Que vérifie un avocat avant que vous n’achetiez un lot de copropriété en Thaïlande ?

La vérification juridique préalable menée par un avocat sur un lot de copropriété thaïlandais porte sur six points, avant que vos fonds ne soient engagés : le titre de propriété du lot, les charges inscrites qui le grèvent, la position de l’immeuble au regard du quota étranger, le promoteur ou le vendeur qui se trouve derrière l’opération, le contrat de vente, et le syndicat de copropriété qui administre l’immeuble. Chacun est un contrôle de documents effectué auprès d’une administration précise, et non une opinion — et chacun peut arrêter une acquisition qui paraissait saine sur la brochure.

Il s’agit d’un travail juridique, accompli dans le cadre d’un mandat écrit distinct conclu avec Suwanvara Law Firm, et jamais d’une condition d’un achat réalisé par l’intermédiaire de l’agence. Il se distingue de la liste de contrôle que l’acquéreur applique lui-même dans notre guide de la revente, laquelle vous indique quoi demander : la présente note décrit ce qu’un avocat vérifie de façon indépendante pour votre compte, à partir des registres officiels plutôt que des déclarations du vendeur.

En bref

• Un avocat vérifie six points avant que vos fonds ne soient versés : le titre, les charges inscrites, le quota étranger, le promoteur ou le vendeur, le contrat, et le syndicat de copropriété.
• La recherche porte sur le titre de propriété de votre lot ; le chanote du terrain est détenu collectivement par le syndicat de copropriété.
• Les charges inscrites — hypothèque, saisie, bail, servitude, usufruit — suivent le lot, et non le vendeur.
• Le quota étranger de 49 % se mesure en surface et s’apprécie au moment du transfert ; la lettre de quota du syndicat en est la preuve.
• Le contrat d’un promoteur doit être conforme au formulaire type prescrit ; une clause défavorable à l’acquéreur est nulle.
• L’attestation d’absence de dette importe parce que les charges communes impayées vous suivent avec le lot.
• Il s’agit d’un mandat juridique distinct, jamais d’une condition d’un achat réalisé par l’intermédiaire de l’agence.

Quel titre l’avocat recherche-t-il exactement ?

Le titre de propriété de votre lot de copropriété précis — et non le chanote du terrain, que l’immeuble détient collectivement. Un lot de copropriété est détenu en vertu de son propre titre de propriété de lot (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด), délivré par le Département des Terres en application de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979). Le chanote du terrain d’assiette de l’immeuble est détenu par le syndicat de copropriété pour le compte de l’ensemble des copropriétaires : vous ne détenez donc jamais directement une quote-part du terrain. L’avocat obtient l’extrait officiel relatif à votre lot auprès du bureau du Département des Terres qui l’a enregistré et vérifie la concordance de trois éléments : le numéro du lot et l’étage, la surface enregistrée en mètres carrés, et le nom du propriétaire inscrit.

C’est ce dernier point qui révèle le plus de difficultés. Le propriétaire inscrit sur le titre doit être la partie qui s’engage effectivement à vendre : un lot vendu par une personne autre que son propriétaire inscrit, ou par l’un de plusieurs copropriétaires sans les autres, ne peut pas être transféré. Pour un programme neuf, l’avocat confirme en outre que la copropriété est bien immatriculée et que les titres de propriété des lots ont été délivrés ; un promoteur qui vend des lots sur un terrain dépourvu de chanote, ou avant l’immatriculation de la copropriété, vend un droit contractuel et non un droit de propriété.

Que peut dissimuler un lot et que le titre ne montre pas au premier regard ?

Les charges inscrites — une hypothèque, une saisie judiciaire ou fiscale, un bail enregistré, une servitude ou un usufruit — chacune inscrite sur le titre auprès du Département des Terres. Les charges sont les droits que des tiers détiennent sur le lot, et elles suivent le bien, non le vendeur. L’extrait du Département des Terres énumère chacune d’elles : l’hypothèque garantissant l’emprunt du vendeur, une ordonnance de saisie émanant d’un tribunal ou de l’administration fiscale, un bail enregistré qui vous lierait en qualité de nouveau propriétaire, une servitude ou un usufruit.

L’hypothèque est la plus fréquente, et elle ne constitue pas un motif de renoncer — mais elle doit être mainlevée au plus tard le jour du transfert, et les modalités du remboursement de la banque du vendeur sur le prix de vente sont arrêtées à l’avance, lors de la même visite au bureau des Terres, afin que la charge soit purgée au moment même où le titre est transféré. Le bail enregistré est celui que les acquéreurs négligent : comme le bail s’impose à l’ayant cause, un lot vendu avec un locataire titulaire d’un bail enregistré vous est transféré avec ce bail. L’avocat lit ce qui est inscrit, et non ce que le vendeur décrit, et signale tout ce qui survivrait à la vente.

Comment l’avocat confirme-t-il la position au regard du quota étranger ?

En obtenant la lettre de quota étranger délivrée par le syndicat de copropriété et en la lisant au regard de l’article 19 bis de la Loi sur la copropriété. La propriété étrangère dans une copropriété est plafonnée à 49 % de la surface totale de l’ensemble des lots — mesurée en surface et non en nombre de lots — en application de l’article 19 bis de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979). La preuve déterminante est la lettre de quota étranger que le syndicat délivre pour votre transfert et qui confirme que l’immeuble dispose encore, pour votre lot, de la marge nécessaire sous le plafond de 49 %. L’avocat l’obtient et, parce que cette position s’apprécie le jour de l’inscription du transfert et non le jour de la signature, il fait en sorte que le contrat de vente soit subordonné à la disponibilité du quota au moment du transfert, votre acompte étant remboursable à défaut.

L’avocat confirme également que vous remplissez personnellement les conditions de détention prévues à l’article 19 — pour la plupart des acquéreurs étrangers, en faisant entrer en Thaïlande les fonds d’acquisition en devise étrangère au titre de l’article 19(5), le justificatif bancaire d’opération de change (FET) étant produit au Département des Terres lors de l’inscription, conformément à l’article 19 ter. Détenir un lot de copropriété est un droit de propriété ; cela ne confère par soi-même aucun droit de vivre en Thaïlande, question distincte qui relève du droit de l’immigration.

Que vérifie l’avocat au sujet du promoteur ou du vendeur ?

S’ils sont bien ceux qu’ils prétendent être, s’ils sont solvables et s’ils ont qualité pour vendre. Toute société thaïlandaise peut être vérifiée au registre public du Département du développement des entreprises, qui indique les dirigeants inscrits, la répartition du capital et les comptes déposés ; un promoteur coté publie en outre des états financiers audités par l’intermédiaire de la Bourse de Thaïlande. L’avocat vérifie que l’entité venderesse correspond à la partie figurant sur le titre et au contrat, et recherche les signaux qu’un acquéreur ne peut pas percevoir depuis un bureau de vente : une société en liquidation, un dirigeant sans pouvoir de l’engager, ou un vendeur dont le lot fait déjà l’objet d’une ordonnance de saisie.

Pour une acquisition sur plan, ce contrôle s’étend à la question de savoir si le promoteur détient les autorisations nécessaires au programme et si la copropriété est en voie d’être immatriculée, afin qu’un titre de lot puisse être délivré à votre nom. Le cabinet mène cette vérification de manière indépendante et ne s’en remet pas aux déclarations du vendeur. Il refuse par ailleurs d’organiser ou de cautionner tout montage de société prête-nom destiné à détenir un bien pour le compte d’un étranger, ce qui est illicite ; lorsqu’une acquisition ne fonctionne qu’au moyen d’un tel montage, c’est un motif de s’arrêter et de prendre conseil.

Qu’est-ce qui compte réellement dans le contrat de vente ?

Pour une vente par un promoteur, sa conformité au formulaire type prescrit ; pour toute vente, la répartition des frais et le sort de l’opération en cas d’échec. Le contrat de vente d’un promoteur doit être conforme au formulaire type prescrit par le ministre en application de l’article 6/2 de la Loi sur la copropriété B.E. 2522 (1979), et toute clause qui s’en écarte au détriment de l’acquéreur est nulle — l’avocat confronte donc le contrat qui vous a été remis à ce formulaire, plutôt que d’accepter la rédaction du promoteur sur les points qui vous engagent. Aux termes de l’article 6/1, les documents publicitaires du promoteur font partie intégrante du contrat, raison pour laquelle l’avocat conserve les brochures, les plans d’étage et les fiches techniques qui vous ont été présentés.

Pour toute acquisition, revente comprise, l’avocat confirme que la répartition des quatre frais du jour du transfert est stipulée par écrit, que les clauses d’acompte et de défaillance sont équilibrées, et que le contrat est subordonné au résultat favorable des contrôles du titre et du quota. Un contrat de revente est régi par le Code civil et commercial et non par le formulaire prescrit : ses protections sont donc celles qui y ont été négociées — ce qui est précisément la raison pour laquelle il s’examine avant signature, et non après.

Pourquoi le syndicat de copropriété est-il lui aussi contrôlé ?

Parce que ses finances, ses registres et son règlement se rattachent tous au lot que vous achetez. Le syndicat est l’entité qui administre l’immeuble, et trois de ses documents importent à un acquéreur. L’attestation d’absence de dette confirme que le vendeur ne doit aucune charge de copropriété impayée — élément déterminant, car les charges communes impayées suivent le lot jusqu’au nouveau propriétaire, et le Département des Terres n’inscrira pas le transfert sans cette attestation. Les comptes de l’immeuble et l’état du fonds de réserve montrent s’il dispose des moyens de l’entretien dont il aura besoin. Enfin, le règlement enregistré, qui s’impose à chaque copropriétaire en application de l’article 32 de la Loi sur la copropriété, énonce ce que l’immeuble autorise — y compris toute restriction à la location, qu’un acquéreur ayant l’intention de louer doit lire avant de s’engager.

Rien de tout cela n’apparaît lors d’une visite, et un vendeur n’a aucun intérêt à le communiquer spontanément. L’avocat obtient ces documents directement auprès du bureau du syndicat, et lit le procès-verbal de la dernière assemblée générale annuelle en regard des comptes, afin de voir comment l’immeuble a réellement été géré.

Les limites de cet article

• Cet article contient des informations générales sur la vérification juridique préalable ; il ne constitue pas un conseil juridique portant sur un lot ou une transaction déterminés. Un avocat n’agit pour vous que dans le cadre d’un mandat écrit distinct conclu avec Suwanvara Law Firm, après vérification des conflits d’intérêts ; saisir le cabinet n’est jamais une condition d’un achat réalisé par l’intermédiaire de l’agence, et vous restez libre de désigner un autre conseil.
• Suwanvara Property est une agence immobilière. La vérification préalable décrite ici est un travail juridique, fourni séparément par Suwanvara Law Firm dans le cadre de son propre mandat et de ses propres honoraires — elle n’est pas incluse dans la prestation d’intermédiation.
• Le cabinet mène cette vérification de manière indépendante et n’organise, n’administre ni ne cautionne aucun montage de société prête-nom destiné à détenir un bien pour le compte d’un étranger, de tels montages étant illicites. Lorsqu’une acquisition ne fonctionne qu’au moyen d’un tel montage, c’est un motif de s’arrêter et de prendre conseil, non de poursuivre.
• Les textes, les procédures et les frais du Département des Terres changent. Les instruments cités étaient en vigueur à la date de vérification du présent article ; confirmez la situation applicable à une acquisition déterminée auprès du cabinet avant de vous y fier.

Poursuivre la lecture

• La liste de contrôle de l’acquéreur lui-même — ce qu’il faut demander. Le présent article décrit ce qu’un avocat vérifie de façon indépendante.
• Comment se mesure le quota étranger de 49 % — la position qu’un avocat confirme au moyen de la lettre de quota.

Cet article est publié en plusieurs langues. En cas de divergence entre les versions, le texte anglais prévaut.