Was prüft ein Anwalt, bevor Sie eine thailändische Eigentumswohnung kaufen?

Die anwaltliche Sorgfaltsprüfung vor dem Kauf einer thailändischen Eigentumswohnung überprüft sechs Punkte, bevor Ihr Geld gebunden ist: die Eigentumsurkunde der Wohneinheit, alle dazu eingetragenen Belastungen, den Stand der Ausländerquote des Gebäudes, den Bauträger bzw. Verkäufer dahinter, den Kaufvertrag und die Eigentümergemeinschaft, die das Gebäude verwaltet. Jeder Punkt ist eine Unterlagenprüfung bei einer bestimmten Behörde, kein Gutachten — und jeder kann einen Kauf stoppen, der im Prospekt solide aussah.

Das ist rechtliche Arbeit. Sie wird im Rahmen eines gesonderten schriftlichen Mandats mit Suwanvara Law Firm erbracht und ist niemals Voraussetzung dafür, über die Maklerin zu kaufen. Sie ist etwas anderes als die Checkliste des Käufers zur Sorgfaltsprüfung beim Wiederverkauf im Leitfaden, die Ihnen sagt, wonach Sie fragen sollten; hier geht es darum, was ein Anwalt für Sie unabhängig überprüft — aus den Registern und nicht aus den Angaben des Verkäufers.

Kurz gefasst

• Ein Anwalt überprüft sechs Punkte, bevor Ihr Geld fließt: Eigentumsurkunde, Belastungen, Ausländerquote, Bauträger bzw. Verkäufer, Vertrag und Eigentümergemeinschaft.
• Geprüft wird die Eigentumsurkunde Ihrer Wohneinheit; die Grundstücksurkunde (Chanote) hält die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich.
• Eingetragene Belastungen — Hypothek, Pfändung, Mietvertrag, Dienstbarkeit, Nießbrauch — folgen der Wohnung, nicht dem Verkäufer.
• Die Ausländerquote von 49 % wird bei der Übertragung nach Fläche gemessen; der Nachweis ist die Quotenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft.
• Der Vertrag eines Bauträgers muss dem vorgeschriebenen Muster folgen; eine den Käufer benachteiligende Klausel ist nichtig.
• Die Schuldenfreiheitsbescheinigung ist wichtig, weil offenes Hausgeld mit der Wohnung auf Sie übergeht.
• Dies ist ein gesondertes Mandat und niemals Voraussetzung dafür, über die Maklerin zu kaufen.

Welche Eigentumsurkunde prüft der Anwalt eigentlich?

Die Eigentumsurkunde Ihrer konkreten Wohneinheit — nicht die Grundstücksurkunde (Chanote), die das Gebäude gemeinschaftlich hält. Eine Eigentumswohnung wird unter ihrer eigenen Wohnungseigentumsurkunde (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) gehalten, die das Land Department nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) — dem thailändischen Wohnungseigentumsgesetz — ausstellt. Die Chanote für das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, hält die Eigentümergemeinschaft für alle Miteigentümer, sodass Sie niemals unmittelbar einen Grundstücksanteil besitzen. Der Anwalt zieht den amtlichen Registerauszug zu Ihrer Wohneinheit bei der Dienststelle des Land Department, die sie eingetragen hat, und prüft, ob drei Angaben zusammenpassen: Wohnungsnummer und Geschoss, die eingetragene Fläche in Quadratmetern und der Name des eingetragenen Eigentümers.

Der letzte Punkt deckt mehr Probleme auf als jeder andere. Der in der Urkunde eingetragene Eigentümer muss diejenige Partei sein, die den Verkauf tatsächlich vertraglich zusagt — eine Wohnung, die von jemand anderem als ihrem eingetragenen Eigentümer oder von einem von mehreren Miteigentümern ohne die übrigen verkauft wird, kann nicht übertragen werden. Bei einem Neubauprojekt prüft der Anwalt zusätzlich, ob die Wohnungseigentumsanlage selbst eingetragen ist und ob Eigentumsurkunden für die Wohneinheiten ausgestellt wurden; ein Bauträger, der Wohnungen auf einem Grundstück ohne Chanote oder vor der Eintragung der Anlage verkauft, verkauft ein Vertragsrecht und kein Eigentum.

Was kann sich an einer Wohnung verbergen, das die Urkunde nicht auf den ersten Blick zeigt?

Eingetragene Belastungen — eine Hypothek, eine gerichtliche oder steuerliche Pfändung, ein eingetragener Mietvertrag, eine Dienstbarkeit oder ein Nießbrauch —, die jeweils beim Land Department zur Urkunde vermerkt sind. Belastungen sind die Rechte, die andere an der Wohnung halten, und sie folgen der Immobilie, nicht dem Verkäufer. Der Registerauszug des Land Department führt jede zur Urkunde eingetragene Belastung auf: eine Hypothek, die ein Darlehen des Verkäufers sichert, einen Pfändungsbeschluss eines Gerichts oder des Revenue Department, einen eingetragenen Mietvertrag, der Sie als neuen Eigentümer binden würde, eine Dienstbarkeit oder einen Nießbrauch.

