Спросите, сколько стоит квартира в бангкокском кондоминиуме, и вы получите цифру. Спросите почему — и ответом обычно будет фраза о росте, которую никто не может подкрепить. Эта заметка всерьёз относится ко второму вопросу и отказывается от первого: она описывает механизмы, которые заметно формируют цену в ведомости застройщика, и не делает никаких утверждений о том, куда какая-либо цена двинется дальше.
Всё изложенное ниже — это либо норма тайского градостроительного и строительного права, либо публичная статистика с указанием, где её найти, либо арифметика по нашим собственным ценовым ведомостям. Ничего из этого не является прогнозом и не должно читаться как прогноз.
Почему стоимость земли определяет размеры квартир в здании?
Потому что цену земли нужно окупить той продаваемой площадью, которую допускает участок. Застройщик покупает землю по цене за квадратный ва и должен окупить её продаваемой площадью, которую позволяет участок. Это единственное деление определяет в готовом здании больше, чем любое последующее проектное решение: дорогая земля даёт башни из компактных квартир, потому что единственный способ выдержать высокую стоимость земли — продать больше квадратных метров здания на квадратный метр участка и удержать каждый чек в доступных пределах. Дешёвая земля на городской периферии даёт малоэтажные дома с более крупными квартирами и большим числом парковочных мест.
Официальные оценочные стоимости земли не являются рыночной ценой, но они публичны и датированы: Департамент казначейства публикует оценочные стоимости земли по многолетнему циклу пересмотра, текущий из которых вступил в силу в 2023 году, и именно эти величины применяет Земельный департамент при регистрации перехода права. Real Estate Information Center — государственное агентство при Государственном жилищном банке — публикует индекс цен на землю по Бангкоку и прилегающим провинциям наряду с ежеквартальными жилищными индексами. Оба источника стоит смотреть; ни один из них не скажет вам, за сколько был продан конкретный участок.
Как тайское градостроительное право ограничивает то, что можно построить на участке?
Тремя рычагами: зоной с коэффициентом отношения площади здания к площади участка, правилом о ширине улицы и порогом обязательной оценки воздействия на окружающую среду. Генеральный план Бангкока присваивает каждому участку зону землепользования с коэффициентом отношения площади здания к площади участка (FAR) и коэффициентом незастроенной площади (OSR). FAR — это множитель между участком и допустимым зданием; коэффициент незастроенной площади заставляет оставить незастроенной часть участка. Два одинаковых по размеру участка в разных зонах выдерживают совершенно разные здания, и эта разница заложена в цену земли задолго до того, как покупатель увидит буклет.
Ещё два правила незаметно определяют, возможно ли высотное здание вообще. Министерский регламент № 33 B.E. 2535 (1992) на основании Закона о контроле за строительством требует, чтобы высотные и особо крупные здания выходили на улицу общего пользования предписанной ширины, — поэтому глубокие, хорошо связанные участки на узких сои остаются малоэтажными, что бы ни позволяла зона. А кондоминиум на восемьдесят и более квартир либо площадью более 4 000 квадратных метров требует утверждённой оценки воздействия на окружающую среду по Закону об улучшении и сохранении качества национальной окружающей среды, прежде чем строительство может начаться.
Для покупателя практическое следствие — вопрос, который стоит задать на любом объекте с открытым видом: что зонирование позволяет построить на соседнем участке? Вид — это благо, которое закон может позволить кому-то другому убрать.
Насколько важна станция BTS или MRT для бангкокской квартиры?
Настолько, что застройщики скупают землю вокруг объявленных трасс за годы вперёд, — но мы не публикуем никакой величины надбавки, потому что у нас нет парных данных, которые позволили бы её измерить. Рельсовая сеть Бангкока расширялась отдельными датированными этапами: линии BTS Sukhumvit и Silom с 1999 года, синяя линия MRT с 2004 года, Airport Rail Link с 2010 года, фиолетовая линия MRT с 2016 года, красные линии SRT с 2021 года, а также жёлтый и розовый монорельсы, открывавшиеся в 2023 и 2024 годах. Каждый этап переводил набор адресов из автомобильно-зависимых в обслуживаемые рельсовым транспортом, и застройщики реагируют на объявленные трассы задолго до первого поезда.
Это описание, а не предсказание. Объявленная станция — это план, а тайские транспортные планы сдвигались на годы. Проверить можно опубликованную информацию самого оператора по действующей линии и генеральный план скоростного рельсового транспорта Управления транспортной и дорожной политики и планирования — по недействующей.
Наши собственные объявления фиксируют то, что указано в ведомости застройщика: название станции и пешее расстояние в метрах. Семнадцать из 23 проектов в нашей базе называют станцию; девять из них указывают расстояние 800 метров или меньше, а пять имеют квартиры в пределах 500 метров — таких квартир 297. Мы печатаем расстояние, а не превращаем его в прилагательное, и не привязываем к нему никакой надбавки, потому что у нас нет парных данных, которые позволили бы её измерить.
Где проверить, сколько предложения квартир несёт Бангкок?
В двух публичных источниках, оба бесплатны. Real Estate Information Center публикует ежеквартальные данные о новых запусках кондоминиумов, переходах права и нераспроданных остатках по Бангкоку и окружающим провинциям. Банк Таиланда публикует показатели по недвижимости и обсуждает предложение жилья и условия кредитования домохозяйств в своих материалах по финансовой стабильности. Вместе эти два публичных источника описывают сторону предложения лучше, чем любое агентское резюме, включая наше.
