バンコクのコンドミニアムがいくらの価値かとお尋ねになれば、数字が返ってきます。なぜかとお尋ねになれば、返ってくるのはたいてい、誰にも裏づけられない値上がりについての一文です。本稿は二つ目の問いを真剣に受け止め、一つ目の問いには答えません。デベロッパーの価格表の数字を目に見えて決めている仕組みを記述するものであり、いかなる価格が今後どこへ向かうかについては一切主張しません。
以下の内容はすべて、タイの都市計画法・建築法の規則か、公表統計とその所在か、当社自身の価格表に対する算術のいずれかです。予測は一つもありませんし、予測として読まれるべきものもありません。
なぜ土地代が建物の住戸の広さを決めるのですか？
地価は、その敷地が許容する販売可能床面積の全体で回収しなければならないからです。デベロッパーは1平方ワー当たりの価格で土地を取得し、その敷地が許容する販売可能床面積でこれを回収しなければなりません。このたった一度の割り算が、その後のどんな設計上の判断よりも、完成する建物の姿を決めます。高価な土地はコンパクトな住戸のタワーを生みます。高い土地代を負担する唯一の方法は、土地1平方メートル当たりにより多くの建物平方メートルを売り、かつ1戸当たりの総額を手の届く範囲に保つことだからです。都市外縁の安価な土地は、住戸が広く駐車場の多い低層建築を生みます。
公的な土地評価額は市場価格ではありませんが、公開されており日付があります。財務省国有財産局は数年ごとの改定周期で土地の評価額を公表しており、現行の周期は2023年に発効しました。土地局が移転登記時に適用するのがこの評価額です。政府住宅銀行傘下の公的機関である不動産情報センター（REIC）は、四半期ごとの住宅指数とあわせて、バンコクおよび周辺地域の地価指数を公表しています。いずれも確認すべき場所ですが、どちらも特定の一区画がいくらで取引されたかを教えてくれるものではありません。
タイの都市計画法は、一区画に建てられるものをどう制限しますか？
三つのてこを通じてです。容積率を伴う用途地域、道路幅の規則、そして環境影響評価の基準です。バンコク総合都市計画は、各区画に容積率と空地率を伴う用途地域を割り当てます。容積率は敷地と建築可能な建物との倍率であり、空地率は敷地の一定割合を建築しないまま残すことを強制します。同じ面積でも用途地域が異なる二つの区画は、まったく異なる建物しか支えられません。そしてその差は、買主がパンフレットを目にするはるか前に、土地の価格に織り込まれています。
さらに二つの規則が、高層建築がそもそも可能かどうかを静かに決めています。建築管理法に基づく省令第33号 仏暦2535年（1992年）は、高層建築および特大建築物が所定の幅員の公道に接することを求めています。奥行きがあり交通の便もよい区画が、狭いソイに面しているというだけで、用途地域が何を許していようと低層のままにとどまるのは、このためです。また、80戸以上、または床面積4,000平方メートル超のコンドミニアムは、着工前に国家環境質向上保全法に基づく承認済みの環境影響評価を要します。
買主にとっての実務上の帰結は、眺望の開けた敷地であれば必ず尋ねる価値のある一つの問いです。隣の区画の用途地域は、何を建てることを許しているのか。眺望は設備の一種であり、法律は他人がそれを取り去ることを許し得ます。
BTSやMRTの駅は、バンコクのコンドミニアムにとってどれほど重要ですか？
デベロッパーが公表された路線計画をめぐって何年も前から土地を取得する程度には重要です。ただし当社はプレミアムの数字を公表しません。それを測定できる対応データを保有していないからです。バンコクの鉄道網は、日付の明確な段階ごとに拡張されてきました。BTSスクンビット線・シーロム線が1999年から、MRTブルーラインが2004年から、エアポート・レール・リンクが2010年から、MRTパープルラインが2016年から、SRTレッドラインが2021年から、そしてイエローラインとピンクラインのモノレールが2023年から2024年にかけて開業しています。それぞれの段階が、一群の住所を自動車依存から鉄道利用可能へと変えてきました。そしてデベロッパーは、最初の列車が走るはるか前から、公表された路線計画に反応します。
これは記述であって、予測ではありません。公表された駅は計画であり、タイの鉄道計画は年単位で動いてきました。確認できるのは、すでに運行している路線については事業者自身の公表情報、まだ建設されていない路線については交通運輸政策計画事務局の大量輸送鉄道マスタープランです。
当社自身の物件情報が記録するのは、デベロッパーの資料に記載された内容、すなわち駅名とメートル単位の徒歩距離です。当社が取り扱う23プロジェクトのうち17件が駅名を記載しており、そのうち9件が800メートル以下の距離を記載し、5件は500メートル以内に住戸があります（合計297戸）。当社は距離を形容詞に置き換えず、そのまま記載します。そしてそれにいかなるプレミアムも付しません。それを測定できる対応データを保有していないからです。
バンコクのコンドミニアム供給量は、どこで確認できますか？
二つの公開情報源で、いずれも無料です。不動産情報センター（REIC）は、バンコクおよび周辺県について、新規コンドミニアムの発売、移転登記、未販売在庫の四半期データを公表しています。タイ中央銀行は不動産指標を公表し、金融安定に関する報告のなかで住宅供給と家計信用の状況を論じています。この二つの公開情報源は、当社のものを含めどの仲介業者の要約よりも、供給側をよく描き出します。
