ก่อนซื้อคอนโดในประเทศไทย ทนายความตรวจสอบอะไรบ้าง?

การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายก่อนซื้อคอนโดในประเทศไทยของทนายความ คือการตรวจยืนยันหกสิ่งก่อนที่เงินของท่านจะถูกผูกพัน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้กับห้องชุด สถานะโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคาร ตัวผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย สัญญาจะซื้อจะขาย และนิติบุคคลอาคารชุดที่บริหารอาคารนั้น แต่ละอย่างคือการตรวจเอกสาร ณ หน่วยงานที่กำหนด มิใช่ความเห็นลอย ๆ และแต่ละอย่างสามารถระงับการซื้อที่ดูดีในโบรชัวร์ได้

งานนี้เป็นงานทางกฎหมาย ดำเนินการภายใต้การว่าจ้างเป็นลายลักษณ์อักษรที่แยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา และไม่เคยเป็นเงื่อนไขของการซื้อผ่านนายหน้า งานนี้แตกต่างจากรายการตรวจสอบด้วยตนเองของผู้ซื้อในคู่มือ ซึ่งบอกท่านว่าควรถามอะไร ส่วนบทความนี้อธิบายสิ่งที่ทนายความตรวจยืนยันอย่างเป็นอิสระแทนท่าน จากเอกสารทางทะเบียน มิใช่จากคำบอกเล่าของผู้ขาย

สรุปสั้น

• ทนายความตรวจยืนยันหกสิ่งก่อนที่เงินของท่านจะเคลื่อนไหว ได้แก่ กรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน โควตาต่างชาติ ผู้พัฒนาหรือผู้ขาย สัญญา และนิติบุคคลอาคารชุด
• การตรวจค้นทำที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของท่าน ส่วนโฉนดที่ดินนิติบุคคลอาคารชุดถือครองร่วมกัน
• ภาระผูกพันที่จดทะเบียน — จำนอง การอายัด การเช่า ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน — ติดไปกับห้องชุด มิใช่กับผู้ขาย
• โควตาต่างชาติร้อยละ 49 วัดจากเนื้อที่ ณ วันโอน หนังสือรับรองโควตาของนิติบุคคลคือหลักฐาน
• สัญญาของผู้พัฒนาต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่กำหนด ข้อสัญญาที่เป็นผลเสียแก่ผู้ซื้อตกเป็นโมฆะ
• หนังสือรับรองปลอดหนี้สำคัญ เพราะค่าส่วนกลางค้างชำระติดตามห้องชุดมาถึงท่าน
• งานนี้เป็นการว่าจ้างทางกฎหมายที่แยกต่างหาก ไม่เคยเป็นเงื่อนไขของการซื้อผ่านนายหน้า

ที่จริงแล้วทนายความตรวจค้นกรรมสิทธิ์ฉบับใด?

คือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดของท่านโดยเฉพาะ ไม่ใช่โฉนดที่ดินซึ่งอาคารถือครองร่วมกัน ห้องชุดถือครองภายใต้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) ที่กรมที่ดินออกให้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ส่วนโฉนดที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารนั้น นิติบุคคลอาคารชุดถือครองไว้แทนเจ้าของร่วมทั้งหมด ดังนั้นท่านจึงไม่ได้เป็นเจ้าของส่วนแบ่งในที่ดินโดยตรง ทนายความจะขอคัดสารบบของห้องชุดของท่าน ณ สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนห้องชุดนั้น และตรวจให้ตรงกันสามประการ คือ เลขที่ห้องและชั้น เนื้อที่ที่จดทะเบียนเป็นตารางเมตร และชื่อเจ้าของที่จดทะเบียน

ประเด็นสุดท้ายนี้พบปัญหามากกว่าประการอื่นใด ชื่อเจ้าของที่จดทะเบียนในหนังสือกรรมสิทธิ์ต้องเป็นคู่สัญญาที่ทำสัญญาจะขายจริง ห้องชุดที่ขายโดยผู้อื่นซึ่งมิใช่เจ้าของที่จดทะเบียน หรือขายโดยเจ้าของร่วมคนหนึ่งโดยไม่มีคนอื่น ย่อมไม่สามารถโอนได้ สำหรับโครงการใหม่ ทนายความยังตรวจยืนยันด้วยว่าอาคารชุดนั้นได้จดทะเบียนแล้ว และได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ผู้พัฒนาที่ขายห้องชุดบนที่ดินที่ไม่มีโฉนด หรือขายก่อนที่จะจดทะเบียนอาคารชุด คือการขายสิทธิตามสัญญา มิใช่ตัวกรรมสิทธิ์

อะไรที่อาจแฝงอยู่กับห้องชุดซึ่งหนังสือกรรมสิทธิ์ไม่แสดงเมื่อดูเผิน ๆ?

คือภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ ได้แก่ จำนอง การอายัดโดยศาลหรือสรรพากร สัญญาเช่าที่จดทะเบียน ภาระจำยอม หรือสิทธิเก็บกิน แต่ละอย่างจดแจ้งไว้กับกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ภาระผูกพันคือสิทธิที่บุคคลอื่นมีเหนือห้องชุด และติดไปกับตัวทรัพย์ มิใช่ติดไปกับผู้ขาย สารบบของกรมที่ดินจะแสดงแต่ละรายการที่จดทะเบียนไว้กับกรรมสิทธิ์ ทั้งจำนองที่ประกันหนี้ของผู้ขาย คำสั่งอายัดจากศาลหรือกรมสรรพากร สัญญาเช่าที่จดทะเบียนซึ่งจะผูกพันท่านในฐานะเจ้าของใหม่ ภาระจำยอม หรือสิทธิเก็บกิน

จำนองเป็นกรณีที่พบบ่อย และไม่ใช่เหตุให้ถอนตัว แต่ต้องมีการไถ่ถอนในวันโอนหรือก่อนหน้านั้น และมีการจัดเตรียมกลไกการชำระหนี้ให้ธนาคารของผู้ขายจากราคาซื้อไว้ล่วงหน้า ณ การไปสำนักงานที่ดินคราวเดียวกัน เพื่อให้ภาระผูกพันถูกปลดเปลื้องขณะที่กรรมสิทธิ์โอนไป ส่วนสัญญาเช่าที่จดทะเบียนเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อมักมองข้าม เนื่องจากการเช่าผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดที่ขายพร้อมผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะโอนมาถึงท่านพร้อมกับการเช่านั้น ทนายความอ่านสิ่งที่จดทะเบียนไว้ มิใช่สิ่งที่ผู้ขายพรรณนา และชี้ให้เห็นสิ่งใดก็ตามที่จะคงอยู่ต่อไปหลังการขาย

ทนายความยืนยันสถานะโควตาต่างชาติได้อย่างไร?

โดยการขอหนังสือรับรองโควตาต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด และอ่านเทียบกับมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารชุดใด ๆ ถูกจำกัดไว้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่รวมของห้องชุดทั้งหมด โดยวัดจากเนื้อที่พื้น มิใช่จากจำนวนห้องชุด ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 หลักฐานที่ชี้ขาดคือหนังสือรับรองโควตาต่างชาติที่นิติบุคคลอาคารชุดออกให้สำหรับการโอนของท่าน ยืนยันว่าอาคารยังมีที่ว่างสำหรับห้องชุดของท่านภายในเพดานร้อยละ 49 ทนายความจะเป็นผู้ขอหนังสือดังกล่าว และเนื่องจากสถานะนี้วัด ณ วันที่จดทะเบียนโอน มิใช่วันที่ท่านลงนาม ทนายความจึงจัดให้สัญญาจะซื้อจะขายมีเงื่อนไขว่าต้องมีโควตาว่าง ณ วันโอน โดยเงินมัดจำสามารถขอคืนได้หากไม่มี

ทนายความยังยืนยันด้วยว่าตัวท่านเองมีคุณสมบัติถือครองตามมาตรา 19 ซึ่งสำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่คือการนำเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศตามมาตรา 19(5) พร้อมแสดงหลักฐานแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศของธนาคารต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ การจดทะเบียนตามมาตรา 19 ตรี การเป็นเจ้าของห้องชุดเป็นสิทธิในทรัพย์สิน แต่โดยตัวมันเองไม่ได้ให้สิทธิใด ๆ ในการพำนักอาศัยในประเทศไทย ซึ่งเป็นเรื่องของกฎหมายคนเข้าเมืองที่แยกต่างหาก

ทนายความตรวจสอบอะไรเกี่ยวกับผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย?

