タイのコンドミニアムを購入する前に、弁護士は何を確認しますか？

タイのコンドミニアムに関する弁護士の購入前デューデリジェンスでは、お客様の資金が拘束される前に六つの事項を検証します。すなわち、ユニットの権利証書、そこに登記された負担、建物の外国人枠の状況、背後にいるデベロッパーまたは売主、売買契約書、そして建物を運営するコンドミニアム管理法人です。いずれも所定の官署で行う書類の確認であって、意見の表明ではありません。そしていずれもが、パンフレット上は健全に見えた購入を止めることがあります。

これは法務業務であり、Suwanvara Law Firm との別個の書面による委任契約に基づいて行われます。仲介を通じてご購入いただくための条件とすることは決してありません。ガイドに収録した買主ご自身の中古物件デューデリジェンス・チェックリストとは別のものです。あちらは「何を尋ねるか」をお伝えするものであり、本記事は、弁護士がお客様に代わって、売主の説明ではなく公的記録から独立して検証する内容を説明するものです。

要点

• 弁護士は、お客様の資金が動く前に六つの事項を検証します。権利証書、登記された負担、外国人枠、デベロッパーまたは売主、契約書、そして管理法人です。
• 調査の対象はユニットの区分所有権証書です。土地のチャノートは管理法人が共同で保有します。
• 登記された負担——抵当権、差押え、賃借権、地役権、用益権——は、売主にではなくユニットに付いて回ります。
• 49％の外国人枠は所有権移転時に面積で測られ、管理法人の枠証明書がその証拠となります。
• デベロッパーの契約書は法定の標準様式に従わなければならず、買主に不利な条項は無効です。
• 未払いの共益費はユニットとともにお客様に引き継がれるため、債務不存在証明書が重要です。
• これは別個の法務委任であり、仲介を通じてご購入いただくための条件とすることは決してありません。

弁護士が実際に調査するのは、どの権利証書ですか？

お客様が購入される特定のコンドミニアム・ユニットの区分所有権証書です。建物が共同で保有する土地のチャノートではありません。コンドミニアムのユニットは、コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）に基づき土地局が発行する固有の区分所有権証書（หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด）によって所有されます。建物が建つ土地のチャノートは、全区分所有者のためにコンドミニアム管理法人が保有しますので、お客様が土地の持分を直接所有することはありません。弁護士は、その記録を登記した土地局の事務所でユニットの公的記録を取得し、三点が一致することを確認します。ユニット番号と階、登記された専有面積（平方メートル）、そして登記名義人の氏名です。

最後の点が、他のどの確認よりも多くの問題を捕まえます。権利証書上の登記名義人は、実際に売却の契約当事者となる者と一致していなければなりません。登記名義人以外の者が売るユニットや、複数の共有者のうち一人が他の共有者の同意なく売るユニットは、所有権を移転できません。新規開発案件では、弁護士はさらに、当該コンドミニアム自体が登記されており、区分所有権証書が発行済みであることを確認します。チャノートのない土地で、あるいはコンドミニアムの登記前にユニットを販売するデベロッパーが売っているのは、権原ではなく契約上の権利です。

権利証書を一見しただけでは分からない、ユニットに潜むものは何ですか？

登記された負担です。抵当権、裁判所または税務当局による差押え、登記された賃借権、地役権、用益権——いずれも土地局で権利証書に対して登記されています。負担とは、そのユニットに対して他人が有する権利であり、売主にではなく物件について回ります。土地局の記録には、権利証書に登記された負担が一つひとつ記載されています。売主の借入を担保する抵当権、裁判所または歳入局による差押命令、新所有者となるお客様を拘束することになる登記された賃借権、地役権、用益権です。

抵当権はよくあるもので、それ自体は取引をやめる理由にはなりません。ただし所有権移転の予約日までに、あるいは当日に抹消されなければならず、購入代金から売主の銀行へ支払う段取りは事前に整え、同じ土地事務所での手続の中で行います。こうして権原が動くのと同時に負担が解消されます。買主が見落としがちなのは、登記された賃借権です。賃借権は権原の承継人を拘束しますので、登記された賃借権に基づく賃借人がいるユニットは、その賃借権が付いたままお客様に移転します。弁護士は、売主の説明ではなく登記されている内容を読み、売却後も存続するものがあれば指摘します。

弁護士は外国人枠の状況をどのように確認しますか？

コンドミニアム管理法人が発行する外国人枠証明書を取得し、コンドミニアム法第19条の2に照らして読むことによってです。いずれのコンドミニアムでも、外国人の所有は、コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）第19条の2により、全ユニットの合計面積の49％を上限とします。ユニットの数ではなく、専有面積で測られます。決定的な証拠は、当該建物に49％の上限の範囲内でお客様のユニットを収める余地があることを確認する、管理法人がお客様の移転のために発行する外国人枠証明書です。弁護士はこれを取得します。そして枠の状況はご署名の日ではなく所有権移転が登記される日に測られるため、移転時に枠が利用可能であることを条件とし、利用できない場合には手付金が返還される旨を売買契約に定めておきます。