供給量が外国人購入者にとって特に重要である理由は、外国人枠にあります。建物の49％という上限は、床面積の固定的な総量です。転売時にお客様と競合する外国人所有の住戸数は、タイ人枠の側にはない形でこれによって画されます。それは両方向に作用しますし、本稿は、特定の建物でどちらの方向に作用するかをお伝えするものではありません。
建物の背後にいるデベロッパーは、どう確認しますか？
公的な開示書類と、そのデベロッパーがすでに引き渡した建物によってです。デベロッパーの水準は、買主が検証できる事柄に現れます。上場企業で監査済み財務諸表を提出しているか、同等の建物を完成させた実績があるか、引き渡す先の管理法人が十分な資金を有しているか、そしてその建物が1年目ではなく7年目にどう見えるかです。上場デベロッパーの開示書類はタイ証券取引所を通じて公開されており、上場・非上場を問わずタイの会社は事業開発局の登記情報で確認できます。
当社自身の23プロジェクトでは、コンドミニアムの募集価格は1平方メートル当たり67,468バーツから251,600バーツの幅があります。この幅が示すのは、商品、立地、デベロッパーの違いであって、いかなる市場の指標でもありません。当社が区ごとの数字を公表するのは、同一の区に当社のプロジェクトが2件以上ある場合に限られます。1件の価格表を区の基準値として言い換えたものは、基準値ではないからです。
このノートがお伝えできないこと
この節は、本セクションのすべてのノートに設けています。末尾に付け足した免責文ではありません — 残りの内容を信頼してよいかどうかを決めるのが、この節です。
- 本稿には、予測も、値上がり率も、バンコクのいかなるコンドミニアムが将来のいかなる時点でいくらの価値になるかについての記述も含まれていません。本稿が記述するのは、今日目に見える仕組みです。その仕組みがお客様の保有期間に利益をもたらすか、損失をもたらすか、あるいは何ももたらさないかは知り得ないことであり、そうでないと告げるサイトは、お客様に何かを売ろうとしています。
- 当社の1平方メートル当たりの価格の数字は、当社が掲載する住戸について、デベロッパーの現行価格表から転記した募集価格です。取引価格でも、鑑定評価でも、市場指数でも、時系列でもありません。過去の価格データは一切保有していませんので、お求めになっても推移をお示しすることはできません。
- 区ごとの数字が本サイトに現れるのは、その区に当社自身のプロジェクトが2件以上ある場合に限られます。当社が在庫を持つ区のうち16の区はプロジェクトが1件のみであり、したがって区ごとの数字を掲載していません。数字が現れる場合には、その横にプロジェクト数を併記します。3つの該当区は、バンコクの説明ではなく当社自身の在庫の説明だからです。
- 都市計画上の規則、用途地域の境界、交通計画は変わります。以下に挙げる法令は、本稿の執筆時点で施行されていたものです。特定の区画についてご依拠になる前に、区役所またはタイの弁護士に現行の状況をご確認ください。
出典
名称を明示した法令と公的機関を、日付とともに記載します。数字が当社自身の価格表から得られたものである場合は、その計算に用いたファイル名を同じ一覧に記載します。
- 財務省国有財産局 土地評価額（現行改定周期は2023年発効）土地および建物の公的評価額。数年周期で改定され、土地局が移転登記手数料および税を賦課する際に適用する。財務省国有財産局（treasury.go.th）。
- 不動産情報センター（REIC）四半期住宅・地価指数バンコクおよび周辺県における新規コンドミニアムの発売、移転登記、未販売在庫および地価指数。政府住宅銀行傘下の公的機関（reic.or.th）。
- タイ中央銀行 不動産指標および金融安定報告住宅用不動産および家計信用の状況に関する公表統計。タイ中央銀行（bot.or.th）。
- バンコク総合都市計画（都市計画条例）各区画に容積率と空地率を伴う用途地域を割り当て、各敷地の建築可能面積を決定する。バンコク都庁 都市計画・都市開発局。
- 建築管理法 仏暦2522年（1979年）に基づく省令第33号 仏暦2535年（1992年）高層建築および特大建築物に係る接道および道路幅員の要件。実務上、その区画がタワーを支えられるかどうかを決定する。
- 国家環境質向上保全法 仏暦2535年（1992年）および関連告示80戸以上、または床面積4,000平方メートル超のコンドミニアムは、着工前に承認済みの環境影響評価を要する。天然資源環境政策計画事務局。
- 交通運輸政策計画事務局 — 大量輸送鉄道マスタープラン未着工の路線を含む、バンコクの鉄道路線および延伸の公表計画。運輸省（otp.go.th）。
- タイ証券取引所の開示書類／事業開発局の会社登記上場デベロッパーの監査済み財務諸表（set.or.th）およびタイの会社の登記事項（dbd.go.th）。
本欄の記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資、税務または法律に関する助言ではありません。賃料収入、稼働率、利回りまたは資産価値の上昇について、予測、約束または示唆を行うことは一切なく、ここに示すいかなる数値も、Suwanvara Property が収益として検証または保証したものではありません。数値は、当社が保有するデベロッパーの価格表から算出したもの、名称を明示した公開情報源に帰属するもの、またはお客様ご自身が入力されたもののいずれかです。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの税務および法律に関する助言をお受けください。