อะไรเป็นตัวกำหนดมูลค่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

ทำไมต้นทุนที่ดินจึงเป็นตัวกำหนดขนาดห้อง?

เพราะต้นทุนที่ดินต้องถูกกระจายลงบนพื้นที่ขายเท่าที่ผังเมืองยอมให้สร้างได้ ผู้พัฒนาโครงการซื้อที่ดินเป็นราคาต่อตารางวา แล้วต้องกระจายต้นทุนนั้นลงบนพื้นที่ขายที่ผังเมืองยอมให้สร้างได้ การหารครั้งเดียวนี้กำหนดหน้าตาของอาคารที่เสร็จออกมามากกว่าการตัดสินใจด้านการออกแบบใด ๆ ที่ตามมา ที่ดินแพงให้ผลเป็นอาคารสูงที่มีห้องขนาดกะทัดรัด เพราะทางเดียวที่จะแบกต้นทุนที่ดินสูงได้คือขายพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินให้มากขึ้นและคุมราคาต่อยูนิตให้ยังจับต้องได้ ส่วนที่ดินราคาถูกชานเมืองให้ผลเป็นอาคารเตี้ยที่ห้องใหญ่กว่าและมีที่จอดรถมากกว่า

ราคาประเมินที่ดินของทางราชการไม่ใช่ราคาตลาด แต่เป็นข้อมูลสาธารณะที่มีวันที่กำกับ กรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินตามรอบการประเมินหลายปีต่อครั้ง โดยรอบปัจจุบันเริ่มมีผลในปี 2566 และเป็นราคาที่กรมที่ดินใช้ในวันโอน ส่วนศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยแพร่ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลควบคู่กับดัชนีที่อยู่อาศัยรายไตรมาส ทั้งสองแหล่งเป็นที่ที่ควรไปดู แต่ไม่มีแหล่งใดบอกคุณได้ว่าที่ดินแปลงหนึ่งซื้อขายกันจริงที่เท่าใด

กฎหมายผังเมืองไทยจำกัดสิ่งที่สร้างบนที่ดินได้อย่างไร?

ผ่านสามกลไก คือ ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินพร้อมอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน กฎเรื่องความกว้างของถนนสาธารณะ และเกณฑ์การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินให้แต่ละแปลง พร้อมอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ค่า FAR คือตัวคูณระหว่างที่ดินกับพื้นที่อาคารที่สร้างได้ ส่วน OSR บังคับให้ที่ดินส่วนหนึ่งต้องเว้นว่างไว้ ที่ดินสองแปลงขนาดเท่ากันแต่อยู่คนละโซนจึงรองรับอาคารที่ต่างกันมาก และความต่างนั้นถูกคิดรวมอยู่ในราคาที่ดินตั้งแต่ก่อนที่ผู้ซื้อจะเห็นโบรชัวร์

ยังมีอีกสองกฎที่ตัดสินเงียบ ๆ ว่าอาคารสูงจะเกิดขึ้นได้หรือไม่ กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีด้านหนึ่งติดถนนสาธารณะที่มีความกว้างตามที่กำหนด ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมที่ดินลึกในซอยแคบแม้จะเชื่อมต่อดีก็ยังเป็นอาคารเตี้ยไม่ว่าโซนจะอนุญาตเพียงใด และอาคารชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 4,000 ตารางเมตร ต้องได้รับความเห็นชอบรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติก่อนจึงจะก่อสร้างได้

ในทางปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อ ผลที่ตามมาคือคำถามที่ควรถามทุกครั้งที่เห็นวิวเปิดโล่ง ว่าผังเมืองอนุญาตให้สร้างอะไรได้บ้างบนที่ดินแปลงข้าง ๆ เพราะวิวคือสิ่งอำนวยความสะดวกที่กฎหมายอาจอนุญาตให้คนอื่นเอาไปได้

สถานี BTS หรือ MRT มีผลต่อคอนโดในกรุงเทพฯ มากเพียงใด?

มีผลมากพอที่ผู้พัฒนาโครงการจะซื้อที่ดินตามแนวเส้นทางที่ประกาศแล้วล่วงหน้าหลายปี แต่เราไม่เผยแพร่ตัวเลขส่วนต่างราคาใด ๆ เพราะเราไม่มีข้อมูลจับคู่ที่จะวัดมันได้ โครงข่ายรถไฟฟ้าของกรุงเทพฯ ขยายเป็นช่วง ๆ ที่มีวันที่ชัดเจน ตั้งแต่รถไฟฟ้าบีทีเอสสายสุขุมวิทและสายสีลมในปี 2542 รถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงินในปี 2547 รถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานในปี 2553 สายสีม่วงในปี 2559 รถไฟชานเมืองสายสีแดงในปี 2564 และรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีเหลืองกับสายสีชมพูที่ทยอยเปิดในปี 2566 ถึง 2567 แต่ละช่วงเปลี่ยนกลุ่มทำเลจากที่ต้องพึ่งรถยนต์ให้กลายเป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้า และผู้พัฒนาโครงการตอบสนองต่อแนวเส้นทางที่ประกาศแล้วตั้งแต่ก่อนขบวนแรกจะวิ่ง

