รายได้ค่าเช่าของเจ้าของชาวต่างชาติทำงานอย่างไรจริง ๆ

เจ้าของชาวต่างชาติปล่อยเช่าห้องชุดได้หรือไม่ และทำสัญญาแบบใด?

ได้ และในทางปฏิบัติสัญญามักมีกำหนดสิบสองเดือน การให้เช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยคือการเช่าทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ถึง 571 มีสองมาตราที่กำหนดรูปแบบของสัญญาเช่าเกือบทุกฉบับที่คุณจะได้รับข้อเสนอ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี เว้นแต่จะจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และมาตรา 540 จำกัดกำหนดเวลาเช่าที่จดทะเบียนได้ไว้ไม่เกินสามสิบปี ด้วยเหตุนี้สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยตามปกติจึงทำกัน 12 เดือนแล้วต่ออายุ เพราะอยู่ต่ำกว่าเกณฑ์ที่ต้องจดทะเบียนโดยตั้งใจ และทั้งสองฝ่ายยังคงความยืดหยุ่นไว้ได้

สัญญาเช่าผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ หากคุณขายห้องที่มีผู้เช่าอยู่ สัญญาเช่าโดยหลักจะติดไปกับห้องนั้น ซึ่งเป็นกฎเดียวกับที่จะใช้กับคุณในฐานะผู้ซื้อในวันหนึ่ง จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมสถานะผู้เช่าจึงต้องอยู่ในสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่อยู่ในบทสนทนา รายการตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดมือสองในคู่มือผู้ซื้อครอบคลุมเรื่องนี้ไว้ในมุมของผู้ซื้อ

การปล่อยเช่าระยะสั้นคือส่วนที่เจ้าของชาวต่างชาติเข้าใจผิดกันมากที่สุด การให้บริการที่พักโดยคิดค่าตอบแทนสำหรับระยะเวลาน้อยกว่าสามสิบวันถือเป็นธุรกิจโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 และต้องมีใบอนุญาตซึ่งห้องชุดหนึ่งห้องไม่อาจขอได้ นอกจากนั้น ข้อบังคับของอาคารชุดส่วนใหญ่ซึ่งออกตามมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดและผูกพันเจ้าของร่วมทุกราย ห้ามการปล่อยเช่ารายวันไว้อย่างชัดแจ้ง และผู้บังคับใช้คือนิติบุคคลอาคารชุดที่เคาน์เตอร์ล็อบบี้ จึงควรถือว่ารายได้จากการปล่อยเช่ารายวันเป็นสิ่งที่ทำไม่ได้ ไม่ใช่เพียงสิ่งที่มองโลกในแง่ดีเกินไป

มีอีกหนึ่งกฎที่ใช้บังคับหากคุณถือครองหลายห้องในอาคารเดียวกัน ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561 ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 กำหนดให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา สำหรับผู้ให้เช่าที่ให้เช่าอาคารตั้งแต่ห้าหน่วยขึ้นไปในอาคารหรือบริเวณเดียวกัน โดยจำกัดเงินประกันไว้ไม่เกินค่าเช่าหนึ่งเดือน ค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกินหนึ่งเดือน กำหนดแบบสัญญา และจำกัดการบอกเลิกสัญญา หากต่ำกว่าห้าหน่วยก็ไม่อยู่ในบังคับ

รายได้ค่าเช่าห้องชุดในไทยเสียภาษีอย่างไร?

เสียเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ และเสียในประเทศไทยไม่ว่าคุณจะอาศัยอยู่ที่นี่หรือไม่ ค่าเช่าอาคารเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร เป็นเงินได้ที่มีแหล่งเงินได้ในประเทศไทย จึงต้องเสียภาษีในประเทศไทยไม่ว่าคุณจะเคยเข้ามาในราชอาณาจักรหรือไม่ก็ตาม เพราะมาตรา 41 จัดเก็บภาษีจากเงินได้จากทรัพย์สินที่อยู่ในประเทศไทยโดยไม่คำนึงถึงถิ่นที่อยู่ของผู้รับ การเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยเพื่อการภาษี คืออยู่ในไทยตั้งแต่ 180 วันขึ้นไปในปีภาษี เปลี่ยนขอบเขตของเงินได้อื่นที่ต้องเสียภาษี ไม่ได้เปลี่ยนว่าเงินได้ก้อนนี้ต้องเสียหรือไม่

วิธีคำนวณคือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ คุณหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ในอัตรา 30% ของค่าเช่าอาคาร หรือจะเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงพร้อมหลักฐานก็ได้ ตามประมวลรัษฎากรและพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 จากนั้นจึงหักค่าลดหย่อน แล้วคำนวณตามอัตราก้าวหน้าซึ่งเริ่มที่ 5% สำหรับเงินได้สุทธิส่วนที่เกิน 150,000 บาท ไปจนถึง 35% สำหรับส่วนที่เกิน 5,000,000 บาท ไม่มีอัตราพิเศษที่ต่ำกว่านี้สำหรับรายได้ค่าเช่า และไม่มีอัตราเหมาสำหรับชาวต่างชาติ

ต้องยื่นสองครั้ง ไม่ใช่ครั้งเดียว เงินได้ตามมาตรา 40(5) ที่ได้รับระหว่างเดือนมกราคมถึงมิถุนายนต้องยื่นแบบครึ่งปี ภ.ง.ด.94 ภายในสิ้นเดือนกันยายน ส่วนทั้งปียื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในวันที่ 31 มีนาคมของปีถัดไป ภาษีที่ชำระไว้ตอนครึ่งปีนำมาเครดิตกับภาษีทั้งปีได้

การหักภาษี ณ ที่จ่ายขึ้นอยู่กับว่าผู้เช่าเป็นใครโดยสิ้นเชิง บริษัทหรือนิติบุคคลไทยที่จ่ายค่าเช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% และออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้คุณ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.4/2528 ซึ่งออกตามมาตรา 3 เตรส แห่งประมวลรัษฎากร ภาษี 5% นั้นเป็นการชำระล่วงหน้า ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย และหนังสือรับรองคือเครดิตที่คุณนำไปใช้ตอนยื่นแบบ ส่วนผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หักภาษีเลย ซึ่งหมายความว่าภาระภาษีทั้งก้อนจะมาถึงคุณในวันยื่นแบบ

อนุสัญญาภาษีซ้อนโดยทั่วไปไม่ได้ทำให้ภาษีไทยหายไป ประเทศไทยทำอนุสัญญาเพื่อการเว้นการเก็บภาษีซ้อนไว้กับประมาณหกสิบเขตอำนาจ โดยกรมสรรพากรเผยแพร่รายชื่อปัจจุบันไว้ และตามข้อบทมาตรฐาน เงินได้จากอสังหาริมทรัพย์อาจถูกจัดเก็บภาษีได้ในรัฐที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ สิ่งที่อนุสัญญามักให้คือการบรรเทาภาระภาษีในประเทศของคุณเองสำหรับภาษีที่เสียในไทย ไม่ใช่การยกเว้นภาษีในประเทศไทย

เจ้าของอยู่ต่างประเทศ ใครดูแลห้องให้?

