Un propriétaire étranger peut donner en location un lot de copropriété thaïlandais. Rien dans la loi sur les copropriétés ne s’y oppose, et le titre de pleine propriété qu’enregistre un acquéreur étranger emporte le même droit de consentir un bail que celui d’un propriétaire thaïlandais. Ce qui prend les gens de court, c’est tout ce qui entoure ce droit : quelle durée de bail est opposable, dans quelle déclaration le revenu doit figurer, qui retient quoi avant même que vous ne voyiez l’argent, et qui ouvre la porte quand la climatisation tombe en panne alors que vous êtes à Francfort.
Cette note en décrit la mécanique. Elle ne contient aucune prévision de loyer ni aucun chiffre de rendement, car nos fichiers ne comportent ni loyer effectivement obtenu ni taux d’occupation pour aucun immeuble présenté sur ce site. Ce que nous détenons, et ce que nous ne détenons pas, est exposé intégralement à la fin.
Un propriétaire étranger peut-il donner en location un lot de copropriété thaïlandais, et sous quel bail ?
Oui — et en pratique le bail sera d’une durée de douze mois. Une location résidentielle en Thaïlande est un louage de choses régi par les articles 537 à 571 du Code civil et commercial. Deux dispositions déterminent la forme de presque tous les baux qui vous seront proposés. L’article 538 ne rend un bail de plus de trois ans opposable que pour trois ans s’il n’est pas inscrit sur le titre auprès du Département des Terres ; l’article 540 plafonne à trente ans la durée susceptible d’enregistrement. C’est la raison pour laquelle la location résidentielle ordinaire est conclue pour douze mois et se renouvelle : elle se place délibérément sous le seuil d’enregistrement, et les deux parties conservent leur souplesse.
Un bail est opposable à l’ayant cause. Si vous vendez un lot loué, le bail suit en principe le bien — c’est la même règle qui s’appliquera un jour à vous en qualité d’acquéreur, et elle explique pourquoi l’occupation relève du contrat de vente plutôt que de la conversation. La liste de contrôle des vérifications préalables en revente, dans le guide de l’acquéreur, traite ce point du côté de l’achat.
La location de courte durée est ce que la plupart des propriétaires étrangers comprennent mal. Fournir un hébergement pour des périodes de moins de trente jours constitue une activité hôtelière au sens de la loi sur les hôtels (Hotel Act) B.E. 2547 (2004) et requiert une licence qu’un lot de copropriété n’obtiendra pas. Par ailleurs, le règlement propre à la plupart des immeubles — pris en application de l’article 32 de la loi sur les copropriétés et opposable à chaque copropriétaire — interdit purement et simplement la location à la nuitée, et c’est le syndicat de copropriété, à la réception, qui le fait respecter. Traitez une hypothèse de revenus tirés d’une location à la nuitée comme indisponible plutôt que comme optimiste.
Une règle supplémentaire s’applique si vous finissez par détenir plusieurs lots dans le même immeuble : l’arrêté du Comité des contrats B.E. 2561 (2018), en vigueur depuis le 1er mai 2018, classe la location résidentielle parmi les activités à contrat contrôlé pour tout bailleur donnant en location cinq lots ou plus dans le même immeuble ou le même ensemble. Il plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer et l’avance à un mois, impose une forme de contrat déterminée et encadre la résiliation. En deçà de cinq lots, il ne s’applique pas.
Comment les revenus locatifs d’un lot de copropriété thaïlandais sont-ils imposés ?
Comme un revenu ordinaire des personnes physiques, en Thaïlande, que vous y résidiez ou non. Le loyer d’un immeuble est un revenu imposable au sens de l’article 40 (5) du Code des impôts. Il est de source thaïlandaise et donc imposable en Thaïlande, que vous y mettiez les pieds ou non : l’article 41 impose les revenus de biens situés en Thaïlande indépendamment de la résidence du bénéficiaire. Être résident fiscal thaïlandais — 180 jours ou plus au cours d’une année civile — change ce sur quoi vous êtes imposé par ailleurs, non le fait que ce revenu-ci soit imposé.
Le calcul est celui de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Vous pouvez déduire 30 % des loyers bruts d’un immeuble à titre de déduction forfaitaire, ou, à la place, vos frais réels justifiés, en application du Code des impôts et du décret royal n° 11 B.E. 2502 (1959) ; les abattements sont ensuite appliqués, et le barème progressif va de 5 % au-delà de ฿150,000 de revenu net à 35 % au-delà de ฿5,000,000. Il n’existe ni taux réduit distinct pour les revenus locatifs, ni taux forfaitaire pour les expatriés.
