Иностранный собственник вправе сдавать тайскую квартиру в аренду. Ничто в Законе о кондоминиумах этому не препятствует, а полная собственность, которую регистрирует иностранный покупатель, даёт то же право предоставить квартиру в наём, что и право тайского собственника. Людей подводит всё, что окружает это право: какой срок аренды имеет исковую силу, в какой декларации отражается доход, кто и что удерживает до того, как вы вообще увидите деньги, и кто откроет дверь, когда сломается кондиционер, а вы будете во Франкфурте.
Эта заметка описывает механику. В ней нет ни прогноза арендной платы, ни показателя доходности, потому что в наших файлах нет ни фактически полученной арендной платы, ни уровня заполняемости ни по одному зданию на этом сайте. Что у нас есть, а чего нет, полностью изложено в конце.
Может ли иностранный собственник сдавать тайскую квартиру и по какому договору?
Да — и на практике договор будет заключён на двенадцать месяцев. Наём жилья в Таиланде регулируется нормами о найме имущества Гражданского и торгового кодекса, статьи 537–571. Форму почти любого предлагаемого вам договора определяют два положения. Статья 538 делает договор аренды на срок более трёх лет имеющим исковую силу лишь в пределах трёх лет, если он не зарегистрирован в отношении объекта в Земельном департаменте; статья 540 ограничивает регистрируемый срок тридцатью годами. Именно поэтому обычный договор найма жилья заключается на двенадцать месяцев и продлевается — он намеренно остаётся ниже порога регистрации, и обе стороны сохраняют гибкость.
Аренда обязательна для правопреемника. Если вы продаёте сданную квартиру, договор найма, как правило, следует за ней, — то же правило однажды применится и к вам как к покупателю: поэтому вопрос о занятости квартиры относится к договору купли-продажи, а не к устной беседе. Чек-лист проверки при покупке на вторичном рынке в руководстве для покупателя разбирает это со стороны покупателя.
Краткосрочная сдача — то, в чём иностранные собственники ошибаются чаще всего. Предоставление размещения на срок менее тридцати дней является гостиничной деятельностью по Закону о гостиницах B.E. 2547 (2004) и требует лицензии, которую квартира в кондоминиуме не получит. Кроме того, собственные правила большинства домов, принимаемые на основании статьи 32 Закона о кондоминиумах и обязательные для каждого собственника, прямо запрещают посуточную сдачу, а следит за этим юридическое лицо кондоминиума на стойке в лобби. Считайте доход от посуточной сдачи не оптимистичным допущением, а недоступным.
Ещё одно правило применяется, если вы окажетесь собственником нескольких квартир в одном доме: Уведомление Комитета по договорам B.E. 2561 (2018), действующее с 1 мая 2018 года, относит сдачу жилья в наём к договорам, подлежащим контролю, для любого наймодателя, сдающего пять и более квартир в одном здании или комплексе. Оно ограничивает депозит одной месячной платой, авансовый платёж — одним месяцем, требует использования установленной формы договора и ограничивает расторжение. Менее пяти квартир — оно не применяется.
Как облагается налогом доход от аренды тайской квартиры?
Как обычный доход физического лица, в Таиланде, независимо от того, живёте вы здесь или нет. Арендная плата за здание является налогооблагаемым доходом по пункту 40(5) Налогового кодекса. Источник дохода — тайский, поэтому он облагается налогом в Таиланде, даже если вы никогда сюда не приезжали: статья 41 облагает доход от имущества, находящегося в Таиланде, независимо от резидентства получателя. Статус налогового резидента Таиланда — 180 дней и более в календарном году — меняет то, что ещё облагается у вас налогом, а не то, облагается ли этот доход.
Расчёт — обычный подоходный налог физических лиц. Вы можете вычесть 30 % валовой арендной платы за здание в качестве стандартного вычета либо вместо этого фактические документально подтверждённые расходы — на основании Налогового кодекса и Королевского декрета № 11 B.E. 2502 (1959); затем применяются льготы, а прогрессивные ставки идут от 5 % с чистого дохода свыше ฿150,000 до 35 % свыше ฿5,000,000. Отдельной пониженной ставки для арендного дохода нет, как нет и единой ставки для иностранцев.
