在泰国买公寓前，律师会核查哪些事项？

律师在泰国公寓购买前的尽职调查，是在您的资金投入之前核实六件事：单元的产权、登记在该单元上的任何权利负担、楼盘的外资配额状态、其背后的开发商或卖方、房屋买卖合同，以及运营该楼的公寓法人。每一项都是在特定机关进行的文件核查，而非泛泛之见——而每一项都可能叫停一宗在宣传册上看似稳妥的交易。

这是法律工作，依据与素万瓦拉律师事务所单独签订的书面委托进行，绝不作为通过中介购买的前提条件。它有别于指南中买方自查清单（告诉您应当询问什么）；本文所述的是律师如何依据登记记录、而非卖方说辞，独立地为您核实。

要点速览

• 律师在您的资金转移前核实六件事：产权、权利负担、外资配额、开发商或卖方、合同，以及公寓法人。
• 核查针对您的单元产权证；土地权状由公寓法人共同持有。
• 已登记的权利负担——抵押、查封、租赁、地役权、用益权——随单元而行，而非随卖方。
• 49%外资配额按面积在过户时计量；公寓法人的配额证明函即为凭证。
• 开发商的合同须遵循规定的标准格式；对买方不利的条款无效。
• 无欠款证明函之所以重要，是因为未付的共有费用会随单元转至您名下。
• 这是一项单独的法律委托，绝不作为通过中介购买的前提条件。

律师实际核查的是哪一份产权证？

是您特定公寓单元的单元产权证——而非土地权状（Chanote），后者由整栋楼共同持有。公寓单元依据其单元产权证书（หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด）持有，该证由土地厅依据《公寓法》佛历2522年（1979年）签发。楼宇所在土地的权状由公寓法人代全体共有人持有，因此您从未直接拥有土地的份额。律师会在办理该单元登记的土地厅调取其正式记录，核对三项须一致：单元编号与楼层、登记的建筑面积（平方米），以及登记业主的姓名。

最后一点发现的问题比其他任何一项都多。产权证上的登记业主必须是实际签约出售的一方——由非登记业主之人出售、或由数名共有人之一在未取得其余人同意下出售的单元，均无法过户。对于新开发项目，律师还会核实公寓本身已完成登记且单元产权证已签发；开发商在没有土地权状的土地上出售单元，或在公寓登记之前出售，所售的是合同权利，而非产权本身。

有哪些负担可能潜藏在单元上、而产权证乍看之下并不显示？

是已登记的权利负担——抵押、法院或税务查封、已登记的租赁、地役权或用益权——每一项都在土地厅登记于产权之上。权利负担是他人对该单元享有的权利，且随物而行，而非随卖方而行。土地厅记录会列明登记于产权上的每一项：为卖方借款作担保的抵押、来自法院或税务厅的查封令、将约束作为新业主的您的已登记租赁、地役权，或用益权。

抵押较为常见，且并非退出交易的理由——但必须在过户当日或之前予以涂销，且以购房款清偿卖方银行的操作会预先安排妥当，在同一次前往土地厅时办理，使权利负担在产权转移之际得以解除。已登记的租赁则是买方常忽略之处：由于租赁约束产权受让人，附带在册租客且有已登记租赁的单元过户至您时，该租赁一并随附。律师所读的是登记在册者，而非卖方所述，并会标示任何将在交易后继续存在的事项。

律师如何核实外资配额状态？

通过取得公寓法人签发的外资配额证明函，并对照《公寓法》第19条之二进行研读。任何公寓的外资持有比例上限为全部单元总面积的49%，按建筑面积而非单元数量计算，依据《公寓法》佛历2522年（1979年）第19条之二。决定性证据是公寓法人为您的过户签发的外资配额证明函，确认该楼在49%上限之内尚有容纳您单元的余额。律师会取得该函，且由于该状态是在办理过户登记之日、而非您签约之日计量，律师会确保买卖合同以过户时配额可用为条件，并约定若无可用配额则退还定金。