Deux déclarations, et non une. Les revenus relevant de l’article 40 (5) perçus entre janvier et juin figurent sur une déclaration semestrielle, le formulaire PND 94, à déposer au plus tard fin septembre ; l’année entière figure sur le formulaire PND 90, au plus tard le 31 mars suivant. L’impôt acquitté au titre du semestre s’impute sur la cotisation annuelle.
La retenue dépend entièrement de la qualité du locataire. Une société thaïlandaise ou une autre personne morale qui verse un loyer doit retenir 5 % et vous remettre une attestation de retenue à la source — instruction du Département des impôts n° Paw. 4/2528, prise en application de l’article 3 tredecim du Code des impôts. Ces 5 % constituent un acompte et non un impôt libératoire, et l’attestation est le crédit que vous faites valoir sur votre déclaration. Un locataire personne physique ne retient rien du tout, ce qui signifie que l’intégralité de la charge fiscale vous revient au moment de déclarer.
Les conventions fiscales ne suppriment généralement pas l’impôt thaïlandais. La Thaïlande a conclu des conventions avec une soixantaine de juridictions — la liste à jour est publiée par le Département des impôts — et, selon l’article type de ces conventions, les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’État où le bien est situé. Ce qu’une convention vous accorde normalement, c’est une élimination de la double imposition dans votre pays au titre de l’impôt payé en Thaïlande, et non une exonération en Thaïlande.
Qui gère le logement lorsque le propriétaire vit à l’étranger ?
L’une de trois parties : vous-même, un agent de location, ou le programme locatif d’un promoteur lorsqu’il en existe un. L’autogestion convient aux propriétaires souvent présents en Thaïlande, ou qui y disposent d’une personne de confiance. Elle ne coûte rien en commission et tout en disponibilité : visites, dépôts de garantie, la fuite d’eau du locataire à deux heures du matin, la déclaration annuelle, l’état des lieux de sortie.
Un agent de location prend en charge la commercialisation, les visites et généralement la documentation du bail, contre une commission habituellement exprimée en nombre de mois de loyer. Nous n’en publions ici aucun chiffre : la commission d’agence se négocie, varie selon la durée et selon l’immeuble, et nous ne détenons aucun jeu de données sur ce qui a effectivement été facturé. Interrogez deux ou trois agents dans l’immeuble concerné et comparez par écrit ce qui vous est proposé.
Un programme locatif de promoteur — lorsqu’il en existe un — commercialise le logement par l’intermédiaire du service location du promoteur. Plusieurs programmes de notre portefeuille publient une telle grille de loyers à côté de leur grille de prix, à la date de juillet 2026 — chacune étant un loyer affiché, et non un loyer effectivement obtenu, ni un engagement d’occupation, ni une garantie locative. Aucun programme inscrit à notre portefeuille ne propose aujourd’hui de garantie locative ni de pool locatif, et si l’un le faisait nous en reproduirions les conditions mot pour mot plutôt que son argument d’accroche.
- Vérifiez le règlement de l’immeuble en matière de location avant d’acheter, et non après
- Restez sur un bail de douze mois, sauf raison d’en faire enregistrer un plus long
- Demandez si le locataire est une société — c’est ce qui détermine si 5 % sont retenus pour vous
- Inscrivez à votre agenda le PND 94 en septembre et le PND 90 en mars
- Provisionnez les charges de copropriété pour les mois où le logement est vide ; elles ne s’interrompent pas
Les revenus locatifs peuvent-ils être transférés hors de Thaïlande ?
Oui. Les revenus locatifs peuvent être transférés à l’étranger par l’intermédiaire d’une banque commerciale, dans le cadre de la réglementation des changes de la Banque de Thaïlande. En pratique, la banque demande la nature et l’origine des fonds et, pour des transferts importants ou réguliers, souhaitera constater que la fiscalité thaïlandaise a été traitée. Rien de tout cela n’est difficile ; ce sont simplement des pièces bien plus faciles à produire au fil de l’eau qu’à reconstituer trois ans plus tard.
Conservez indéfiniment, avec les titres de propriété, la preuve du virement entrant initial de votre achat — le formulaire de transaction de change (FET) ou l’avis de crédit de la banque. C’est le document qui prouve que le capital est venu de l’étranger, et il vous resservira le jour où vous revendrez et rapatrierez le produit de la vente.
