การซื้อคอนโดมิเนียมทำให้มีสิทธิอาศัยอยู่ในประเทศไทยหรือไม่?

การซื้อคอนโดมิเนียมทำให้ได้วีซ่าหรือสิทธิอาศัยอยู่ในประเทศไทยหรือไม่?

ไม่ — การซื้อคอนโดมิเนียมโดยลำพังไม่ได้ทำให้คุณได้วีซ่าหรือสิทธิในการอาศัยอยู่ในประเทศไทยแต่อย่างใด ในทางกฎหมายไทย กรรมสิทธิ์และการเข้าเมืองเป็นสองระบบที่แยกจากกัน การจดทะเบียนห้องชุดในชื่อคุณที่กรมที่ดินทำให้คุณเป็นเจ้าของห้องชุดนั้น แต่ไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับระยะเวลาที่คุณจะอยู่ในประเทศได้ เจ้าของชาวต่างชาติยังคงเข้าประเทศด้วยวีซ่าหรือการยกเว้นวีซ่าที่ตนถืออยู่ และยังต้องเดินทางออกเมื่อสิทธินั้นสิ้นสุด เช่นเดียวกับผู้มาเยือนคนอื่น ไม่มีสิทธิการพำนักใดผูกติดมากับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

เรื่องนี้ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากประหลาดใจ เพราะในบางประเทศการซื้ออสังหาริมทรัพย์กับสิทธิพำนักเชื่อมโยงกัน แต่ในประเทศไทยไม่เป็นเช่นนั้น

เหตุใดกรรมสิทธิ์จึงไม่มาพร้อมวีซ่า?

เพราะมีกฎหมายสองฉบับที่กำกับเรื่องนี้คนละส่วน และไม่มีฉบับใดอ้างถึงอีกฉบับ สิทธิในการเป็นเจ้าของห้องชุดมาจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบมีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้ภายในโควตากรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่อาคารที่จดทะเบียน ส่วนสิทธิในการอยู่ในประเทศมาจากพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 ซึ่งการอนุญาตให้อยู่ต่อเกิดจากวีซ่าหรือการขยายระยะเวลาพำนัก โดยสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองพิจารณาตามหลักเกณฑ์ของตนเอง พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ได้ให้สิทธิพิเศษด้านการเข้าเมือง และพระราชบัญญัติคนเข้าเมืองก็ไม่ได้ให้สิทธิพำนักเพราะการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ การที่คุณเป็นเจ้าของห้องชุดและการที่คุณจะอยู่ในประเทศได้ ถูกตัดสินโดยหน่วยงานคนละแห่งตามกฎเกณฑ์คนละชุด

ประเทศไทยมี "วีซ่าอสังหาริมทรัพย์" หรือไม่?

ไม่มีวีซ่าที่ให้เพียงเพราะคุณซื้อคอนโดมิเนียม ประเทศไทยไม่ได้ออกสิทธิการพำนักแลกกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างที่บางประเทศซึ่งมี "โกลเดนวีซ่า" ทำ ความสัมพันธ์กลับเป็นในทางตรงข้ามเพียงกรณีเดียว คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจนับเป็นส่วนหนึ่งของหลักฐานสำหรับวีซ่าที่ใช้เกณฑ์การลงทุน แต่วีซ่านั้นก็ยังคงพิจารณาให้ตามหลักเกณฑ์ที่ประกาศไว้ของตนเอง ไม่ใช่จากการซื้อ

ช่องทางใดที่ให้พำนักระยะยาวได้จริง?

มีหลายช่องทางที่ให้ชาวต่างชาติพำนักระยะยาวได้ และแต่ละช่องทางแยกจากตัวอสังหาริมทรัพย์ ช่องทางหลัก ได้แก่

• วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR) วีซ่าสิบปีที่บริหารโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) สำหรับผู้สมัครสี่ประเภทที่ประกาศไว้
• ไทยแลนด์ พริวิเลจ โครงการสมาชิกแบบชำระค่าธรรมเนียม ดำเนินการโดยบริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ การ์ด จำกัด ซึ่งให้สิทธิพำนักระยะยาว — เป็นสมาชิก ไม่ใช่การมีถิ่นที่อยู่ถาวรและไม่ใช่สัญชาติ
• การขยายระยะเวลาพำนักด้วยเหตุเกษียณอายุและการสมรส (Non-Immigrant O / O-A) การขยายระยะเวลาพำนักรายปีสำหรับผู้มีอายุ 50 ปีขึ้นไปตามหลักเกณฑ์ทางการเงิน หรือสำหรับชาวต่างชาติที่สมรสกับผู้มีสัญชาติไทย

แต่ละช่องทางมีคุณสมบัติ เอกสาร ค่าธรรมเนียมราชการ และเกณฑ์ทางการเงินของตนเอง เราอธิบายไว้ทีละช่องทางที่ ศูนย์ข้อมูลวีซ่าและการพำนัก รวมถึงว่าช่องทางใดอาจเหมาะกับสถานการณ์แบบใด

การซื้อคอนโดมิเนียมของคุณช่วยในช่องทางเหล่านี้ได้หรือไม่?

