外籍业主可以把泰国的公寓单位出租。《公寓法》中没有任何条文禁止这样做，外籍买家所登记的永久产权，与泰籍业主的产权一样带有出租的权利。真正让人措手不及的，是围绕这项权利的其他一切：哪种租期在法律上可执行、这笔收入该报在哪张税表上、在您见到钱之前谁先预扣了什么，以及当空调坏掉而您人在法兰克福时，谁去开门。
本文讲的是其中的机制。它不含任何租金预测，也不含任何收益率数字，因为我们的档案里既没有本站任何楼盘的实际成交租金，也没有出租率。我们究竟掌握什么、不掌握什么，文末会完整说明。
外籍业主可以把泰国公寓出租吗？租约怎么签？
可以，而且实务中租期通常为十二个月。泰国的住宅租赁属于《民商法典》第 537 至 571 条项下的财产租赁。有两条规定决定了您将会看到的几乎每一份租约的形态。第 538 条规定，超过三年的租约，除非在土地厅就产权办理登记，否则只在三年范围内可执行；第 540 条则将可登记的最长期限定为三十年。这正是普通住宅租约通常为期十二个月并按期续签的原因 — 它有意停在登记门槛之下，双方都保留了灵活性。
租约对产权的继受人具有约束力。如果您把一套已出租的单位卖掉，租约通常随之转移；而这条规则有朝一日同样适用于作为买家的您：正因为如此，占用状况应当写进买卖合同，而不是停留在口头。买家指南中的二手房尽职调查清单，从买方角度讲了这一点。
短租是多数外籍业主最容易搞错的部分。提供不满三十天的住宿，属于《酒店法》佛历 2547 年（2004 年）项下的酒店经营，需要一张公寓单位拿不到的许可证。另外，多数楼盘依《公寓法》第 32 条制定、对每一位业主均有约束力的自有规约，也直接禁止按日出租，而在大堂前台执行这些规约的正是业主法人团体。请把按夜出租的收入假设视为不可行，而不是视为乐观。
如果您最终在同一栋楼里持有多套单位，还有一条规则适用：合同委员会佛历 2561 年（2018 年）公告自 2018 年 5 月 1 日起施行，将在同一栋楼或同一小区内出租五套及以上单位的住宅租赁，列为受合同管制的经营行为。它将押金上限定为一个月租金、预付租金上限定为一个月，要求使用规定的合同格式，并对解约作出限制。不足五套则不适用。
泰国公寓的租金收入如何纳税？
按普通个人所得纳税，且无论您是否住在泰国都要在泰国纳税。建筑物的租金，属于《税法典》第 40(5) 条项下的应税所得。它来源于泰国，因此无论您是否踏足泰国都应在泰国纳税：第 41 条规定，来自位于泰国境内财产的所得应予课税，与收款人的居住地无关。是否构成泰国税务居民 — 一个公历年度内居留满 180 天 — 改变的是您还有哪些所得要在泰国纳税，而不是这一笔要不要纳税。
计算方式就是普通的个人所得税。依《税法典》与佛历 2502 年（1959 年）第 11 号皇家法令，您可以就建筑物租金总额按 30% 作标准扣除，或改以有凭证的实际支出扣除；随后适用各项免税额，累进税率从净所得超过 150,000 泰铢部分的 5%，至超过 5,000,000 泰铢部分的 35%。租金收入没有单独的较低税率，也没有针对外籍人士的统一税率。
要报两次，不是一次。第 40(5) 条项下于 1 月至 6 月取得的所得，须以 PND 94 表申报半年度纳税，截止日为 9 月底；全年所得则以 PND 90 表申报，截止日为次年 3 月 31 日。半年度已缴税款可抵扣全年应纳税额。
预扣与否，完全取决于租客是谁。支付租金的泰国公司或其他法人，必须预扣 5% 并向您出具预扣税凭证 — 依据是《税法典》第 3 条之十三项下的税务厅第 Paw. 4/2528 号指令。那 5% 是预缴款而非最终税负，凭证就是您申报时可以抵扣的依据。个人租客则完全不预扣，这意味着全部税负会在申报时一次性落到您身上。
税收协定通常并不免除泰国这一侧的税。泰国已与约六十个税收管辖区签订协定 — 现行清单由税务厅公布 — 而依标准的协定条款，来自不动产的所得可以在财产所在地国课税。协定通常给您的，是在本国就已缴泰国税款取得抵免，而不是在泰国免税。
业主人在国外，谁来管理这套房子？
三者之一：您自己、租赁中介，或开发商自有的租赁计划（如果有的话）。自行管理适合经常在泰国、或在本地有可信托付之人的业主。它不花佣金，却要花掉您的随时可用：带看、押金、租客凌晨两点的漏水、每年的报税、退租时的验房。
出租中介负责推广、带看，通常也负责租约文书，佣金按惯例以若干个月租金报价。我们在此不公布任何数字：中介佣金是谈出来的，会随租期与楼盘而变，而我们并不掌握实际收费的数据集。请在具体那一栋楼里问两三家中介，并比较他们书面报给您的价格。
