ซื้อก่อนสร้างเสร็จ หรือซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว: จังหวะเงิน ความเสี่ยง และสัญญา

การผ่อนดาวน์โครงการใหม่ต่างจากการซื้อห้องสร้างเสร็จอย่างไร?

ต่างกันตรงที่ครั้งเดียวจบ กับกระจายไปหลายปี การซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเป็นเหตุการณ์การชำระเงินครั้งเดียว คุณจอง ลงนาม โอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศ และภายในไม่กี่สัปดาห์ก็ไปพบกันที่สำนักงานที่ดิน ชำระราคาส่วนที่เหลือ และรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีชื่อคุณอยู่ เงินทุนผูกพันอยู่เป็นสัปดาห์ และนับจากวันโอน ทรัพย์สินนั้นมีอยู่จริงในรูปแบบที่ตรวจสอบได้ ปล่อยเช่าได้ และขายได้

การซื้อก่อนสร้างเสร็จกระจายเงินก้อนเดียวกันออกไปเป็นปี เงินจองรักษาสิทธิ์ในห้อง ตามด้วยเงินทำสัญญาภายในระยะเวลาที่กำหนด แล้วผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้าง และก้อนใหญ่ที่สุดถึงกำหนดในวันโอน ซึ่งเป็นวินาทีแรกที่มีการจดทะเบียนอะไรในชื่อคุณ ก่อนหน้านั้นสิ่งที่คุณถือคือสิทธิตามสัญญาที่มีต่อบริษัทหนึ่ง ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ใช้ยันบุคคลทั่วไปได้

สามในยี่สิบสามโครงการของเราระบุเงื่อนไขการชำระเงินไว้บนใบราคาเอง และเราถอดความไว้ตามต้นฉบับแทนการสรุป โครงการหนึ่งเก็บเงินจอง 100,000 บาท เงินทำสัญญา 30% ของราคาขายภายในสามสิบวันหลังจอง และส่วนที่เหลือในวันโอน อีกโครงการเก็บเงินจอง 5,000 บาท และเงินทำสัญญา 25,000 บาทภายในสามสิบวันหลังจอง รวมเป็นเงินผ่อนชำระทั้งสิ้น 30,000 บาท ซึ่งนำไปหักจากยอดคงเหลือในวันโอน ส่วนอีกโครงการระบุค่าจอง 5,000 บาทต่อยูนิต อีกยี่สิบโครงการที่เหลือแจ้งเงื่อนไขในวันจอง ความต่างระหว่างโครงสร้างสองแบบแรกคือความต่างระหว่างเงินหนึ่งในสามของราคาที่ตั้งความเสี่ยงไว้เป็นปี กับเงินไม่กี่หมื่นบาท

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติยังมีผลด้านจังหวะเวลาอีกข้อที่ไม่เกี่ยวกับผู้พัฒนาโครงการเลย เงินค่าซื้อของคุณต้องเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศและมีเอกสารสำหรับสำนักงานที่ดิน และอัตราแลกเปลี่ยนที่มีผลจริงคืออัตราของวันที่เงินแต่ละงวดเข้ามา ไม่ใช่อัตราที่คุณเห็นตอนลงนาม การซื้อก่อนสร้างเสร็จจึงแปลงสกุลเงินของคุณกระจายไปหลายปี นั่นไม่ใช่ความเสี่ยงที่ใครประเมินล่วงหน้าให้คุณได้ และไม่มีเครื่องมือคำนวณใดบนเว็บไซต์นี้ที่แสร้งทำว่าประเมินได้

ก่อนรับมอบห้องในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ อะไรผิดพลาดได้บ้าง?

ความล่าช้าซึ่งเป็นเรื่องปกติ และการไม่ส่งมอบซึ่งไม่ปกติ ความล่าช้าคือกรณีปกติ และสัญญามาตรฐานเขียนรองรับไว้ ส่วนการไม่ส่งมอบคือกรณีร้ายแรง ได้แก่ อาคารที่หยุดก่อสร้าง บริษัทที่สร้างต่อไม่ได้ หรือสเปกที่ส่งมอบต่างไปจากที่ขายอย่างมีนัยสำคัญ ห้องตัวอย่างในประเทศไทยมักดีกว่าอาคารที่ตามมา ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมกฎหมายจึงกำหนดให้สื่อโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

กำหนดแล้วเสร็จที่ปรากฏในประกาศสาธารณะคือสิ่งที่คาดไว้ และเราคงความต่างนี้ไว้ในข้อมูลของเราเองแทนที่จะกลบให้เท่ากัน จาก 23 โครงการของเรา ยี่สิบโครงการบันทึกว่าสร้างเสร็จแล้ว สองโครงการมีเพียงกำหนดที่คาดไว้ และหนึ่งโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างโดยระบุกำหนดแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2570 กำหนดที่คาดไว้คือวันที่มีผู้เผยแพร่ ไม่ใช่อาคารที่ฝ่ายเราตรวจสอบแล้วว่าเสร็จ และตัวเลขใดที่คำนวณจากโครงการเช่นนั้นย่อมรับความไม่แน่นอนนั้นมาด้วย

ผู้ซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จมีความคุ้มครองอะไรบ้าง?