弁護士はまた、お客様ご自身が第19条のもとで保有資格を満たすことも確認します。多くの外国人買主の場合、第19条(5)に基づき購入資金を外貨でタイに持ち込み、登記の際に第19条の3に基づいて銀行の外国為替取引証明（FET）を土地局に提出する方法によります。コンドミニアムの所有は財産権です。それ自体がタイに居住する権利を与えるものではなく、居住は入国管理法上の別個の問題です。

デベロッパーや売主について、弁護士は何を確認しますか？

名乗っているとおりの主体であるか、支払能力があるか、そして売却する権限を有するかです。タイの会社はいずれも、商務省事業開発局（DBD）の公開登記簿で確認でき、登記された取締役、株式の保有状況、提出された計算書類が分かります。上場デベロッパーであれば、加えてタイ証券取引所（SET）を通じて監査済みの財務諸表を提出しています。弁護士は、売却主体が権利証書および契約書上の当事者と一致することを検証し、モデルルームからは見えないシグナルを探します。清算手続中の会社、会社を代表する権限のない取締役、あるいはすでに差押命令の対象となっているユニットの売主などです。

オフプラン（未完成物件）の購入では、この確認は、デベロッパーが当該プロジェクトに必要な許認可を有しているか、そしてお客様の名義で区分所有権証書が発行できるようコンドミニアムの登記が予定どおり進んでいるかにも及びます。当事務所はこの検証を独立して行い、売主自身の表明に依拠することはありません。また、外国人のために不動産を保有する目的で用いられるノミニー（名義株主）会社ストラクチャーの手配、運営、追認はいたしません。これは違法です。そのようなストラクチャーによらなければ成立しない購入であれば、それは進めるのではなく、いったん立ち止まって助言を求めるべき理由です。

売買契約書で本当に重要なのは何ですか？

デベロッパーからの購入であれば、法定の標準様式に従っているかどうか。あらゆる売買では、どの費用を誰が負担するのか、そして取引が不成立となった場合に何が起きるのかです。デベロッパーの売買契約書は、コンドミニアム法（仏暦2522年／1979年）第6条の2に基づき大臣が定める標準様式に従わなければならず、これと異なる定めのうち買主に不利なものは無効です。したがって弁護士は、拘束力のある論点についてデベロッパー自身の起案をそのまま受け入れるのではなく、お渡しされた契約書を当該様式に照らして確認します。第6条の1により、デベロッパーの広告資料は契約の一部を構成します。弁護士がお客様に提示されたパンフレット、フロアプレート、仕様書を保管するのはそのためです。

中古を含むあらゆる購入において、弁護士は、移転当日の四つの費用の負担配分が書面で明記されていること、手付金および債務不履行の条項が均衡していること、そして権利証書と外国人枠の確認が通ることを契約の条件としていることを確認します。中古の売買契約は法定様式ではなく民商法典に規律されますので、その保護は契約に盛り込んで交渉したものに限られます。だからこそ、署名の後ではなく、署名の前に精査するのです。

なぜコンドミニアム管理法人まで確認するのですか？

その財務、記録、規約のいずれもが、お客様が購入されるユニットに付いてくるからです。管理法人は建物を運営する主体であり、その三つの書類が買主にとって重要です。債務不存在証明書は、売主に未払いの共益費がないことを証明します。これは決定的です。未払いの共益費は新所有者へとユニットに付いて回りますし、この証明書がなければ土地局は所有権移転を登記しません。建物の計算書類と修繕積立金の状況からは、今後必要となる維持管理のための資金が確保されているかが分かります。そしてコンドミニアム法第32条によりすべての区分所有者を拘束する登記された規約には、建物が何を認めているかが定められています。賃貸に関する制限もそこに含まれますので、賃貸を予定される買主は、契約前に必ず読む必要があります。

いずれも内見では見えませんし、売主が進んで開示する動機のあるものでもありません。弁護士はこれらを管理法人の事務所から直接取得し、直近の定時総会の議事録を計算書類と併せて読み、その建物が実際にどのように運営されてきたかを確認します。

本記事の範囲

• 本記事は法的デューデリジェンスに関する一般的な情報であり、特定のユニットや取引に関する法的助言ではありません。弁護士がお客様の代理人となるのは、利益相反の確認を経て Suwanvara Law Firm と別個の書面による委任契約を締結した場合に限られます。同事務所へのご依頼が仲介を通じたご購入の条件となることはなく、他の専門家を選任なさる自由は常にお客様にあります。
• Suwanvara Property は不動産仲介業者です。ここで説明した購入前デューデリジェンスは法務業務であり、Suwanvara Law Firm が独自の委任契約と報酬に基づいて別途ご提供するものです。仲介サービスに含めることはありません。
• 当事務所はこの検証を独立して行い、外国人のために不動産を保有する目的で用いられるノミニー会社ストラクチャーの手配、運営、追認はいたしません。これは違法です。そのようなストラクチャーによらなければ成立しない購入は、進めるのではなく、いったん立ち止まって助言を求めるべき理由です。
• 法令、土地局の手続および手数料は変わります。引用した法令は本記事の確認時点で現行のものでした。特定のご購入について依拠なさる前に、現在の状況を当事務所にご確認ください。

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• How the 49% foreign quota is measured — the position a lawyer confirms with the quota letter.

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