Eine Hypothek ist der häufige Fall und kein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen — sie muss aber spätestens beim Übertragungstermin gelöscht werden, und die Abwicklung, mit der die Bank des Verkäufers aus dem Kaufpreis abgelöst wird, wird im Voraus vereinbart und beim selben Termin im Land Office erledigt, sodass die Belastung mit dem Eigentumsübergang entfällt. Übersehen wird von Käufern vor allem der eingetragene Mietvertrag: Weil eine Miete den Rechtsnachfolger bindet, geht eine Wohnung, die mit einem Mieter unter eingetragenem Mietvertrag verkauft wird, samt diesem Vertrag auf Sie über. Der Anwalt liest, was eingetragen ist, und nicht, was der Verkäufer schildert, und weist auf alles hin, was den Verkauf überdauern würde.

Wie bestätigt der Anwalt den Stand der Ausländerquote?

Indem er die Quotenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft einholt und sie an § 19 bis des Condominium Act misst. Ausländisches Eigentum ist in jeder Wohnungseigentumsanlage auf 49 % der Gesamtfläche aller Wohneinheiten begrenzt — gemessen an der Wohnfläche und nicht an der Zahl der Wohnungen —, so § 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 (1979). Der maßgebliche Nachweis ist die Quotenbescheinigung, die die Eigentümergemeinschaft für Ihre Übertragung ausstellt und mit der sie bestätigt, dass das Gebäude innerhalb der 49-%-Grenze noch Raum für Ihre Wohnung hat. Der Anwalt holt sie ein und sorgt, weil der Stand am Tag der Eintragung der Übertragung und nicht am Tag Ihrer Unterschrift gemessen wird, dafür, dass der Kaufvertrag unter dem Vorbehalt steht, dass die Quote bei der Übertragung verfügbar ist — mit Rückzahlung Ihrer Anzahlung, falls sie es nicht ist.

Der Anwalt bestätigt außerdem, dass Sie persönlich die Voraussetzungen des § 19 erfüllen — bei den meisten ausländischen Käufern dadurch, dass das Kaufgeld nach § 19 (5) in Fremdwährung nach Thailand eingebracht wird und der Nachweis der Bank über die Devisentransaktion (Foreign Exchange Transaction) dem Land Department bei der Eintragung nach § 19 ter vorgelegt wird. Der Besitz einer Eigentumswohnung ist ein Eigentumsrecht; er verschafft für sich genommen kein Recht, in Thailand zu leben — das ist eine gesonderte Frage des Einwanderungsrechts.

Was prüft der Anwalt zum Bauträger oder Verkäufer?

Ob sie diejenigen sind, für die sie sich ausgeben, und ob sie zahlungsfähig und zum Verkauf berechtigt sind. Jede thailändische Gesellschaft lässt sich im öffentlichen Register des Department of Business Development prüfen, das die eingetragenen Geschäftsführer, die Beteiligungsverhältnisse und die eingereichten Jahresabschlüsse ausweist; ein börsennotierter Bauträger reicht zusätzlich geprüfte Abschlüsse über die Stock Exchange of Thailand ein. Der Anwalt prüft, ob die verkaufende Einheit mit der Partei in der Urkunde und im Vertrag übereinstimmt, und achtet auf Signale, die ein Käufer im Verkaufsbüro nicht sehen kann — eine Gesellschaft in Liquidation, einen Geschäftsführer ohne Vertretungsbefugnis oder einen Verkäufer, dessen Wohnung bereits unter einem Pfändungsbeschluss steht.

Beim Kauf vom Plan (off-plan) erstreckt sich diese Prüfung darauf, ob der Bauträger die für das Projekt erforderlichen Genehmigungen besitzt und ob die Wohnungseigentumsanlage auf dem Weg zur Eintragung ist, damit eine Urkunde auf Ihren Namen ausgestellt werden kann. Die Kanzlei führt diese Überprüfung unabhängig durch und verlässt sich nicht auf die eigenen Angaben des Verkäufers. Sie lehnt es außerdem ab, eine Strohmann-Konstruktion zum Halten von Immobilien für einen Ausländer einzurichten oder zu befürworten; eine solche ist rechtswidrig. Wenn ein Kauf nur über eine solche Konstruktion funktioniert, ist das ein Grund innezuhalten und Rat einzuholen.

Worauf kommt es im Kaufvertrag tatsächlich an?