ว่าเขาเป็นอย่างที่อ้างจริงหรือไม่ และมีความสามารถชำระหนี้และมีสิทธิขายหรือไม่ บริษัทไทยทุกแห่งสามารถตรวจสอบได้ในทะเบียนสาธารณะของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ซึ่งแสดงกรรมการที่จดทะเบียน สัดส่วนผู้ถือหุ้น และงบการเงินที่ยื่นไว้ ส่วนผู้พัฒนาที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังยื่นงบการเงินที่ผ่านการสอบบัญชีผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอีกด้วย ทนายความตรวจยืนยันว่านิติบุคคลผู้ขายตรงกับคู่สัญญาในหนังสือกรรมสิทธิ์และในสัญญา และมองหาสัญญาณที่ผู้ซื้อไม่อาจเห็นได้จากสำนักงานขาย เช่น บริษัทที่อยู่ระหว่างชำระบัญชี กรรมการที่ไม่มีอำนาจผูกพันบริษัท หรือผู้ขายซึ่งห้องชุดถูกอายัดอยู่แล้ว

สำหรับการซื้อแบบก่อนสร้างเสร็จ (off-plan) การตรวจสอบนี้ครอบคลุมถึงว่าผู้พัฒนามีใบอนุญาตที่โครงการต้องใช้หรือไม่ และอาคารชุดอยู่ในเส้นทางที่จะจดทะเบียนเพื่อออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของท่านได้หรือไม่ สำนักงานดำเนินการตรวจสอบนี้อย่างเป็นอิสระ และไม่พึ่งพาคำรับรองของผู้ขายเอง อีกทั้งสำนักงานปฏิเสธที่จะจัดตั้งหรือรับรองโครงสร้างบริษัทที่ใช้ผู้ถือหุ้นแทน (nominee) เพื่อให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สิน ซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย หากการซื้อจะสำเร็จได้ก็ต่อเมื่อผ่านโครงสร้างเช่นนั้นเท่านั้น นั่นคือเหตุให้หยุดและขอคำปรึกษา

อะไรในสัญญาจะซื้อจะขายที่สำคัญอย่างแท้จริง?

สำหรับการขายโดยผู้พัฒนา คือต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่กำหนด ส่วนการขายทุกกรณี คือใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใด และจะเกิดอะไรขึ้นหากการซื้อขายล้มเหลว สัญญาจะซื้อจะขายของผู้พัฒนาต้องเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่รัฐมนตรีกำหนดตามมาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อสัญญาใดที่แตกต่างไปในทางที่เป็นผลเสียแก่ผู้ซื้อย่อมตกเป็นโมฆะ ทนายความจึงตรวจสัญญาที่ท่านได้รับเทียบกับแบบดังกล่าว แทนที่จะยอมรับร่างของผู้พัฒนาเองในประเด็นที่ผูกพัน ตามมาตรา 6/1 สื่อโฆษณาของผู้พัฒนาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ด้วยเหตุนี้ทนายความจึงเก็บโบรชัวร์ ผังชั้น และเอกสารข้อกำหนดรายละเอียดที่ท่านได้เห็น

ในการซื้อทุกกรณีรวมถึงการขายต่อ ทนายความยืนยันว่าการจัดสรรค่าใช้จ่ายทั้งสี่รายการในวันโอนได้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษร ว่าข้อกำหนดเรื่องเงินมัดจำและการผิดสัญญามีความสมดุล และว่าสัญญามีเงื่อนไขว่าต้องผ่านการตรวจกรรมสิทธิ์และโควตา สัญญาขายต่อ (resale) อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิใช่แบบมาตรฐานที่กำหนด ดังนั้นความคุ้มครองจึงเป็นสิ่งที่เจรจาใส่ไว้ในสัญญา นั่นคือเหตุผลที่ต้องตรวจสัญญาก่อนลงนาม มิใช่หลังจากนั้น

เหตุใดจึงต้องตรวจสอบนิติบุคคลอาคารชุดด้วย?

