방콕 콘도미니엄의 가격을 움직이는 것은 무엇입니까

토지 비용이 왜 건물의 세대 면적을 결정합니까?

토지 가격을 그 부지가 허용하는 분양 바닥 면적 전체로 회수해야 하기 때문입니다. 개발사는 제곱와(square wah)당 가격으로 토지를 매입하고, 그 부지가 허용하는 분양 바닥 면적에 걸쳐 그 비용을 회수해야 합니다. 이 나눗셈 하나가 그 뒤의 어떤 설계 결정보다도 완성된 건물의 성격을 크게 좌우합니다. 비싼 토지는 소형 세대로 구성된 타워를 만듭니다. 높은 토지 비용을 감당하는 유일한 방법이 대지 1제곱미터당 더 많은 건축 면적을 파는 것, 그리고 세대당 총액을 감당 가능한 수준으로 유지하는 것이기 때문입니다. 도시 외곽의 저렴한 토지는 더 넓은 세대와 더 많은 주차를 갖춘 저층 건물을 만듭니다.

공식 토지 가액은 시장 가격이 아니지만 공개되어 있고 기준일이 있습니다. 재무부 국고국은 수년 주기의 개정 사이클로 토지 감정가를 공표하며, 현행 사이클은 2023년에 발효되었고, 토지국이 이전 시 적용하는 것이 바로 그 가액입니다. 정부주택은행 산하 공공기관인 부동산정보센터(REIC)는 분기별 주택 지수와 함께 방콕 및 인근 지역의 토지가격지수를 공표합니다. 두 곳 모두 살펴보실 곳이며, 어느 쪽도 특정 필지가 얼마에 거래되었는지는 알려 주지 않습니다.

태국 도시계획법은 한 필지에 지을 수 있는 것을 어떻게 제한합니까?

세 가지 장치를 통해서입니다. 용적률이 지정된 용도지역, 도로 폭 규정, 그리고 환경영향평가 대상 기준입니다. 방콕 도시기본계획은 각 필지에 용적률과 공지율이 정해진 용도지역을 지정합니다. 용적률은 대지와 건축 가능 면적 사이의 배수이고, 공지율은 대지의 일정 비율을 비워 두도록 강제합니다. 서로 다른 용도지역에 있는 같은 크기의 두 필지는 전혀 다른 건물을 지탱하며, 그 차이는 매수인이 브로슈어를 보기 훨씬 전에 이미 토지 가격에 반영되어 있습니다.

고층 건물이 애초에 가능한지를 조용히 결정하는 규정이 두 가지 더 있습니다. 「건축통제법」에 근거한 부령 제33호 불기 2535년(서기 1992년)은 고층 건축물과 초대형 건축물이 정해진 폭의 공도에 접할 것을 요구합니다 — 좁은 소이(골목) 안쪽의 접근성 좋은 필지가 용도지역이 무엇을 허용하든 저층으로 남는 이유입니다. 그리고 80세대 이상이거나 바닥 면적이 4,000제곱미터를 넘는 콘도미니엄은 「국가환경질증진및보전법」에 따라 착공 전에 승인된 환경영향평가를 받아야 합니다.

매수인에게 이것의 실무적 귀결은, 조망이 트인 부지라면 반드시 던져 볼 만한 질문 하나입니다. 옆 필지에는 용도지역상 무엇을 지을 수 있습니까? 조망은 법이 다른 누군가에게 없애도 좋다고 허용할 수 있는 편익입니다.

BTS나 MRT 역이 방콕 콘도미니엄에 얼마나 중요합니까?