Beim Kauf vom Bauträger darauf, dass er dem vorgeschriebenen Mustervertrag folgt; bei jedem Kauf darauf, wer welche Kosten trägt und was geschieht, wenn das Geschäft scheitert. Der Kaufvertrag eines Bauträgers muss dem vom Minister nach § 6/2 des Condominium Act B.E. 2522 (1979) vorgeschriebenen Muster entsprechen, und jede Klausel, die davon zum Nachteil des Käufers abweicht, ist nichtig — der Anwalt prüft den Vertrag, den man Ihnen ausgehändigt hat, deshalb an diesem Muster und übernimmt in den bindenden Punkten nicht die eigene Formulierung des Bauträgers. Nach § 6/1 werden die Werbeunterlagen des Bauträgers Bestandteil des Vertrags; deshalb bewahrt der Anwalt die Prospekte, Geschosspläne und Ausstattungsbeschreibungen auf, die man Ihnen gezeigt hat.

Bei jedem Kauf, auch beim Wiederverkauf, bestätigt der Anwalt, dass die Verteilung der vier Kosten des Übertragungstags schriftlich festgehalten ist, dass die Regelungen zu Anzahlung und Vertragsbruch ausgewogen sind und dass der Vertrag unter dem Vorbehalt steht, dass die Prüfungen zu Eigentum und Quote bestanden werden. Ein Wiederverkaufsvertrag richtet sich nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch und nicht nach dem vorgeschriebenen Muster; sein Schutz besteht deshalb nur aus dem, was hineinverhandelt wurde — und genau darum wird er vor der Unterschrift geprüft und nicht danach.

Warum wird auch die Eigentümergemeinschaft geprüft?

Weil ihre Finanzen, ihre Unterlagen und ihre Gemeinschaftsordnung sämtlich an der Wohnung hängen, die Sie kaufen. Die Eigentümergemeinschaft ist die Einheit, die das Gebäude verwaltet, und drei ihrer Unterlagen sind für einen Käufer wichtig. Die Schuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt, dass der Verkäufer kein Hausgeld schuldet — das ist entscheidend, denn offene Gemeinschaftskosten folgen der Wohnung zum neuen Eigentümer, und das Land Department trägt die Übertragung ohne diese Bescheinigung nicht ein. Die Abschlüsse des Gebäudes und der Stand der Instandhaltungsrücklage zeigen, ob es für die anstehende Instandhaltung finanziell ausgestattet ist. Und die eingetragene Gemeinschaftsordnung, die nach § 32 des Condominium Act jeden Miteigentümer bindet, legt fest, was das Gebäude erlaubt — einschließlich etwaiger Beschränkungen der Vermietung, die ein Käufer mit Vermietungsabsicht vor der Bindung lesen muss.

Nichts davon ist bei einer Besichtigung sichtbar, und nichts davon hat ein Verkäufer irgendeinen Anreiz, von sich aus offenzulegen. Der Anwalt holt die Unterlagen unmittelbar bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft ein und liest das Protokoll der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung neben den Abschlüssen, um zu sehen, wie das Gebäude tatsächlich geführt worden ist.

Die Grenzen dieses Artikels

• Dieser Artikel ist eine allgemeine Information zur rechtlichen Sorgfaltsprüfung und keine Rechtsberatung zu einer bestimmten Wohnung oder Transaktion. Ein Anwalt wird für Sie nur im Rahmen eines gesonderten schriftlichen Mandats mit Suwanvara Law Firm tätig, das nach einer Interessenkonfliktprüfung geschlossen wird; die Beauftragung der Kanzlei ist niemals Voraussetzung dafür, über die Maklerin zu kaufen, und es steht Ihnen jederzeit frei, einen anderen Berater zu beauftragen.
• Suwanvara Property ist eine Immobilienmaklerin. Die hier beschriebene Sorgfaltsprüfung vor dem Kauf ist rechtliche Arbeit, die Suwanvara Law Firm gesondert im Rahmen eines eigenen Mandats und zu eigenem Honorar erbringt — sie ist nicht in die Maklerleistung eingerechnet.
• Die Kanzlei führt diese Überprüfung unabhängig durch und richtet keine Strohmann-Konstruktionen zum Halten von Immobilien für einen Ausländer ein, verwaltet sie nicht und befürwortet sie nicht; solche Konstruktionen sind rechtswidrig. Wenn ein Kauf nur über eine solche Konstruktion funktioniert, ist das ein Grund innezuhalten und Rat einzuholen, und kein Grund fortzufahren.
• Gesetze, Verfahren des Land Department und Gebühren ändern sich. Die genannten Vorschriften waren zum Prüfzeitpunkt dieses Artikels aktuell; lassen Sie sich die Lage für einen konkreten Kauf von der Kanzlei bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

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• Die eigene Checkliste des Käufers — wonach zu fragen ist. Dieser Artikel beschreibt, was ein Anwalt unabhängig überprüft.
• Wie die Ausländerquote von 49 % gemessen wird — der Stand, den ein Anwalt mit der Quotenbescheinigung bestätigt.

Dieser Artikel wird in mehreren Sprachen veröffentlicht. Bei Abweichungen zwischen den Fassungen ist der englische Text maßgeblich.