Was die Werte Bangkoker Eigentumswohnungen bestimmt

Warum entscheiden die Grundstückskosten über die Wohnungsgrößen in einem Gebäude?

Weil der Grundstückspreis über diejenige verkäufliche Geschossfläche wieder hereingeholt werden muss, die das Grundstück zulässt. Ein Bauträger kauft Land zu einem Preis je Quadrat-Wah und muss ihn über die zulässige verkäufliche Geschossfläche wieder hereinholen. Diese eine Division entscheidet mehr über das fertige Gebäude als jede Entwurfsentscheidung, die ihr folgt: Teures Land bringt Türme mit kompakten Wohnungen hervor, denn der einzige Weg, hohe Grundstückskosten zu tragen, ist, mehr Quadratmeter Gebäude je Quadratmeter Grund zu verkaufen und den einzelnen Kaufpreis erschwinglich zu halten. Billiges Land am Stadtrand bringt niedrige Gebäude mit größeren Wohnungen und mehr Stellplätzen hervor.

Amtliche Bodenwerte sind kein Marktpreis, aber sie sind öffentlich und datiert: Das Treasury Department veröffentlicht amtliche Bodenwerte in einem mehrjährigen Fortschreibungszyklus, dessen aktueller 2023 in Kraft trat, und diese Werte legt das Land Department bei der Übertragung zugrunde. Das Real Estate Information Center, eine öffentliche Stelle bei der Government Housing Bank, veröffentlicht neben seinen vierteljährlichen Wohnungsmarktindizes einen Bodenpreisindex für Bangkok und das Umland. Beide sind Orte zum Nachsehen; keiner sagt Ihnen, zu welchem Preis ein bestimmtes Grundstück den Eigentümer gewechselt hat.

Wie begrenzt das thailändische Planungsrecht, was auf einem Grundstück gebaut werden darf?

Über drei Hebel: eine Zone mit einer Geschossflächenzahl, eine Regel zur Straßenbreite und eine Schwelle für die Umweltverträglichkeitsprüfung. Der Bangkoker Flächennutzungsplan weist jedem Grundstück eine Nutzungszone mit einer Geschossflächenzahl und einem Freiflächenanteil zu. Die Geschossflächenzahl ist der Multiplikator zwischen Grundstück und zulässigem Gebäude; der Freiflächenanteil zwingt dazu, einen Teil des Grundstücks unbebaut zu lassen. Zwei gleich große Grundstücke in verschiedenen Zonen tragen sehr verschiedene Gebäude, und dieser Unterschied ist längst im Bodenpreis eingepreist, bevor ein Käufer ein Exposé zu sehen bekommt.

Zwei weitere Regeln entscheiden im Stillen darüber, ob ein hohes Gebäude überhaupt möglich ist. Die Ministerialverordnung Nr. 33 B.E. 2535 (1992) zum Baukontrollgesetz (Building Control Act) verlangt, dass Hochhäuser und besonders große Gebäude an einer öffentlichen Straße vorgeschriebener Breite liegen — weshalb tiefe, gut angebundene Grundstücke an schmalen Sois niedrig bebaut bleiben, gleichgültig was die Zone zuließe. Und eine Wohnungseigentumsanlage mit achtzig oder mehr Einheiten oder mit mehr als 4.000 Quadratmetern Geschossfläche benötigt vor Baubeginn eine genehmigte Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz zur Förderung und Erhaltung der nationalen Umweltqualität.

Für einen Käufer ist die praktische Folge eine Frage, die sich bei jedem Grundstück mit freier Aussicht lohnt: Was lässt die Bauleitplanung auf dem Nachbargrundstück zu? Eine Aussicht ist eine Annehmlichkeit, deren Wegnahme das Recht einem anderen erlauben kann.

Wie viel macht eine BTS- oder MRT-Station für eine Bangkoker Eigentumswohnung aus?