개발사들이 발표된 노선 주변 토지를 수년 앞서 매입할 만큼 중요합니다 — 다만 당사는 프리미엄 수치를 게재하지 않습니다. 그것을 측정할 대응 자료를 보유하고 있지 않기 때문입니다. 방콕의 철도망은 개별적이고 날짜가 분명한 단계로 확장되어 왔습니다. 1999년 BTS 수쿰빗선과 실롬선, 2004년 MRT 블루라인, 2010년 공항철도, 2016년 MRT 퍼플라인, 2021년 SRT 레드라인, 그리고 2023년과 2024년에 걸쳐 개통한 옐로우·핑크 모노레일입니다. 각 단계는 일군의 주소를 자동차 의존에서 철도 접근으로 바꾸어 놓았고, 개발사는 첫 열차가 달리기 훨씬 전부터 발표된 노선에 반응합니다.

이는 설명이지 예측이 아닙니다. 발표된 역은 계획이며, 태국의 철도 계획은 수년씩 움직여 왔습니다. 확인하실 수 있는 것은 운행 중인 노선에 대한 운영사의 공표 정보, 그리고 아직 건설되지 않은 노선에 대한 교통정책기획국의 대중교통 기본계획입니다.

당사의 매물 정보는 개발사 가격표에 기재된 것을 그대로 기록합니다. 역 이름과 미터 단위의 도보 거리입니다. 당사가 취급하는 23개 단지 중 17개가 역 이름을 기재하고 있고, 그중 9개가 800미터 이하의 거리를 기재하며, 5개는 500미터 이내에 주거를 두고 있습니다 — 그 안의 주거가 297세대입니다. 당사는 그 거리를 형용사로 바꾸지 않고 그대로 게재하며, 어떤 프리미엄도 결부시키지 않습니다. 그것을 측정할 대응 자료를 보유하고 있지 않기 때문입니다.

방콕이 안고 있는 콘도미니엄 공급량은 어디에서 확인할 수 있습니까?

두 곳의 공개된 자료이며, 둘 다 무료입니다. 부동산정보센터(REIC)는 방콕과 인근 주의 신규 콘도미니엄 분양, 소유권 이전, 미분양 재고에 관한 분기 자료를 공표합니다. 태국중앙은행은 부동산 지표를 공표하고 금융안정 보고에서 주거 공급과 가계신용 상황을 다룹니다. 이 두 공개 자료를 합치면, 당사를 포함한 어떤 중개사의 요약보다 공급 측면을 잘 설명해 줍니다.

공급이 특히 외국인 매수인에게 중요한 이유는 외국인 쿼터입니다. 건물의 49% 상한은 고정된 양의 바닥 면적이며, 재매각 시 고객의 세대와 경쟁하게 될 외국인 소유 세대의 수는 태국인 쿼터 쪽과 달리 그 상한에 묶여 있습니다. 이는 양방향으로 작용하고, 이 글은 특정 건물에서 그것이 어느 방향으로 작용할지는 알려 드리지 않습니다.

건물 뒤의 개발사는 어떻게 확인합니까?

공시 자료에서, 그리고 그 개발사가 이미 인도한 건물에서 확인합니다. 개발사의 등급은 매수인이 검증할 수 있는 것들에 드러납니다. 상장사여서 감사받은 재무제표를 공시하는지, 비교 가능한 건물을 완공한 적이 있는지, 인도받는 관리단(법인)이 제대로 재원을 갖추었는지, 그리고 그 건물이 첫해가 아니라 7년째에 어떤 모습인지입니다. 상장 개발사의 공시는 태국증권거래소를 통해 공개되며, 상장 여부와 무관하게 모든 태국 법인은 사업개발국의 등기부에서 확인하실 수 있습니다.

당사가 취급하는 23개 단지 전체에서 콘도미니엄의 호가는 제곱미터당 67,468바트에서 251,600바트까지 분포합니다. 그 편차는 상품, 입지, 개발사의 차이이지 어떤 시장을 측정한 수치가 아닙니다. 당사는 같은 구에 두 개 이상의 단지가 있는 경우에만 구 단위 수치를 게재합니다. 가격표 하나를 구 단위 기준값으로 바꿔 부른 것은 기준값이 아니기 때문입니다.