ได้ — ในแง่หนึ่งที่เฉพาะเจาะจงและจำกัด สำหรับวีซ่า LTR ประเภท "พลเมืองผู้มีความมั่งคั่งสูง" ผู้สมัครต้องลงทุนในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ และบีโอไออนุญาตให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยนับรวมในจำนวนนั้นได้ ดังนั้นคอนโดมิเนียมที่ซื้อในชื่อของคุณเองอาจเป็นส่วนหนึ่งของหลักฐานคุณสมบัติ แต่ยังไม่เพียงพอโดยลำพัง เพราะประเภทเดียวกันนี้ยังกำหนดให้มีทรัพย์สินทั่วโลกไม่น้อยกว่า 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ มีการทดสอบรายได้ และมีประกันสุขภาพที่เข้าเกณฑ์หรือเงินฝากด้วย อสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งของคำขอ ไม่ใช่ทั้งหมด หน้า ช่องทางวีซ่า LTR อธิบายประเภทและเกณฑ์ปัจจุบันไว้

ในทางกลับกัน ช่องทางเกษียณอายุและการสมรสไม่ได้นับอสังหาริมทรัพย์ของคุณเลย — อาศัยเงินฝากในธนาคารไทยหรือรายได้ต่อเดือน (โดยประมาณ 800,000 บาท หรือ 65,000 บาทต่อเดือนสำหรับเกษียณ; 400,000 บาท หรือ 40,000 บาทต่อเดือนสำหรับการสมรส ณ วันที่ตรวจสอบ) การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยไม่ได้เปลี่ยนแปลงการทดสอบเหล่านี้ อ่านฉบับเต็มได้ที่ หน้าช่องทางเกษียณและสมรส

มีอะไรที่ไม่ควรสันนิษฐาน?

อย่าสันนิษฐานสิ่งต่อไปนี้ เพราะไม่มีข้อใดเป็นความจริง

• ว่าหนังสือกรรมสิทธิ์ทำให้คุณอยู่ในประเทศไทยได้เกินกว่าวีซ่าของคุณ
• ว่าการซื้อห้องชุดที่แพงขึ้นจะย่นหรือยกเลิกเงื่อนไขเรื่องวีซ่า
• ว่าการซื้อคอนโดมิเนียมนำไปสู่การมีถิ่นที่อยู่ถาวรหรือสัญชาติ
• ว่าสถานะการเข้าเมืองของคุณเปลี่ยนโดยอัตโนมัติเมื่อคุณโอนกรรมสิทธิ์เสร็จ

การซื้อให้ดีกับการอยู่อย่างถูกกฎหมายเป็นสองเรื่องที่แยกจากกัน วางแผนการซื้อกับที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ และวางแผนเรื่องวีซ่าบนพื้นฐานของมันเอง — โดยควรทำก่อนซื้อ เพื่อให้ทั้งสองเรื่องสอดคล้องกัน สำหรับด้านกรรมสิทธิ์ ดู ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?

แหล่งอ้างอิง

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม — กรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวภายในโควตาร้อยละ 49 ของอาคาร ให้กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่สิทธิพำนัก ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569
• พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522; สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (immigration.go.th) — การอนุญาตให้อยู่ต่อเกิดจากวีซ่าหรือการขยายระยะเวลาพำนัก โดยแยกจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569
• สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โครงการวีซ่า LTR (ltr.boi.go.th) — ประเภทพลเมืองผู้มีความมั่งคั่งสูง: การลงทุนไม่น้อยกว่า 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งอาจรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ควบคู่กับการทดสอบทรัพย์สิน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ การทดสอบรายได้ และประกันหรือเงินฝาก ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569
• บริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ การ์ด จำกัด (thailandprivilege.co.th) — สมาชิกพำนักระยะยาวแบบชำระค่าธรรมเนียม ไม่ใช่การมีถิ่นที่อยู่ถาวรหรือสัญชาติ ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569
• สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง / กระทรวงการต่างประเทศ (e-Visa, thaievisa.go.th) — การขยายระยะเวลาพำนักด้วยเหตุเกษียณ (อายุ 50 ปีขึ้นไป) และการสมรส พร้อมการทดสอบทางการเงิน ตรวจสอบเมื่อ 25 กรกฎาคม 2569

ข้อความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเข้าเมืองสำหรับสถานการณ์ของคุณ การรับงานเป็นการว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น กฎเกณฑ์ เกณฑ์ ค่าธรรมเนียม และระยะเวลาดำเนินการด้านการเข้าเมืองเปลี่ยนแปลงได้ และการอนุมัติทุกอย่างเป็นดุลพินิจของหน่วยงานไทย — โปรดยืนยันข้อกำหนดปัจจุบันกับเรา ไม่มีการรับประกันผลด้านวีซ่า

บทความนี้เผยแพร่เป็นหลายภาษา หากฉบับต่าง ๆ ขัดแย้งกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก