Les coûts de détention d’un lot de copropriété thaïlandais sont la partie la plus connaissable de tout l’exercice, ce qui est précisément la raison pour laquelle ils méritent une page à eux seuls. Presque chaque chiffre ci-dessous peut être calculé à partir d’un document plutôt que deviné — et là où le document n’existe pas, cette note le dit au lieu de combler le vide.
Deux cadrages méritent d’être retenus. La première année ne ressemble pas aux autres : elle porte les prélèvements du jour de la mutation et les frais d’installation, et elle n’embellit rien. Et chaque coût récurrent ci-dessous est libellé en bahts, quelle que soit la devise dans laquelle vos revenus arrivent.
Que coûte la première année de détention d’un lot de copropriété thaïlandais ?
Davantage que toute année suivante, car elle porte les prélèvements du jour de la mutation et l’installation. Les prélèvements du jour de la mutation viennent en premier : le droit de mutation de 2 % sur la valeur d’expertise et, dans une vente par un promoteur, la taxe spécifique sur les activités commerciales et la retenue à la source applicable aux sociétés, qui incombent habituellement au vendeur. Le droit thaïlandais limite à la moitié du droit de mutation ce qu’un promoteur peut mettre à la charge d’un acquéreur : la part habituelle de l’acquéreur sur du stock neuf est donc de 1 % du prix. Notre estimateur calcule les quatre prélèvements à partir des mêmes constantes que les pages d’annonces, et il qualifie le résultat d’indicatif pour la bonne raison que ces prélèvements sont assis sur la valeur d’expertise de l’État plutôt que sur le prix.
Vient ensuite l’installation. Une contribution unique au fonds de la copropriété est exigible lors de la première mutation, en application de l’article 40 de la loi sur les copropriétés ; son montant est fixé par le règlement propre à l’immeuble. Aucun des 23 programmes de notre portefeuille n’en publie de montant chiffré, de sorte que ce site n’imprime nulle part de chiffre de fonds de réserve — deux d’entre eux ne le mentionnent que comme un élément couvert par une offre commerciale, ce qui n’équivaut pas à publier un tarif.
Plusieurs promoteurs perçoivent également douze mois de charges de copropriété d’avance à la livraison, et les offres commerciales de nos grilles diffèrent d’un programme à l’autre : la plupart indiquent que les frais du jour de la mutation sont pris en charge mais excluent les frais d’inscription hypothécaire, trois excluent au contraire les charges de copropriété, et un précise expressément que les frais de mutation ne sont pas compris. Nous restituons chacune de ces mentions dans les propres termes du promoteur sur l’annonce, car toute ligne de synthèse serait fausse pour au moins trois d’entre eux.
Enfin, ce que personne ne fait figurer sur une grille : le mobilier lorsque le logement n’est pas livré meublé, les dépôts de garantie des compteurs, et un premier aménagement ou nettoyage.
À combien s’élèvent les charges de copropriété ?
De ฿45 à ฿70 par mètre carré et par mois, sur les 13 de nos 23 programmes qui publient un tarif. Les charges de copropriété sont facturées au mètre carré de votre lot et par mois, et financent l’exploitation de l’immeuble : sécurité, nettoyage, ascenseurs, fluides des parties communes, gestion. C’est le principal coût récurrent de la propriété, et il est dû que le logement soit occupé, vide ou en travaux.
Treize de nos 23 programmes publient un tarif, et ces tarifs vont de ฿45 à ฿70 par mètre carré et par mois. Dix n’en publient aucun, et nous laissons leur estimation annuelle vide plutôt que de la remplir d’un chiffre plausible. Là où un tarif est publié, le calcul est simplement tarif × surface × 12 : un logement de 30 m² à ฿55 représente ฿19,800 par an, à titre indicatif, sur la base du tarif publié par le promoteur et de la surface indiquée pour ce logement.
Deux choses que ce tarif ne promet pas. C’est un tarif publié, non un tarif figé — l’assemblée générale des copropriétaires fixe et révise les charges, et un immeuble aux réserves minces finira par les augmenter ou par lever un appel de fonds exceptionnel. Et des charges faibles ne sont pas automatiquement une bonne nouvelle : elles peuvent tout aussi bien signaler un immeuble qui collecte trop peu au regard de l’entretien dont il aura besoin la dixième année.
Quels impôts, assurances et frais de réparation reviennent chaque année ?
L’impôt foncier et immobilier, votre propre assurance du contenu, et une provision pour entretien. L’impôt foncier et immobilier est établi chaque année depuis 2020 en application de la loi sur l’impôt foncier et immobilier (Land and Building Tax Act) B.E. 2562 (2019). Il est assis sur la valeur d’expertise, à des taux qui dépendent de l’usage du bien, et la classification d’un logement donné en location relève de la collectivité locale qui émet l’avis d’imposition. Nous n’imprimons pas de taux ici pour cette raison : l’avis vient du bureau de district, et c’est la classification retenue par le bureau de district qui le détermine.
L’assurance de l’immeuble portant sur les parties communes est souscrite par le syndicat de copropriété et payée sur les charges de copropriété. Votre contenu, vos aménagements et votre propre responsabilité n’y sont pas couverts ; une police pour ces éléments relève de votre décision et de votre budget.
Vient ensuite l’entretien. Maintenance de la climatisation, remplacement d’appareils, remise en peinture, le chauffe-eau qui rend l’âme la sixième année. Rien de dramatique, et tout cela se porte plus facilement sous forme d’une petite provision annuelle que sous forme de surprise. Les travaux allant au-delà des réparations ordinaires requièrent en général l’accord du syndicat de copropriété au titre du règlement de l’immeuble.