Предложение важно именно для иностранного покупателя из-за иностранной квоты. Предел в 49 % по зданию — это фиксированный объём площади; количество квартир в иностранной собственности, конкурирующих с вашей при перепродаже, ограничено им так, как не ограничена тайская часть. Это работает в обе стороны, и эта заметка не говорит вам, в какую сторону оно сработает в конкретном доме.
Как проверить застройщика, стоящего за зданием?
По публичной отчётности и по зданиям, которые он уже сдал. Уровень застройщика проявляется в том, что покупатель может проверить: является ли компания публичной и, следовательно, подаёт ли аудированную отчётность; строила ли она сопоставимые здания; надлежащим ли образом профинансировано юридическое лицо кондоминиума, которому она передаёт дом; и как здание выглядит на седьмой год, а не на первый. Отчётность публичных застройщиков доступна через Фондовую биржу Таиланда, а любую тайскую компанию — публичную или нет — можно проверить в реестре Департамента развития бизнеса.
По нашим собственным 23 проектам запрашиваемые цены на квартиры идут от ฿67,468 до ฿251,600 за квадратный метр. Этот разброс — разница продукта, локации и застройщика, а не показатель какого-либо рынка. Мы публикуем цифру по району только там, где два или более наших проекта находятся в одном районе, потому что одна ценовая ведомость, поданная как ориентир по району, таковым не является.
Чего эта заметка вам не скажет
Этот блок есть в каждой заметке раздела. Это не оговорка, приписанная в конце, — это та часть, которая решает, можно ли доверять всему остальному.
- Эта заметка не содержит ни прогноза, ни процента прироста стоимости, ни утверждения о том, сколько какая-либо бангкокская квартира будет стоить на какую-либо будущую дату. Она описывает механизмы, видимые сегодня. Приведут ли эти механизмы к прибыли, убытку или ни к чему в течение вашего срока владения — неизвестно, и любой сайт, утверждающий обратное, вам что-то продаёт.
- Наши цифры цены за квадратный метр — это запрашиваемые цены, перенесённые из текущих ценовых ведомостей застройщиков по тем проектам, которые мы публикуем. Это не цены сделок, не оценки, не рыночный индекс и не временной ряд: у нас вообще нет исторических данных о ценах, поэтому мы не можем показать вам тренд, даже если вы попросите.
- Цифра по району появляется на этом сайте только там, где два или более наших собственных проекта находятся в этом районе. В шестнадцати районах, где у нас есть предложение, приходится по одному проекту, и потому цифры по району там нет. Там, где цифра появляется, рядом указывается количество проектов, потому что три подходящих района — это описание нашей собственной базы, а не Бангкока.
- Градостроительные правила, границы зон и транспортные планы меняются. Названные ниже акты действовали на момент написания заметки; подтвердите текущее положение по конкретному участку в районном управлении или у тайского юриста, прежде чем на него полагаться.
Источники
Поимённо названные акты и поимённо названные государственные органы, с датами. Там, где цифра взята не из них, а из наших собственных прайс-листов, в том же списке назван файл, по которому она посчитана.
- Оценочные стоимости земли Департамента казначейства, текущий цикл пересмотра, действующий с 2023 годаОфициальные оценочные стоимости земли и строений, пересматриваемые по многолетнему циклу и применяемые Земельным департаментом при начислении регистрационных сборов и налогов. Департамент казначейства (treasury.go.th).
- Real Estate Information Center (REIC), ежеквартальные индексы жилья и цен на землюНовые запуски кондоминиумов, переходы права, нераспроданные остатки и индексы цен на землю по Бангкоку и окружающим провинциям. Государственное агентство при Государственном жилищном банке (reic.or.th).
- Показатели по недвижимости и материалы по финансовой стабильности Банка ТаиландаПубликуемая статистика по жилой недвижимости и условиям кредитования домохозяйств. Банк Таиланда (bot.or.th).
- Генеральный план Бангкока (градостроительный регламент)Присваивает зоны землепользования с коэффициентами отношения площади здания к площади участка и коэффициентами незастроенной площади, которые определяют застраиваемую площадь каждого участка. Администрация Бангкока, Департамент городского планирования и развития.
- Министерский регламент № 33 B.E. 2535 (1992) на основании Закона о контроле за строительством B.E. 2522 (1979)Требования к подъезду и ширине улицы для высотных и особо крупных зданий, которые на практике решают, может ли участок выдержать башню.
- Закон об улучшении и сохранении качества национальной окружающей среды B.E. 2535 (1992) и уведомления к немуКондоминиум на 80 и более квартир либо площадью свыше 4 000 м² требует утверждённой оценки воздействия на окружающую среду до начала строительства. Управление политики и планирования природных ресурсов и окружающей среды.
- Управление транспортной и дорожной политики и планирования — генеральный план скоростного рельсового транспортаОпубликованная программа бангкокских рельсовых линий и продлений, включая ещё не построенные трассы. Министерство транспорта (otp.go.th).
- Отчётность на Фондовой бирже Таиланда; реестр компаний Департамента развития бизнесаАудированная финансовая отчётность публичных застройщиков (set.or.th) и зарегистрированные сведения о любой тайской компании (dbd.go.th).
Эти материалы содержат общую информацию для иностранных покупателей и не являются инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Никакой арендный доход, заполняемость, доходность или прирост капитала не прогнозируются, не обещаются и не подразумеваются, и ни одна приведённая здесь цифра не проверена и не подтверждена компанией Suwanvara Property в качестве доходности. Цифры либо рассчитаны по имеющимся у нас прайс-листам застройщиков, либо отнесены к названному публичному источнику, либо введены вами. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои; получите тайскую налоговую и юридическую консультацию по вашей собственной ситуации.