มีสามข้อ และทั้งสามข้อเป็นความคุ้มครองตามกฎหมาย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ให้ความคุ้มครองแก่ผู้ซื้อห้องชุดก่อนสร้างเสร็จไว้สามเรื่องที่เป็นรูปธรรม มาตรา 6/2 กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด และข้อสัญญาใดที่แตกต่างไปในทางที่ไม่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อไม่มีผลใช้บังคับ สัญญาที่คุณได้รับจึงไม่ใช่ร่างของผู้พัฒนาโครงการเองในประเด็นที่เป็นสาระสำคัญ ส่วนมาตรา 6/1 กำหนดให้สื่อโฆษณาของผู้พัฒนาโครงการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาและผู้พัฒนาต้องเก็บรักษาไว้ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมคุณจึงควรเก็บสำเนาโบรชัวร์ ผังพื้น และเอกสารสเปกทุกฉบับที่ได้รับการนำเสนอไว้เอง

เรื่องที่สาม ห้องชุดจะโอนมาเป็นของคุณไม่ได้จนกว่าอาคารที่สร้างเสร็จจะจดทะเบียนเป็นอาคารชุดและออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว การจดทะเบียนนั้นคือสิ่งที่เปลี่ยนสัญญาของคุณให้เป็นกรรมสิทธิ์ และเป็นจุดที่นับโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ การซื้อที่ตกลงกันวันนี้จึงไปโอนโดยนับกับสถานะโควตาในอีกหลายปีข้างหน้า

นอกเหนือจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 เปิดให้เงินค่าซื้อฝากไว้กับผู้ดูแลผลประโยชน์ที่ได้รับใบอนุญาต และทยอยจ่ายตามความคืบหน้าที่ตกลงกัน เป็นเรื่องสมัครใจและไม่แพร่หลายในตลาดไทย แต่ยังควรถาม และคำตอบที่ได้ก็เป็นข้อมูลในตัวมันเอง

• ตรวจว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามแบบมาตรฐานที่กำหนด
• เก็บโบรชัวร์และเอกสารสเปกทุกฉบับ เพราะสื่อโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา
• ขอให้ระบุมาตรการเยียวยากรณีล่าช้าและผิดสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และอ่านว่าจ่ายจริงเท่าใด
• กำหนดให้เงินจองคืนได้หากโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติไม่พอในวันโอน
• สอบถามว่ามีบริการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือไม่ และจดคำตอบไว้
• สอบถามว่าสเปกส่วนใดตายตัว และส่วนใดที่ผู้พัฒนาโครงการเปลี่ยนแปลงได้
• ตกลงให้ชัดในสัญญาว่าใครจ่ายค่าใช้จ่ายรายการใดในวันโอน ไม่ใช่ตกลงกันด้วยวาจา

การซื้อห้องที่สร้างเสร็จแล้วให้อะไรแทน?

ให้หลักฐาน อาคารที่สร้างเสร็จแล้วตรวจสอบได้ และการเงินของอาคารก็ตรวจสอบได้เช่นกัน บัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด ยอดเงินกองทุน รายงานการประชุมใหญ่สามัญครั้งล่าสุด และหนังสือรับรองปลอดหนี้ บอกคุณได้ว่าอาคารถูกบริหารมาอย่างไรจริง ๆ ซึ่งเป็นหลักฐานที่ไม่มีทางมีได้สำหรับอาคารที่ยังไม่เปิดใช้ คุณเห็นวิวจริงจากชั้นจริง และปล่อยเช่าได้ตั้งแต่เดือนที่รับกุญแจ

ข้อแลกเปลี่ยนก็เป็นภาพสะท้อนกลับกัน คือไม่มีแผนผ่อนชำระให้กระจายภาระ ห้องเป็นอย่างที่มันเป็นไม่ใช่อย่างที่คุณกำหนด และในอาคารที่มีอายุมากขึ้น การเรียกเก็บพิเศษเพื่อซ่อมผิวอาคารหรือเปลี่ยนลิฟต์เป็นภาระที่จริงและใกล้ตัว ไม่ใช่เรื่องไกล

มีข้อหนึ่งที่ใช้กับทรัพย์ทุกรายการบนเว็บไซต์นี้ไม่ว่าคุณเลือกทางใด คือทรัพย์ของเราทั้งหมดเป็นทรัพย์ของผู้พัฒนาโครงการ ผู้ขายจึงเป็นนิติบุคคล ซึ่งเปลี่ยนส่วนผสมของภาษีในวันโอน คือหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรานิติบุคคล 1% แทนการคำนวณตามจำนวนปีที่ถือครองแบบบุคคลธรรมดา และหมายความว่าโปรโมชันวันโอนเป็นของผู้พัฒนาโครงการ ประกาศไว้บนใบราคา และพิมพ์บนประกาศทรัพย์ของเราตามถ้อยคำของผู้พัฒนาเอง รวมถึงข้อยกเว้นทั้งหมด