นี่เป็นการบรรยาย ไม่ใช่การทำนาย สถานีที่ประกาศแล้วคือแผน และแผนรถไฟฟ้าของไทยเลื่อนมาแล้วเป็นปี สิ่งที่ตรวจสอบได้คือข้อมูลที่ผู้ให้บริการเผยแพร่เองสำหรับสายที่เปิดเดินรถแล้ว และแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางของสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจรสำหรับสายที่ยังไม่ได้สร้าง

ทรัพย์ของเราบันทึกตามที่ใบราคาของผู้พัฒนาโครงการระบุไว้ คือชื่อสถานีและระยะเดินเป็นเมตร จาก 23 โครงการที่เราดูแล มีสิบเจ็ดโครงการที่ระบุชื่อสถานีไว้ ในจำนวนนั้นมีเก้าโครงการที่ระบุระยะไม่เกิน 800 เมตร และมีห้าโครงการที่มีทรัพย์อยู่ในระยะไม่เกิน 500 เมตร รวม 297 ยูนิต เราพิมพ์ระยะทางไว้ตรง ๆ แทนที่จะแปลงเป็นคำคุณศัพท์ และไม่ได้ผูกส่วนต่างราคาใด ๆ เข้ากับระยะนั้น เพราะเราไม่มีข้อมูลคู่เทียบที่จะวัดส่วนต่างนั้นได้

จะตรวจสอบอุปทานคอนโดในกรุงเทพฯ ได้จากที่ใด?

จากแหล่งข้อมูลสาธารณะสองแห่ง ซึ่งเปิดให้ใช้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยแพร่ข้อมูลรายไตรมาสเรื่องโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ การโอนกรรมสิทธิ์ และหน่วยเหลือขายในกรุงเทพฯ และจังหวัดโดยรอบ ส่วนธนาคารแห่งประเทศไทยเผยแพร่เครื่องชี้ภาคอสังหาริมทรัพย์และกล่าวถึงภาวะอุปทานที่อยู่อาศัยกับสินเชื่อภาคครัวเรือนไว้ในรายงานเสถียรภาพระบบการเงิน สองแหล่งข้อมูลสาธารณะนี้อธิบายด้านอุปทานได้ดีกว่าบทสรุปของนายหน้ารายใด รวมทั้งของเราเอง

เหตุผลที่อุปทานสำคัญกับผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นการเฉพาะคือโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ เพดาน 49% ของอาคารเป็นปริมาณพื้นที่ที่ตายตัว จำนวนห้องที่ชาวต่างชาติถือครองและจะมาแข่งขายกับห้องของคุณในวันขายต่อจึงถูกจำกัดไว้ในแบบที่ฝั่งโควตาคนไทยไม่ถูกจำกัด ข้อนี้ทำงานได้ทั้งสองทาง และบทความนี้ไม่ได้บอกคุณว่ามันจะทำงานไปทางใดในอาคารใด

จะตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการที่อยู่เบื้องหลังอาคารได้อย่างไร?

ตรวจจากเอกสารที่เปิดเผยต่อสาธารณะ และจากอาคารที่บริษัทนั้นส่งมอบไปแล้ว ระดับของผู้พัฒนาโครงการปรากฏในสิ่งที่ผู้ซื้อตรวจสอบได้เอง ว่าบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และต้องนำส่งงบการเงินที่ผ่านการสอบทานหรือไม่ เคยสร้างอาคารลักษณะเดียวกันเสร็จมาแล้วหรือไม่ นิติบุคคลอาคารชุดที่รับมอบไปมีเงินทุนเพียงพอหรือไม่ และอาคารนั้นมีสภาพอย่างไรในปีที่เจ็ด ไม่ใช่ปีแรก งบการเงินของบริษัทจดทะเบียนเปิดเผยผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และบริษัทไทยรายใดก็ตาม ไม่ว่าจดทะเบียนในตลาดหรือไม่ ตรวจสอบได้ที่คลังข้อมูลธุรกิจของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า

ใน 23 โครงการของเราเอง ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่าง 67,468 ถึง 251,600 บาทต่อตารางเมตร ช่วงกว้างนี้คือความต่างของตัวสินค้า ทำเล และผู้พัฒนาโครงการ ไม่ใช่การวัดภาวะตลาดใด ๆ และเราแสดงตัวเลขระดับเขตเฉพาะเขตที่มีโครงการของเราตั้งแต่สองโครงการขึ้นไปเท่านั้น เพราะใบราคาฉบับเดียวที่นำมาเรียกว่าตัวเลขระดับเขตนั้นไม่ใช่ตัวเลขระดับเขต