Деклараций две, а не одна. Доход по пункту 40(5), полученный с января по июнь, отражается в полугодовой декларации по форме PND 94 со сроком подачи до конца сентября; полный год — в PND 90 до 31 марта следующего года. Налог, уплаченный по полугодию, засчитывается в счёт годового.
Удержание полностью зависит от того, кто арендатор. Тайская компания или иное юридическое лицо, уплачивающее арендную плату, обязано удержать 5 % и выдать вам справку об удержании — Ведомственная инструкция Paw. 4/2528 на основании статьи 3-тредецим Налогового кодекса. Эти 5 % — платёж в счёт налога, а не окончательный налог, и справка является тем зачётом, который вы заявляете в декларации. Арендатор-физическое лицо не удерживает ничего, а значит, вся налоговая обязанность ложится на вас в момент подачи декларации.
Соглашения об избежании двойного налогообложения обычно не снимают тайский налог. Таиланд заключил соглашения примерно с шестьюдесятью юрисдикциями — актуальный список публикует Налоговый департамент, — и по стандартной статье о доходах от недвижимого имущества такой доход может облагаться налогом в государстве, где находится имущество. Соглашение обычно даёт вам зачёт уплаченного тайского налога дома, а не освобождение в Таиланде.
Кто управляет квартирой, когда собственник живёт за границей?
Одна из трёх сторон: вы сами, арендный агент или программа сдачи от застройщика, если она существует. Самостоятельное управление подходит собственникам, которые часто бывают в Таиланде или у которых здесь есть человек, которому они доверяют. Оно не стоит ничего в комиссии и стоит всего в доступности: показы, депозиты, протечка воды у арендатора в два часа ночи, ежегодная декларация, приёмка при возврате квартиры.
Арендный агент занимается продвижением, показами и обычно оформлением договора найма за комиссию, которую по обычаю называют в количестве месячных арендных плат. Мы не приводим здесь цифру: агентская комиссия является предметом переговоров, зависит от срока и дома, а у нас нет набора данных о том, сколько фактически брали. Спросите двух-трёх агентов по конкретному дому и сравните то, что вам назвали письменно.
Арендная программа застройщика — там, где она есть, — продвигает квартиру через собственный отдел сдачи застройщика. Несколько проектов в нашей базе публикуют такой прейскурант рядом с ценовой ведомостью, по состоянию на июль 2026 года; каждая из этих ставок — запрашиваемая, а не фактически полученная арендная плата, не обязательство по заполняемости и не гарантия дохода от аренды. Ни один проект в нашей базе сегодня не предлагает гарантию арендного дохода или арендный пул, а если бы предлагал, мы напечатали бы его условия дословно, а не его заголовок.
- Подтвердите правила дома о сдаче в аренду до покупки, а не после
- Держите срок найма в двенадцать месяцев, если у вас нет причины регистрировать более длительный
- Выясните, является ли арендатор компанией: от этого зависит, удержат ли за вас 5 %
- Занесите в календарь PND 94 в сентябре и PND 90 в марте
- Заложите эксплуатационный сбор за месяцы, когда квартира пустует: он не приостанавливается
Можно ли переводить арендный доход из Таиланда?
Да. Арендный доход может быть переведён за рубеж через коммерческий банк в соответствии с валютными правилами Банка Таиланда. На практике банк спрашивает, что это за деньги и откуда они, а при крупных или регулярных переводах захочет увидеть, что тайский налог урегулирован. Ничего сложного в этом нет; это просто документы, которые гораздо легче собирать по ходу дела, чем восстанавливать три года спустя.
Храните постоянно, вместе с правоустанавливающими документами, оригинальное подтверждение входящего перевода по вашей покупке — документ о валютной операции (FET) или кредитовое авизо банка. Это документ, доказывающий, что капитал пришёл из-за рубежа, и он снова сработает в вашу пользу, когда вы в итоге продадите объект и будете репатриировать выручку.
Чего эта заметка вам не скажет
Этот блок есть в каждой заметке раздела. Это не оговорка, приписанная в конце, — это та часть, которая решает, можно ли доверять всему остальному.