律师还会核实您本人依据第19条具备持有资格——对多数外籍买家而言，即依据第19条第(5)项将购房款以外币汇入泰国，并依据第19条之三在登记时向主管人员出示银行的外汇交易凭证。拥有公寓是一项财产权；其本身并不赋予在泰国居留的任何权利，居留属于另行规定的移民法事项。

律师会就开发商或卖方核查什么？

核查其是否名副其实，以及是否有偿付能力并有权出售。任何泰国公司均可在商业发展厅的公开登记中查证，其中显示登记董事、股权结构及已报送的财务报表；上市开发商还会通过泰国证券交易所报送经审计的报表。律师核实出售主体与产权证及合同上的当事人一致，并留意买方在售楼处无从察觉的信号——处于清算中的公司、无权约束公司的董事，或其单元已被查封的卖方。

对于楼花（off-plan）购买，此项核查还延伸至开发商是否持有项目所需的各项许可，以及公寓是否有望完成登记，从而得以将单元产权证签发至您名下。本所独立进行此项核实，并不倚赖卖方自身的陈述。本所亦拒绝安排或背书任何用于让外国人持有房产的代名人（nominee）公司架构，此类架构违法；倘若一宗交易只有通过此类架构方能成立，那便是应当止步并寻求意见的理由。

房屋买卖合同中真正重要的是什么？

就开发商出售而言，是其须遵循规定的标准格式；就任何出售而言，是由谁承担哪项费用，以及交易失败时会如何。开发商的房屋买卖合同必须遵循部长依据《公寓法》佛历2522年（1979年）第6条之二所规定的标准格式，任何对买方不利而偏离该格式的条款均属无效——因此律师会将您所拿到的合同对照该格式核查，而非在具约束力的要点上接受开发商自拟的条文。依据第6条之一，开发商的广告材料构成合同的一部分，正因如此律师会保留您所看到的宣传册、楼层平面图及规格说明书。

在每一宗购买（包括二手转售）中，律师均会确认过户当日四项费用的分担以书面载明、定金与违约条款是否均衡，以及合同是否以通过产权与配额核查为条件。二手转售合同受《民商法典》管辖，而非规定的标准格式，故其保护取决于谈判写入的内容——这正是为何须在签署之前、而非之后审查合同。

为何也要核查公寓法人？

因为其财务状况、记录与规约都附着于您正在购买的单元。公寓法人是运营楼宇的主体，其三份文件对买方至关重要。无欠款证明函确认卖方不欠任何未付共有费用——这具有决定性，因为未付的共有费用会随单元转至新业主，且没有此函土地厅不会办理过户登记。楼宇的账目与公共维修基金状况显示其是否有足够资金应对将来所需的维护。而依据《公寓法》第32条约束全体共有人的登记规约，则载明楼宇允许何种行为——包括对出租的任何限制，意欲出租的买方须在投入之前研读。

以上文件从看房中皆无从得见，卖方亦无任何动机主动提供。律师直接向公寓法人办公室索取，并将最近一次业主大会会议记录与账目一并研读，以了解该楼实际的运营状况。

本文的适用范围

• 本文为关于法律尽职调查的一般信息，并非针对任何特定单元或交易的法律意见。律师仅在与素万瓦拉律师事务所单独签订书面委托、并经利益冲突核查之后，方为您行事；委托本所绝不作为通过中介购买的前提条件，您始终可自由另聘顾问。
• 素万瓦拉置业为房产中介。此处所述的购买前尽职调查是法律工作，由素万瓦拉律师事务所依据其自身的委托与收费单独提供——并不并入中介服务之中。
• 本所独立进行此项核实，且不安排、管理或背书用于让外国人持有房产的代名人（nominee）公司架构，此类架构违法。倘若一宗交易只有通过此类架构方能成立，那便是应当止步并寻求意见的理由，而非继续推进。
• 法律条文、土地厅程序及各项费用会有变动。所引法律文件为本文核查时的现行版本；在您据以行事之前，请就具体购买事项向本所确认现状。

延伸阅读

• 买方自查清单 — 应当询问的事项。本文说明律师如何独立为您核实。
• 49%外资配额如何计算 — 律师凭配额证明函所核实的状态。

本文以多种语言发布。各版本如有出入，以英文文本为准。