Что юрист проверяет до того, как вы купите квартиру в тайском кондоминиуме?

Предпокупочная юридическая проверка квартиры в тайском кондоминиуме подтверждает шесть вещей до того, как ваши деньги будут связаны обязательством: право собственности на квартиру, любые зарегистрированные в отношении неё обременения, положение здания по иностранной квоте, застройщика или продавца за ней, договор купли-продажи и юридическое лицо кондоминиума, которое управляет зданием. Каждая из них — это проверка документов в конкретном ведомстве, а не мнение, и каждая способна остановить покупку, которая в буклете выглядела безупречной.

Это юридическая работа, выполняемая по отдельному письменному договору с Suwanvara Law Firm и никогда не являющаяся условием покупки через брокерскую компанию. Она отличается от собственного чек-листа покупателя по вторичному рынку в нашем руководстве, который подсказывает, о чём спрашивать: здесь описано то, что юрист самостоятельно проверяет за вас — по официальным записям, а не со слов продавца.

Коротко

• Юрист проверяет шесть вещей до того, как ваши деньги уйдут: право собственности, обременения, иностранную квоту, застройщика или продавца, договор и юридическое лицо кондоминиума.
• Проверяется свидетельство о праве собственности на вашу квартиру; документ на землю (chanote) принадлежит коллективно юридическому лицу кондоминиума.
• Зарегистрированные обременения — ипотека, арест, аренда, сервитут, узуфрукт — следуют за квартирой, а не за продавцом.
• Иностранная квота в 49% считается по площади и определяется на момент переоформления; доказательством служит письмо о квоте от юридического лица.
• Договор застройщика должен соответствовать обязательной типовой форме; условие в ущерб покупателю ничтожно.
• Справка об отсутствии задолженности важна потому, что неоплаченные эксплуатационные сборы переходят вместе с квартирой к вам.
• Это отдельный договор об оказании юридических услуг и никогда не условие покупки через брокерскую компанию.

Какое именно право собственности проверяет юрист?

Свидетельство о праве собственности на вашу конкретную квартиру, а не документ на землю (chanote), который принадлежит зданию коллективно. Квартира в кондоминиуме принадлежит собственнику на основании собственного свидетельства о праве собственности на помещение (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด), выдаваемого Земельным департаментом по Закону о кондоминиуме B.E. 2522 (1979). Документ на землю, на которой стоит здание, держит юридическое лицо кондоминиума от имени всех сособственников, поэтому доля в земле напрямую вам никогда не принадлежит. Юрист запрашивает официальную запись о вашей квартире в том отделении Земельного департамента, которое её зарегистрировало, и подтверждает, что три позиции сходятся: номер квартиры и этаж, зарегистрированная площадь в квадратных метрах и имя зарегистрированного собственника.

Последний пункт выявляет больше проблем, чем любой другой. Зарегистрированный в документе собственник должен быть тем же лицом, которое фактически заключает договор о продаже: квартира, продаваемая не её зарегистрированным собственником или одним из нескольких сособственников без остальных, переоформлена быть не может. По новостройке юрист дополнительно подтверждает, что сам кондоминиум зарегистрирован и что свидетельства о праве собственности на помещения выданы; застройщик, продающий квартиры на земле без чанота или до регистрации кондоминиума, продаёт договорное право, а не право собственности.

Что может скрываться за квартирой, чего не видно в документе с первого взгляда?

Зарегистрированные обременения — ипотека, арест по решению суда или налогового органа, зарегистрированная аренда, сервитут или узуфрукт, — каждое из которых внесено в отношении титула в Земельном департаменте. Обременения — это права других лиц в отношении квартиры, и они следуют за объектом, а не за продавцом. Запись Земельного департамента перечисляет каждое из них: ипотеку, обеспечивающую заём продавца, постановление об аресте от суда или Налогового управления, зарегистрированную аренду, которая связала бы вас как нового собственника, сервитут или узуфрукт.

Ипотека встречается чаще всего, и это не повод отказываться от покупки — но она должна быть погашена в день переоформления или до него, а механика расчёта с банком продавца из суммы покупки согласовывается заранее и исполняется в том же визите в Земельный департамент, чтобы обременение снималось одновременно с переходом права. Зарегистрированную аренду покупатели упускают чаще всего: поскольку аренда связывает правопреемника, квартира, проданная с арендатором по зарегистрированному договору, переходит к вам вместе с этой арендой. Юрист читает то, что зарегистрировано, а не то, что описывает продавец, и указывает на всё, что переживёт сделку.

Как юрист подтверждает положение по иностранной квоте?

Он получает от юридического лица кондоминиума письмо об иностранной квоте и читает его в свете статьи 19 bis Закона о кондоминиуме. Иностранное владение в любом кондоминиуме ограничено 49% совокупной площади всех квартир — считается именно площадь, а не число квартир, — по статье 19 bis Закона о кондоминиуме B.E. 2522 (1979). Окончательное доказательство — письмо об иностранной квоте, которое юридическое лицо выдаёт для вашего переоформления и которым подтверждает, что в здании есть место для вашей квартиры в пределах порога в 49%. Юрист получает это письмо и, поскольку положение по квоте определяется на день регистрации переоформления, а не на день подписания, добивается того, чтобы договор купли-продажи был обусловлен наличием квоты на момент переоформления, с возвратом вашего задатка, если её не окажется.