- Эта заметка не оценивает, за сколько сдавалась бы ваша квартира, сколько времени заняло бы найти арендатора и сдалась ли бы она вообще. У нас нет ни фактических арендных плат, ни данных о заполняемости и простое, ни договоров найма, ни отчётности арендных агентств ни по одному зданию на этом сайте.
- Публикуемые на сайте арендные цифры — это собственные прейскуранты застройщиков с запрашиваемыми ставками, датированные июлем 2026 года, по тем проектам, которые их публикуют. Запрашиваемая ставка — это то, на что рассчитывает отдел сдачи. Она не является подтверждением того, что было получено, и не является обещанием в отношении какой-либо квартиры.
- Ставки, вычеты и сроки подачи меняются, а ваше собственное налоговое резидентство и положение по соглашению существенно меняют ответ. Это общая информация, а не налоговая консультация. Подтвердите вашу позицию у тайского налогового консультанта до подписания договора найма — а если вы сдаёте из-за рубежа, то и у консультанта в вашей стране.
- Suwanvara Property — брокерская компания по недвижимости. Мы не ведём деятельность по сдаче в аренду и управлению, не берём долю ни в какой арендной плате и не поддерживаем ни одну арендную программу, включая описанную выше.
Источники
Поимённо названные акты и поимённо названные государственные органы, с датами. Там, где цифра взята не из них, а из наших собственных прайс-листов, в том же списке назван файл, по которому она посчитана.
- Гражданский и торговый кодекс, Книга III, Раздел IV (Наём имущества), статьи 537–571Статья 538 — аренда недвижимого имущества на срок более трёх лет имеет исковую силу только в пределах трёх лет, если она не зарегистрирована у компетентного должностного лица; статья 540 — максимальный срок составляет тридцать лет. Регистрацию осуществляет Земельный департамент (dol.go.th).
- Налоговый кодекс, пункт 40(5), статьи 41, 48 и 50; Королевский декрет № 11 B.E. 2502 (1959)Арендная плата за здание является налогооблагаемым доходом; доход от имущества, находящегося в Таиланде, облагается налогом независимо от резидентства получателя; в отношении зданий допускается стандартный вычет 30 % вместо фактических расходов. Публикуется Налоговым департаментом (rd.go.th).
- Ведомственная инструкция № Paw. 4/2528, на основании статьи 3-тредецим Налогового кодексаЮридическое лицо, уплачивающее арендную плату, обязано удержать налог по ставке 5 % и выдать получателю справку об удержании. Налоговый департамент.
- Закон о гостиницах B.E. 2547 (2004)Предоставление размещения на срок менее тридцати дней является гостиничной деятельностью и требует лицензии. Администрируется Департаментом провинциальной администрации Министерства внутренних дел.
- Уведомление Комитета по договорам об отнесении сдачи жилых зданий в наём к договорам, подлежащим контролю, B.E. 2561 (2018), в силе с 1 мая 2018 годаПрименяется к наймодателю, сдающему пять и более жилых квартир в одном здании или комплексе: установленная форма договора, депозит не более одной месячной платы, аванс не более одного месяца. Управление по защите прав потребителей.
- Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), статья 32Зарегистрированные правила каждого кондоминиума обязательны для всех сособственников и регулируют использование квартир, включая ограничения на сдачу в аренду. Их применяет юридическое лицо кондоминиума.
- Валютные правила Банка ТаиландаПеревод дохода и выручки от продажи за рубеж нерезидентом через коммерческий банк, а также документальное оформление входящего перевода (документ о валютной операции, FET), на которое опирается иностранная покупка. Банк Таиланда (bot.or.th).
Эти материалы содержат общую информацию для иностранных покупателей и не являются инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Никакой арендный доход, заполняемость, доходность или прирост капитала не прогнозируются, не обещаются и не подразумеваются, и ни одна приведённая здесь цифра не проверена и не подтверждена компанией Suwanvara Property в качестве доходности. Цифры либо рассчитаны по имеющимся у нас прайс-листам застройщиков, либо отнесены к названному публичному источнику, либо введены вами. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои; получите тайскую налоговую и юридическую консультацию по вашей собственной ситуации.