So viel, dass Bauträger Grundstücke entlang angekündigter Trassen Jahre im Voraus kaufen — wir veröffentlichen dazu aber keinen Aufschlag, weil uns keine gepaarten Daten vorliegen, mit denen sich einer messen ließe. Bangkoks Schienennetz ist in einzelnen, datierten Stufen erweitert worden: die BTS-Linien Sukhumvit und Silom ab 1999, die MRT Blue Line ab 2004, der Airport Rail Link ab 2010, die MRT Purple Line ab 2016, die SRT Red Lines ab 2021 und die Monorails Yellow und Pink mit Eröffnungen 2023 und 2024. Jede Stufe verwandelte eine Reihe von Adressen von autoabhängig in schienenerschlossen, und Bauträger reagieren auf angekündigte Trassen lange bevor der erste Zug fährt.

Das ist beschreibend, nicht vorhersagend. Eine angekündigte Station ist ein Plan, und thailändische Nahverkehrspläne haben sich schon um Jahre verschoben. Prüfbar sind die eigenen Veröffentlichungen des Betreibers bei einer laufenden Linie und der Masterplan für den schienengebundenen Nahverkehr des Office of Transport and Traffic Policy and Planning bei einer noch nicht gebauten.

Unsere eigenen Exposés geben wieder, was das Blatt des Bauträgers angibt: eine benannte Station und eine Gehentfernung in Metern. Siebzehn der 23 Projekte in unseren Büchern nennen eine Station; neun davon geben eine Entfernung von 800 Metern oder weniger an, und fünf haben Wohnungen innerhalb von 500 Metern — 297 an der Zahl. Wir drucken die Entfernung, statt sie in ein Adjektiv zu übersetzen, und knüpfen keinen Aufschlag daran, weil uns keine gepaarten Daten vorliegen, mit denen sich einer messen ließe.

Wo kann ich nachsehen, wie viel Wohnungsangebot Bangkok trägt?

In zwei öffentlichen Quellen, beide kostenlos. Das Real Estate Information Center veröffentlicht vierteljährliche Daten zu neuen Projektstarts, Übertragungen und unverkauftem Bestand bei Eigentumswohnungen für Bangkok und die umliegenden Provinzen. Die Bank of Thailand veröffentlicht Immobilienindikatoren und erörtert in ihrer Finanzstabilitätsberichterstattung das Wohnungsangebot und die Kreditlage der Haushalte. Zusammen beschreiben diese beiden öffentlichen Quellen die Angebotsseite besser als die Zusammenfassung irgendeines Maklers, unsere eingeschlossen.

Der Grund, weshalb das Angebot gerade einen ausländischen Käufer angeht, ist die Ausländerquote. Die Grenze von 49 % eines Gebäudes ist eine feste Menge an Geschossfläche; die Zahl der Wohnungen in ausländischer Hand, die beim Wiederverkauf mit Ihrer konkurrieren, ist dadurch begrenzt, wie sie es auf der thailändischen Seite der Quote nicht ist. Das wirkt in beide Richtungen, und diese Notiz sagt Ihnen nicht, in welche es in einem bestimmten Gebäude wirken wird.

Wie prüfe ich den Bauträger hinter einem Gebäude?

In öffentlichen Unterlagen und in den Gebäuden, die er bereits übergeben hat. Die Güte eines Bauträgers zeigt sich an Dingen, die ein Käufer nachprüfen kann: ob die Gesellschaft börsennotiert ist und deshalb geprüfte Abschlüsse einreicht, ob sie vergleichbare Gebäude fertiggestellt hat, ob die Eigentümergemeinschaft, an die sie übergibt, ordentlich ausgestattet ist, und wie das Gebäude in seinem siebten Jahr aussieht statt in seinem ersten. Die Einreichungen börsennotierter Bauträger sind über die Stock Exchange of Thailand öffentlich, und jede thailändische Gesellschaft — börsennotiert oder nicht — lässt sich im Register des Department of Business Development prüfen.

Über unsere eigenen 23 Projekte hinweg reichen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen von 67.468 ฿ bis 251.600 ฿ je Quadratmeter. Diese Spanne ist ein Unterschied von Produkt, Lage und Bauträger, kein Maß für irgendeinen Markt. Wir veröffentlichen eine Bezirkszahl nur dort, wo zwei oder mehr unserer Projekte im selben Bezirk liegen, denn eine einzelne Preisliste, umbenannt in eine Bezirkskennzahl, ist keine.