Ce que cette note ne vous dit pas
Chaque note de cette rubrique comporte ce bloc. Ce n’est pas une clause de non-responsabilité ajoutée à la fin — c’est la partie qui décide si l’on peut se fier au reste.
- Cette note n’estime ni le loyer que votre logement obtiendrait, ni le temps qu’il faudrait pour trouver un locataire, ni même s’il se louerait. Nous ne détenons, pour aucun immeuble présenté sur ce site, ni loyers effectivement obtenus, ni taux d’occupation ou de vacance, ni contrats de location, ni relevés d’agence de location.
- Les loyers publiés sur ce site sont les grilles de loyers affichées par les promoteurs eux-mêmes, datées de juillet 2026, pour les programmes qui en publient une. Un loyer affiché est ce qu’un service location espère obtenir. Ce n’est pas la preuve de ce qui a été obtenu, et ce n’est pas une promesse portant sur un logement.
- Les taux, les déductions et les échéances déclaratives changent, et votre propre résidence fiscale ainsi que votre situation conventionnelle modifient sensiblement la réponse. Il s’agit d’une information générale et non d’un conseil fiscal. Faites confirmer votre situation par un conseil fiscal thaïlandais avant de signer un bail — et, si vous louez depuis l’étranger, par un conseil de votre pays de résidence également.
- Suwanvara Property est un courtier en immobilier. Nous n’exploitons aucune activité de location ou de gestion, ne prélevons aucune part sur les loyers et ne cautionnons aucun programme locatif, y compris celui décrit ci-dessus.
Sources
Des textes nommément désignés et des organismes publics nommément désignés, avec leurs dates. Lorsqu’un chiffre provient au contraire de nos propres grilles de prix, le fichier à partir duquel il a été calculé est nommé dans la même liste.
- Code civil et commercial, Livre III, Titre IV (louage de choses), articles 537 à 571Article 538 — un bail portant sur un bien immobilier pour plus de trois ans n’est opposable que pour trois ans s’il n’est pas enregistré auprès du fonctionnaire compétent ; article 540 — la durée maximale est de trente ans. L’enregistrement est assuré par le Département des Terres (dol.go.th).
- Code des impôts, articles 40 (5), 41, 48 et 50 ; décret royal n° 11 B.E. 2502 (1959)Le loyer d’un immeuble est un revenu imposable ; les revenus de biens situés en Thaïlande sont imposables quelle que soit la résidence du bénéficiaire ; une déduction forfaitaire de 30 % est admise pour les immeubles en lieu et place des frais réels. Publié par le Département des impôts (rd.go.th).
- Instruction du Département des impôts n° Paw. 4/2528, prise en application de l’article 3 tredecim du Code des impôtsUne personne morale qui verse un loyer doit retenir l’impôt au taux de 5 % et délivrer au bénéficiaire une attestation de retenue à la source. Département des impôts.
- Loi sur les hôtels (Hotel Act) B.E. 2547 (2004)Fournir un hébergement pour des périodes de moins de trente jours constitue une activité hôtelière et requiert une licence. Administrée par le Département de l’administration provinciale, ministère de l’Intérieur.
- Arrêté du Comité des contrats classant la location de bâtiments résidentiels parmi les activités à contrat contrôlé, B.E. 2561 (2018), en vigueur depuis le 1er mai 2018S’applique au bailleur donnant en location cinq lots résidentiels ou plus dans le même immeuble ou le même ensemble : forme de contrat imposée, dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer, loyer d’avance plafonné à un mois. Bureau de la Commission de protection des consommateurs.
- Loi sur les copropriétés (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), article 32Le règlement enregistré de chaque copropriété s’impose à tous les copropriétaires et régit l’usage des lots, y compris les restrictions à la location. Le syndicat de copropriété de l’immeuble en assure l’application.
- Réglementation des changes de la Banque de ThaïlandeTransfert à l’étranger des revenus et du produit de la vente par un non-résident au moyen d’une banque commerciale, et documentation du virement entrant (formulaire de transaction de change) sur laquelle repose un achat par un étranger. Banque de Thaïlande (bot.or.th).
Ces notes contiennent des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; elles ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Aucun revenu locatif, taux d’occupation, rendement ou gain en capital n’est projeté, promis ou sous-entendu, et aucun chiffre figurant ici n’est vérifié ni validé par Suwanvara Property en tant que rendement. Les chiffres sont soit calculés à partir des grilles de prix de promoteurs en notre possession, soit attribués à la source publique nommément citée, soit saisis par vous. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente ; faites examiner votre propre situation par un conseil fiscal et juridique thaïlandais.