโรงแรม การบังคับใช้กฎหมายไม่สม่ำเสมอทั้งในแต่ละพื้นที่และในแต่ละช่วงเวลา แต่การบังคับใช้ที่ไม่สม่ำเสมอไม่ได้แปลว่าถูกกฎหมาย ความรับผิดยังคงมีอยู่ไม่ว่าจะมีการดำเนินคดีในเดือนใดเดือนหนึ่งหรือไม่

ข้อบังคับของอาคารชุดที่คุณอยู่มีผลด้วยหรือไม่?

มีผล และเป็นอุปสรรคอีกชั้นหนึ่งซึ่งยังคงอยู่แม้ในพื้นที่ที่ไม่มีการบังคับใช้พระราชบัญญัติโรงแรมอย่างเข้มงวด คอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เป็นทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย และนิติบุคคลอาคารชุดที่บริหารอาคารมักห้ามการปล่อยเช่าระยะสั้นและในลักษณะโรงแรมไว้ในข้อบังคับที่จดทะเบียน ซึ่งสอดคล้องกับพระราชบัญญัติที่จำกัดการค้าเชิงพาณิชย์ให้อยู่เฉพาะพื้นที่ที่กำหนดไว้เพื่อการนั้น นิติบุคคลอาคารชุดสามารถบังคับตามข้อบังคับเหล่านั้นได้โดยตรง เช่น ปฏิเสธการเข้าออกและคีย์การ์ดแก่ผู้เข้าพักชั่วคราว ปรับเจ้าของ และแจ้งเจ้าหน้าที่ โดยไม่ขึ้นกับคดีอาญาใด ก่อนซื้อ ข้อบังคับที่จดทะเบียนของอาคารเป็นเอกสารหนึ่งที่ต้องอ่าน เพราะข้อบังคับเหล่านั้น ไม่ใช่แพลตฟอร์ม ที่เป็นตัวตัดสินว่าการปล่อยเช่าระยะสั้นจะทำได้หรือไม่ตั้งแต่ต้น

มีข้อยกเว้นสำหรับผู้ประกอบการรายเล็กที่ช่วยได้หรือไม่?

มีระบบที่ผ่อนปรนสำหรับที่พักขนาดเล็กจริง ๆ แต่ไม่ได้ช่วยแผนการนำคอนโดไปลงแอร์บีเอ็นบี กฎกระทรวงที่ออกตามพระราชบัญญัติโรงแรม (พ.ศ. 2551 แก้ไขเพิ่มเติมในปี 2566) อนุญาตให้ที่พักขนาดเล็ก ซึ่งปัจจุบันไม่เกินแปดห้องและรับผู้เข้าพักไม่เกินสามสิบคน ดำเนินการได้โดยการแจ้งต่อที่ว่าการอำเภอแทนการขอใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ นั่นเป็นช่องทางสำหรับเกสต์เฮาส์ขนาดเล็กในอาคารที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเหมาะสม ไม่ใช่ช่องทางให้ห้องชุดหนึ่งห้องภายในคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยหลีกเลี่ยงทั้งเรื่องใบอนุญาตและข้อห้ามของอาคาร การขอใบอนุญาตโรงแรม หรือแม้แต่การยื่นแจ้งดังกล่าว สำหรับห้องชุดเพียงห้องเดียวในอาคารเพื่อการอยู่อาศัย โดยทั่วไปเป็นไปไม่ได้

แล้วสิ่งที่ทำได้อย่างถูกกฎหมายกับห้องชุดคืออะไร?

คือการปล่อยเช่าตั้งแต่รายเดือนขึ้นไป การเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปอยู่นอกนิยามโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม และเป็นวิธีปกติที่ถูกกฎหมายในการหารายได้ค่าเช่าจากคอนโดมิเนียมในไทย โดยอยู่ภายใต้ข้อบังคับของอาคารและการยื่นเสียภาษีจากรายได้นั้น นี่ยังเป็นพื้นฐานที่ตัวเลขค่าเช่าเชิงบ่งชี้ทุกจุดบนเว็บไซต์นี้ใช้อ้างอิงด้วย กล่าวคือ ตารางอัตราค่าเช่าของผู้พัฒนาที่เราเผยแพร่เป็นค่าเช่าที่เสนอเป็นรายเดือนสำหรับการปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัยตามปกติ ไม่ใช่อัตรารายคืน และเป็นอัตราค่าเช่าที่เสนอเพื่อประกอบการพิจารณา ไม่ใช่รายได้ที่รับรองหรือที่เกิดขึ้นจริง หากกรณีการลงทุนใดต้องพึ่งพาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ารายวัน ก็เท่ากับพึ่งพากิจกรรมที่โดยทั่วไปไม่ชอบด้วยกฎหมายและต้องห้ามตามข้อบังคับของอาคาร ซึ่งเป็นกรณีที่เราจะไม่ช่วยจัดทำ