มีสามทาง คือ ดูแลเอง ใช้นายหน้าปล่อยเช่า หรือใช้โครงการปล่อยเช่าของผู้พัฒนาโครงการในกรณีที่มี ดูแลเอง เหมาะกับเจ้าของที่เข้ามาประเทศไทยบ่อย หรือมีคนที่ไว้ใจได้อยู่ที่นี่ ไม่มีค่านายหน้า แต่แลกด้วยเวลาและความพร้อมทั้งหมด ทั้งการพาชม การรับเงินประกัน ท่อน้ำรั่วตอนตีสอง การยื่นแบบประจำปี และการตรวจรับห้องคืน

นายหน้าปล่อยเช่า ดูแลการทำตลาด การพาชม และมักรวมถึงงานเอกสารสัญญาเช่า โดยคิดค่าบริการที่ตามธรรมเนียมเรียกเป็นจำนวนเดือนของค่าเช่า เราไม่ระบุตัวเลขไว้ในที่นี้ เพราะค่าบริการเป็นเรื่องที่ต่อรองกันได้ แตกต่างตามระยะสัญญาและตามอาคาร และเราไม่มีชุดข้อมูลว่ามีการเรียกเก็บกันจริงเท่าใด ควรสอบถามนายหน้าสองถึงสามรายในอาคารนั้นโดยเฉพาะ แล้วเปรียบเทียบข้อเสนอที่เป็นลายลักษณ์อักษร

โครงการปล่อยเช่าของผู้พัฒนาโครงการ หากมี จะทำตลาดห้องผ่านทีมงานปล่อยเช่าของผู้พัฒนาเอง ทรัพย์ในมือเราวันนี้มีหลายโครงการที่ประกาศเรทค่าเช่าเช่นนี้ควบคู่กับใบราคา ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 แต่ละฉบับเป็นอัตราที่ประกาศขอไว้ ไม่ใช่ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง ไม่ใช่การรับรองอัตราการเข้าพัก และไม่ใช่การรับประกันค่าเช่า วันนี้ไม่มีโครงการใดในมือเราที่เสนอการรับประกันค่าเช่าหรือระบบแบ่งรายได้ค่าเช่า และหากมีในอนาคต เราจะพิมพ์เงื่อนไขตามต้นฉบับ ไม่ใช่พิมพ์เฉพาะพาดหัว

• ตรวจข้อบังคับของอาคารชุดเรื่องการปล่อยเช่าก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังซื้อ
• ทำสัญญาเช่า 12 เดือน เว้นแต่มีเหตุผลที่ต้องจดทะเบียนสัญญาที่ยาวกว่านั้น
• สอบถามว่าผู้เช่าเป็นนิติบุคคลหรือไม่ เพราะเป็นตัวชี้ว่าจะมีการหัก 5% ให้คุณหรือไม่
• บันทึกกำหนดยื่น ภ.ง.ด.94 เดือนกันยายน และ ภ.ง.ด.90 เดือนมีนาคมไว้ในปฏิทิน
• กันงบค่าส่วนกลางสำหรับเดือนที่ห้องว่าง เพราะค่าส่วนกลางไม่หยุดตาม

รายได้ค่าเช่าโอนออกนอกประเทศไทยได้หรือไม่?

ได้ รายได้ค่าเช่าโอนออกไปต่างประเทศได้ผ่านธนาคารพาณิชย์ ภายใต้หลักเกณฑ์การแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ในทางปฏิบัติธนาคารจะสอบถามว่าเงินก้อนนี้คืออะไรและมาจากไหน และสำหรับการโอนจำนวนมากหรือโอนเป็นประจำ ธนาคารจะขอดูว่าได้จัดการเรื่องภาษีไทยเรียบร้อยแล้ว ทั้งหมดนี้ไม่ใช่เรื่องยาก เป็นเพียงเอกสารที่จัดเก็บไปตามทางง่ายกว่าย้อนกลับไปรวบรวมในอีกสามปีให้หลังมาก

เก็บหลักฐานการโอนเงินเข้าประเทศจากตอนที่คุณซื้อไว้ตลอดไป ไม่ว่าจะเป็นแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือรับรองการรับเงินจากธนาคาร โดยเก็บรวมไว้กับเอกสารสิทธิ์ เพราะเป็นเอกสารที่พิสูจน์ว่าเงินทุนมาจากต่างประเทศ และจะทำงานให้คุณอีกครั้งเมื่อคุณขายและโอนเงินกลับ