เพราะฐานะการเงิน เอกสาร และข้อบังคับของนิติบุคคลนั้นล้วนผูกติดกับห้องชุดที่ท่านกำลังจะซื้อ นิติบุคคลอาคารชุดเป็นองค์กรที่บริหารอาคาร และเอกสารสามฉบับของนิติบุคคลนี้สำคัญต่อผู้ซื้อ หนังสือรับรองปลอดหนี้ยืนยันว่าผู้ขายไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ ซึ่งเป็นเรื่องชี้ขาด เพราะค่าส่วนกลางที่ค้างชำระติดตามห้องชุดไปยังเจ้าของใหม่ และกรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนหากไม่มีหนังสือฉบับนี้ บัญชีของอาคารและฐานะเงินกองทุนบ่งชี้ว่าอาคารมีเงินทุนเพียงพอสำหรับการบำรุงรักษาที่จะต้องใช้หรือไม่ และข้อบังคับที่จดทะเบียนซึ่งผูกพันเจ้าของร่วมทุกคนตามมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดว่าอาคารอนุญาตสิ่งใด รวมถึงข้อจำกัดใด ๆ เรื่องการปล่อยเช่า ซึ่งผู้ซื้อที่ตั้งใจจะปล่อยเช่าต้องอ่านก่อนผูกพัน

ไม่มีสิ่งใดในเอกสารเหล่านี้ที่มองเห็นได้จากการเข้าชมห้อง และไม่มีสิ่งใดที่ผู้ขายมีแรงจูงใจจะเปิดเผยเอง ทนายความขอเอกสารเหล่านี้จากสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง และอ่านรายงานการประชุมใหญ่สามัญครั้งล่าสุดควบคู่กับบัญชี เพื่อดูว่าอาคารได้รับการบริหารมาอย่างไรจริง ๆ

ขอบเขตของบทความนี้

• บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย มิใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับห้องชุดหรือธุรกรรมใดโดยเฉพาะ ทนายความจะทำหน้าที่แทนท่านก็ต่อเมื่อมีการว่าจ้างเป็นลายลักษณ์อักษรที่แยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา หลังการตรวจสอบผลประโยชน์ขัดกัน การว่าจ้างสำนักงานไม่เคยเป็นเงื่อนไขของการซื้อผ่านนายหน้า และท่านยังคงมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น
• สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ เป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบสถานะก่อนซื้อที่อธิบายไว้นี้เป็นงานทางกฎหมาย ให้บริการแยกต่างหากโดยสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้การว่าจ้างและค่าบริการของตนเอง ไม่ได้รวมอยู่ในบริการนายหน้า
• สำนักงานดำเนินการตรวจสอบนี้อย่างเป็นอิสระ และไม่จัดตั้ง บริหาร หรือรับรองโครงสร้างบริษัทที่ใช้ผู้ถือหุ้นแทน (nominee) เพื่อให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สิน ซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย หากการซื้อจะสำเร็จได้ก็ต่อเมื่อผ่านโครงสร้างเช่นนั้นเท่านั้น นั่นคือเหตุให้หยุดและขอคำปรึกษา มิใช่ให้ดำเนินการต่อ
• ตัวบทกฎหมาย ขั้นตอนของกรมที่ดิน และค่าธรรมเนียมมีการเปลี่ยนแปลง ตัวบทที่อ้างอิงเป็นฉบับที่ใช้บังคับ ณ เวลาที่ตรวจสอบบทความนี้ โปรดยืนยันสถานะสำหรับการซื้อโดยเฉพาะกับสำนักงานก่อนที่ท่านจะยึดถือเป็นหลัก

อ่านต่อ

• รายการตรวจสอบสำหรับผู้ซื้อเอง — สิ่งที่ควรถาม บทความนี้อธิบายสิ่งที่ทนายความตรวจสอบอย่างเป็นอิสระแทนท่าน
• วิธีการคำนวณโควตาต่างชาติ 49% — สถานะที่ทนายความยืนยันด้วยหนังสือรับรองโควตา

บทความนี้จัดทำเป็นหลายภาษา หากฉบับต่าง ๆ ขัดแย้งกัน ให้ยึดถือฉบับภาษาอังกฤษเป็นสำคัญ