นักลงทุนควรพิจารณาเรื่องนี้อย่างไรตอนซื้อ?

ให้ถือว่ารายได้จากการปล่อยเช่ารายวันไม่มีอยู่ และประเมินจากการปล่อยเช่ารายเดือนแทน อ่านข้อบังคับที่จดทะเบียนของคอนโดมิเนียมก่อนตัดสินใจ เพื่อให้ทราบว่าอาคารอนุญาตให้ปล่อยเช่าในลักษณะใดได้จริง ให้ถือว่าพระราชบัญญัติโรงแรมบังคับใช้กับการเช่าที่สั้นกว่าหนึ่งเดือนทั้งหมด และพึงระลึกว่าความเข้มงวดในการบังคับใช้เปลี่ยนแปลงได้ ตลาดที่เงียบในวันนี้ไม่ใช่การอนุญาต หากแผนใดต้องมีโครงสร้างหรือใบอนุญาตเฉพาะเพื่อปล่อยเช่าอย่างถูกกฎหมาย นั่นเป็นประเด็นทางกฎหมายที่ต้องจัดการให้เสร็จก่อนซื้อภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหาก ไม่ใช่ข้อสันนิษฐานที่พาติดไปจนถึงวันโอน สำหรับแนวทางที่ชาวต่างชาติจะถือครองและใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ไทยได้ ดูบทความเรื่องที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเรา และสำหรับเหตุผลที่การเป็นเจ้าของห้องชุดเป็นคนละเรื่องกับสิทธิในการพำนัก ดูบทความว่าการซื้อคอนโดมิเนียมให้สิทธิอาศัยในประเทศไทยหรือไม่

ขอบเขตของบทความนี้

• บทความนี้ไม่ได้บอกว่าการปล่อยเช่าระยะสั้นปลอดภัยในอาคารหรือเมืองใดเป็นการเฉพาะเพียงเพราะการบังคับใช้กฎหมายที่นั่นหละหลวม ความรับผิดยังคงมีอยู่ไม่ว่าอย่างไร
• บทความนี้ไม่ได้ประเมินข้อบังคับที่จดทะเบียนของอาคารเฉพาะแห่งของคุณ การใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือใบอนุญาตใดที่คุณอาจถืออยู่ สิ่งเหล่านั้นเป็นเรื่องที่ต้องตรวจสอบแยกต่างหาก
• บทความนี้ไม่ได้ระบุตัวเลขรายได้ค่าเช่า ผลตอบแทน หรืออัตราการเข้าพัก และไม่รับรองสิ่งใด ตัวเลขที่คำนวณไว้ ณ จุดอื่นบนเว็บไซต์นี้เป็นอัตราค่าเช่ารายเดือนที่เสนอเพื่อประกอบการพิจารณา ก่อนหักค่าใช้จ่ายและภาษี และผลการดำเนินงานในอดีตไม่อาจใช้บ่งชี้ผลในอนาคต
• บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษีสำหรับสถานการณ์ของคุณ การรับงานเป็นการว่าจ้างแยกต่างหาก และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น

อ่านต่อ

• Land & Structures — how a foreigner may lawfully hold and use Thai property
• Does buying a condominium give the right to live in Thailand?
• What a lawyer checks before you buy

แหล่งอ้างอิง

• Hotel Act B.E. 2547 (2004), Sections 4, 15 and 59 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Ministerial Regulation issued under the Hotel Act, B.E. 2551 (2008), as amended B.E. 2566 (2023) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended (including Act No. 4, B.E. 2551 (2008)) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Provincial Court, Hua Hin — 2018 conviction for unlicensed short-term letting (as reported) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)