开发商出租计划 — 若存在的话 — 通过开发商自己的租赁部门推广该单位。我们的库存中有若干项目随价格表一并公布了这样的租金价目表，截至 2026 年 7 月 — 每一份都是挂牌租金，不是实际成交租金，不是出租率承诺，也不是包租保证。我们在册的项目中，今天没有任何一个提供包租保证或租金池；若有，我们会逐字印出它的条款，而不是它的宣传标题。
- 在买之前而不是买之后，确认该楼盘自有规约对出租的规定
- 除非有理由登记更长的租期，否则把租约控制在十二个月
- 问清楚租客是不是公司 — 这决定了是否有人替您预扣那 5%
- 把 9 月的 PND 94 与次年 3 月的 PND 90 记进日程
- 为单位空置的月份预留共有部分管理费；它不会暂停
租金收入可以汇出泰国吗？
可以。依泰国银行的外汇管理规定，租金收入可以通过商业银行汇往境外。实务中，银行会问这笔钱是什么、从哪里来，而对于金额较大或较为规律的汇出，还会希望看到泰国这一侧的税已经处理妥当。这些都不难；它只是文件工作 — 而边做边留，远比三年后回头补齐容易得多。
请把您购房时那份最初的汇入凭证 — 外汇交易表（FET）或银行入账通知 — 与产权文件一起长期保存。它是证明资本自境外汇入的文件，而在您日后出售并把款项汇回时，它会再一次为您发挥作用。
本文无法告诉您什么
本栏每一篇文章都设有这一节。它不是结尾处随手加上的免责声明 — 它恰恰决定了前面的内容是否值得信任。
- 本文不估算您的单位能租多少钱、需要多久才能找到租客，或究竟租不租得出去。本站任何楼盘的实际成交租金、出租率或空置率、租赁合同与出租中介记录，我们一概不持有。
- 本站公布的租金数字，是开发商自己出具的挂牌租金价目表，日期为 2026 年 7 月，仅限于公布了价目表的那些项目。挂牌租金是租赁部门希望达成的价格。它不是已达成价格的证据，也不是对任何一套单位的承诺。
- 税率、扣除额与申报期限都会变化，而您自身的税务居民身份与协定适用情况，会实质性地改变答案。这是一般性信息，不构成税务意见。请在签署租约之前，由泰国税务顾问确认您的具体情况 — 若您是跨境出租，也请一并咨询您所在国的顾问。
- Suwanvara Property 是一家房产经纪机构。我们不经营出租或托管业务，不从任何租金中分成，也不为任何出租计划背书，包括上文所述的那一个。
来源
具名的法规与具名的公共机构，并附日期。若某个数字来自我们自己的价格表，则在同一列表中注明其计算所依据的档案。
- 《民商法典》第三编第四章（财产租赁），第 537–571 条第 538 条 — 不动产租期超过三年的，除非向主管官员办理登记，否则仅在三年范围内可执行；第 540 条 — 最长期限为三十年。登记由土地厅办理（dol.go.th）。
- 《税法典》第 40(5)、41、48 与 50 条；佛历 2502 年（1959 年）第 11 号皇家法令建筑物租金属应税所得；来自位于泰国境内财产的所得，无论收款人居住于何处均应课税；建筑物可按 30% 标准扣除以替代实际支出扣除。由税务厅公布（rd.go.th）。
- 《税法典》第 3 条之十三项下第 Paw. 4/2528 号税务厅指令支付租金的法人，必须按 5% 预扣税款，并向收款人出具预扣税凭证。税务厅。
- 《酒店法》佛历 2547 年（2004 年）提供不满三十天的住宿属酒店经营，须取得许可证。由内政部地方行政厅主管。
- 合同委员会关于将住宅楼宇租赁列为受管制经营行为的公告，佛历 2561 年（2018 年），2018 年 5 月 1 日施行适用于在同一栋楼或同一小区内出租五套及以上住宅单位的出租人：须使用规定的合同格式，押金上限为一个月租金，预付租金上限为一个月。消费者保护委员会办公室。
- 《公寓法》佛历 2522 年（1979 年）第 32 条各公寓经登记的规约对每一位共有业主均有约束力，并规范单位的使用，包括对出租的限制。由楼盘的业主法人团体执行。
- 泰国银行外汇管理规定非居民通过商业银行将收入与售房款汇往境外，以及外籍购房所依赖的汇入凭证（外汇交易表 FET）。泰国银行（bot.or.th）。
本栏文章面向外籍买家，属一般性信息，不构成投资、税务或法律意见。本站不对租金收入、出租率、收益率或资本增值作出预测、承诺或暗示，文中任何数字均未经 Suwanvara Property 核实或认可为回报。所列数字或由我们持有的开发商价格表计算得出，或注明所引用的具名公开来源，或由您自行输入。法规、费率与流程会发生变化，个案情况亦各不相同；请就您自身的情况另行取得泰国税务与法律意见。