- Charges de copropriété — tarif mensuel au m², dues que le logement soit occupé ou non
- Contribution au fonds de la copropriété — unique, à la première mutation, montant fixé par l’immeuble
- Impôt foncier et immobilier — annuel, établi par la collectivité locale sur la valeur d’expertise
- Assurance du contenu et des aménagements — le syndicat assure l’immeuble, pas vos biens
- Entretien et renouvellement — une petite provision annuelle, non un événement
- Coûts de location, si vous louez : commission, mobilier, rotation des locataires, mois vides
- Appels de fonds exceptionnels — l’assemblée générale peut en lever, et finira par le faire
Quels coûts supplémentaires n’apparaissent que si vous louez le logement ?
La vacance d’abord, puis la commission, l’ameublement et l’impôt sur les loyers. La vacance est le coût le plus souvent omis d’un tableur, parce que c’est le seul chiffre qu’un vendeur n’a aucune raison d’évoquer. Chaque mois sans locataire est un mois de charges de copropriété, d’abonnements de fluides et d’absence de revenu, et ce n’est pas un événement inhabituel entre deux locataires — c’est le rythme ordinaire de la location.
Ajoutez la commission de location, l’ameublement et son renouvellement, l’usure qu’une location fait subir à un logement, et l’impôt sur les loyers au titre de l’article 40 (5) du Code des impôts. Notre propre calculateur de rendement ne comporte délibérément aucun champ de croissance et traite chacun de ces postes comme une valeur que vous saisissez plutôt que comme une valeur que nous fournissons, car nous ne détenons aucune donnée qui nous permettrait de la fournir.
L’arithmétique honnête, sur ce site, s’arrête à un chiffre brut. Un chiffre net suppose des coûts qu’aucune grille ne documente — fonds de réserve, vacance, honoraires de location et de gestion, réparations, assurance, impôt sur le revenu — et les charges de copropriété, lorsqu’un programme en publie, y sont une ligne parmi d’autres et non un rendement net. Nous préférons montrer le chiffre brut et nommer ce qu’il exclut plutôt que de produire un chiffre net par hypothèse.
Ce que cette note ne vous dit pas
Chaque note de cette rubrique comporte ce bloc. Ce n’est pas une clause de non-responsabilité ajoutée à la fin — c’est la partie qui décide si l’on peut se fier au reste.
- Les tarifs de charges de copropriété figurant sur ce site sont ceux que les promoteurs ont publiés sur leurs grilles de prix de juillet 2026. Ils ne sont ni figés, ni garantis, ni vérifiés par nous. L’assemblée générale des copropriétaires fixe et révise les charges, et un immeuble peut les augmenter — et le fait.
- Dix de nos 23 programmes ne publient aucune charge de copropriété. Pour ceux-là, le montant annuel est laissé vide sur toutes les pages. Nous ne faisons ni moyenne, ni déduction, ni emprunt de tarif à un immeuble comparable, car un chiffre plausible et un chiffre documenté ne sont pas la même chose.
- Aucun programme de notre portefeuille ne publie de contribution chiffrée au fonds de réserve : aucun chiffre à ce titre n’apparaît donc nulle part sur ce site. Demandez-en le montant au promoteur ou au syndicat de copropriété avant de le budgéter.
- Nous ne publions aucun chiffre d’impôt foncier et immobilier. Le taux dépend de la classification que la collectivité locale retient pour votre logement, et cette appréciation lui appartient, non à nous.
- Les coûts décrits ici sont ceux que des documents étayent. Tout ce qui touche au revenu — loyer obtenu, occupation, durée de vacance, commission de location effectivement facturée — est totalement absent de nos fichiers, et cette note ne l’estime pas.
Sources
Des textes nommément désignés et des organismes publics nommément désignés, avec leurs dates. Lorsqu’un chiffre provient au contraire de nos propres grilles de prix, le fichier à partir duquel il a été calculé est nommé dans la même liste.
- Loi sur les copropriétés (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), articles 18, 32 et 40Obligation des copropriétaires aux charges communes en proportion de leur lot ; règlement enregistré qui s’impose à chaque propriétaire ; et fonds de la copropriété, dont la contribution est fixée par le règlement propre à l’immeuble. Département des Terres.
- Loi sur l’impôt foncier et immobilier (Land and Building Tax Act) B.E. 2562 (2019), en vigueur depuis 2020Impôt annuel sur les terrains et les constructions, assis sur la valeur d’expertise, à des taux qui dépendent de l’usage auquel le bien est affecté ; établi et recouvré par la collectivité locale.
- Code des impôts, article 40 (5)Les revenus locatifs d’un immeuble sont un revenu imposable au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Département des impôts (rd.go.th).
- Valeurs d’expertise du Département du Trésor, cycle de révision en cours effectif depuis 2023L’assiette d’évaluation du droit de mutation et de l’impôt foncier et immobilier. Département du Trésor (treasury.go.th).
- Portefeuille de Suwanvara Property, grilles de prix de juillet 202613 de nos 23 programmes publient des charges de copropriété de ฿45 à ฿70 par m² et par mois ; aucun ne publie de contribution chiffrée au fonds de réserve ; la formulation des offres commerciales du jour de la mutation diffère d’un programme à l’autre et est reproduite mot pour mot sur chaque annonce.
Ces notes contiennent des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; elles ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Aucun revenu locatif, taux d’occupation, rendement ou gain en capital n’est projeté, promis ou sous-entendu, et aucun chiffre figurant ici n’est vérifié ni validé par Suwanvara Property en tant que rendement. Les chiffres sont soit calculés à partir des grilles de prix de promoteurs en notre possession, soit attribués à la source publique nommément citée, soit saisis par vous. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente ; faites examiner votre propre situation par un conseil fiscal et juridique thaïlandais.