Юрист также подтверждает, что вы лично отвечаете условиям владения по статье 19 — для большинства иностранных покупателей это ввоз денег на покупку в Таиланд в иностранной валюте по пункту 5 статьи 19, с предъявлением Земельному департаменту при регистрации банковского подтверждения валютной операции (FET) в соответствии со статьёй 19 ter. Владение квартирой в кондоминиуме — это вещное право; само по себе оно не даёт никакого права жить в Таиланде, что относится к отдельной области иммиграционного права.

Что юрист проверяет о застройщике или продавце?

Те ли они, за кого себя выдают, платёжеспособны ли они и вправе ли продавать. Любую тайскую компанию можно проверить в публичном реестре Департамента развития бизнеса, который показывает зарегистрированных директоров, структуру акционерного капитала и сданную отчётность; публичный застройщик дополнительно раскрывает аудированную отчётность через Фондовую биржу Таиланда. Юрист сверяет, что продающее лицо совпадает со стороной в правоустанавливающем документе и в договоре, и ищет признаки, которых из шоурума не видно: компанию в процессе ликвидации, директора без полномочий связывать её обязательствами или продавца, чья квартира уже находится под арестом.

При покупке на стадии строительства проверка распространяется и на то, есть ли у застройщика необходимые проекту разрешения и идёт ли дело к регистрации кондоминиума, чтобы свидетельство о праве собственности на квартиру могло быть выдано на ваше имя. Фирма проводит эту проверку самостоятельно и не полагается на собственные заверения продавца. Она также отказывается устраивать или одобрять любую номинальную схему, используемую для владения недвижимостью в интересах иностранца, поскольку такая схема незаконна; если покупка работает только через такую конструкцию, это повод остановиться и получить консультацию.

Что в договоре купли-продажи действительно важно?

При покупке у застройщика — соответствие обязательной типовой форме; при любой покупке — кто какие расходы несёт и что происходит, если сделка срывается. Договор купли-продажи застройщика должен соответствовать типовой форме, установленной министром по статье 6/2 Закона о кондоминиуме B.E. 2522 (1979), а любое условие, отступающее от неё в ущерб покупателю, ничтожно, — поэтому юрист сверяет переданный вам договор с этой формой, а не принимает редакцию застройщика по тем пунктам, которые вас связывают. По статье 6/1 рекламные материалы застройщика становятся частью договора, и именно поэтому юрист сохраняет буклеты, поэтажные планы и спецификации, которые вам показывали.

По каждой покупке, включая вторичный рынок, юрист подтверждает, что распределение четырёх сборов дня переоформления зафиксировано письменно, что условия о задатке и о нарушении сбалансированы и что договор обусловлен успешным прохождением проверок титула и квоты. Договор на вторичном рынке регулируется Гражданским и торговым кодексом, а не обязательной типовой формой, поэтому его защиты — это те, которые вы в него договорились включить; ровно поэтому его читают до подписания, а не после.

Почему проверяют и юридическое лицо кондоминиума?

Потому что его финансы, его документы и его правила напрямую связаны с квартирой, которую вы покупаете. Юридическое лицо — это организация, управляющая зданием, и три его документа имеют значение для покупателя. Справка об отсутствии задолженности подтверждает, что за продавцом не числится неоплаченных эксплуатационных сборов, — и это решающий документ, потому что неоплаченные общие расходы следуют за квартирой к новому собственнику, а Земельный департамент без этой справки переоформление не зарегистрирует. Отчётность здания и состояние резервного фонда показывают, обеспечено ли оно средствами на то обслуживание, которое ему понадобится. А зарегистрированные правила, обязательные для каждого сособственника по статье 32 Закона о кондоминиуме, устанавливают, что в здании разрешено, — включая любые ограничения на сдачу в аренду, которые покупателю, рассчитывающему сдавать квартиру, нужно прочитать до принятия обязательств.

Ничего из этого не видно при осмотре, и ни один из этих документов продавец не заинтересован показывать по своей воле. Юрист получает их непосредственно в офисе юридического лица и читает протокол последнего годового общего собрания вместе с отчётностью, чтобы увидеть, как зданием управляли на самом деле.

Границы этой статьи

• Настоящая статья содержит общую информацию о юридической проверке и не является юридической консультацией по конкретной квартире или сделке. Юрист действует в ваших интересах только на основании отдельного письменного договора с Suwanvara Law Firm, заключаемого после проверки на конфликт интересов; обращение к фирме никогда не является условием покупки через брокерскую компанию, и вы всегда вправе назначить другого консультанта.
• Suwanvara Property — брокерская компания в сфере недвижимости. Описанная здесь предпокупочная юридическая проверка является юридической работой, которую отдельно оказывает Suwanvara Law Firm по собственному договору и за собственное вознаграждение; она не входит в брокерскую услугу.
• Фирма проводит эту проверку самостоятельно и не устраивает, не сопровождает и не одобряет номинальные схемы, используемые для владения недвижимостью в интересах иностранца, — такие схемы незаконны. Если покупка работает только через такую конструкцию, это повод остановиться и получить консультацию, а не продолжать.
• Законодательство, процедуры и сборы Земельного департамента меняются. Указанные акты действовали на дату проверки настоящей статьи; подтвердите положение дел по конкретной покупке у фирмы, прежде чем на него полагаться.

Читать далее

• Собственный чек-лист покупателя — о чём спрашивать. Настоящая статья описывает то, что юрист самостоятельно проверяет за вас.
• Как считается иностранная квота в 49% — положение, которое юрист подтверждает письмом о квоте.

Настоящая статья публикуется на нескольких языках. При расхождении версий преимущественную силу имеет текст на английском языке.