外国人オーナーはタイのコンドミニアム住戸を賃貸に出すことができます。コンドミニアム法にこれを妨げる規定はなく、外国人購入者が登記するフリーホールドの権利には、タイ人オーナーのそれと同じく賃貸借を設定する権利が伴います。人が足をすくわれるのは、その権利の周辺にあるすべてです。どの賃貸期間が法的に有効か、その所得はどの申告書に載るのか、お客様がお金を目にする前に誰が何を源泉徴収するのか、そしてエアコンが故障したときにフランクフルトにいるお客様に代わって誰が扉を開けるのか。
本稿はその仕組みを説明します。賃料の予測も利回りの数字も含みません。本サイトに掲載するいずれの建物についても、当社の記録には実現賃料も稼働率も存在しないからです。当社が何を保有し、何を保有していないかは、末尾に全文を記載しています。
外国人オーナーはタイのコンドミニアムを賃貸に出せますか。どのような賃貸借になりますか？
出せます。そして実務上、賃貸期間は12か月になります。タイにおける住宅の賃貸借は、民商法典第537条から第571条に定める財産の賃貸借です。お客様が提示されるほぼすべての賃貸借の形を決めているのは、二つの規定です。第538条により、3年を超える賃貸借は、土地局で権利について登記されない限り3年の範囲でしか効力を主張できません。第540条は、登記可能な期間の上限を30年としています。通常の住宅賃貸借が12か月で更新される形をとるのは、このためです。意図的に登記の閾値の下にとどめられ、双方が柔軟性を保っています。
賃貸借は権利の承継人を拘束します。賃貸中のユニットをご売却になれば、賃貸借は原則としてそれに伴って移転します。これは、買主としてのお客様にもいつか適用される規則です。占有関係が会話ではなく売買契約書に書かれるべきなのは、このためです。買主側から見たこの論点は、購入ガイドの中古デューデリジェンス・チェックリストで扱っています。
短期賃貸は、外国人オーナーが最も誤りやすい部分です。30日未満の期間の宿泊提供は、ホテル業法 仏暦2547年（2004年）に定めるホテル事業にあたり、コンドミニアムの住戸では取得できない許可が必要になります。加えて、多くの建物が自ら定める規約は、コンドミニアム法第32条に基づき制定されすべての所有者を拘束するものですが、日単位の賃貸を明確に禁じており、ロビーのフロントでそれを執行するのは管理法人です。1泊単位の賃貸収入を前提とする想定は、楽観的というより、そもそも利用できないものとしてお考えください。
同じ建物で複数のユニットを保有される場合には、もう一つ規則が適用されます。2018年5月1日施行の契約委員会告示 仏暦2561年（2018年）は、同一の建物または同一の敷地内で5戸以上を賃貸する賃貸人による住宅賃貸を、契約規制事業としています。同告示は、保証金を賃料1か月分、前払賃料を1か月分に制限し、所定の契約様式の使用を求め、解約を制限しています。5戸未満であれば適用されません。
タイのコンドミニアムの賃料収入には、どのように課税されますか？
通常の個人所得として、タイで課税されます。お客様がタイにお住まいかどうかは関係ありません。建物からの賃料は、歳入法典第40条(5)号に定める課税所得です。これはタイを源泉とする所得であるため、お客様が一度もタイに足を踏み入れられなくてもタイで課税されます。第41条は、タイ国内に所在する財産からの所得を、受領者の居住地にかかわらず課税対象としています。タイの税務上の居住者であるかどうか（暦年中180日以上の滞在）が変えるのは、他にどの所得が課税されるかであって、この所得が課税されるかどうかではありません。
計算は通常の個人所得税です。歳入法典および仏暦2502年（1959年）勅令第11号に基づき、建物からの賃料総額の30％を概算控除として控除するか、これに代えて証憑のある実額経費を控除できます。その後に各種の人的控除が適用され、累進税率は課税所得150,000バーツ超の部分の5％から、5,000,000バーツ超の部分の35％までとなります。賃料収入に対する別個の低い税率はなく、外国人向けの一律税率もありません。
申告は一度ではなく二度です。第40条(5)号の所得のうち1月から6月までに生じたものは、半期申告書PND 94により9月末までに申告し、年間の所得は翌年3月31日までにPND 90で申告します。半期に納付した税額は年税額から控除されます。
源泉徴収されるかどうかは、テナントが誰かによって完全に決まります。賃料を支払うタイの会社その他の法人は、5％を源泉徴収し、お客様に源泉徴収証明書を交付しなければなりません（歳入法典第3条の13に基づく歳入局指令 第Paw. 4/2528号）。この5％は最終税ではなく予納であり、証明書は申告時に控除できる根拠です。個人のテナントはまったく源泉徴収しません。その場合、税負担の全額が申告時にお客様に一度に到来します。
租税条約は通常、タイ側の課税を取り除きません。タイは約60の法域と条約を締結しており、現行の一覧は歳入局が公表しています。標準的な条約条項の下では、不動産からの所得は当該不動産の所在地国で課税することができます。条約が通常与えるのは、タイで納付した税についての本国での軽減であって、タイでの免税ではありません。
オーナーが海外に住んでいる場合、誰がユニットを管理しますか？
三者のいずれかです。お客様ご自身、賃貸仲介業者、あるいは（存在する場合には）デベロッパーのリーシング・プログラムです。自主管理は、タイに頻繁に滞在される方、またはタイに信頼できる方がいらっしゃる場合に機能します。仲介手数料はかかりませんが、その代わりに常時の対応が求められます。内見、保証金、テナントの午前2時の水漏れ、毎年の申告、退去時の立会検査です。
賃貸仲介業者は、募集、内見、通常は賃貸借の書類作成までを担い、手数料は慣行上、賃料の何か月分という形で提示されます。ここではその数字を公表しません。仲介手数料は交渉によって決まり、期間や建物によって変わりますし、当社は実際に請求された金額のデータを保有していないからです。対象の建物について2〜3社の仲介業者にお尋ねになり、書面で提示された条件を比較してください。
デベロッパーの賃貸プログラムは、存在する場合、デベロッパー自身のリーシング部門を通じてユニットを募集します。当社の取扱いの中には、2026年7月時点で価格表とあわせてこうした賃料表を公表しているプロジェクトがいくつかあります。いずれも募集賃料であって、実現賃料ではなく、稼働率の確約でもなく、借上げ保証でもありません。当社が取り扱うプロジェクトで、現在、借上げ保証やレンタルプールを提供しているものはありません。仮にあったとしても、当社はその宣伝文句ではなく、条件をそのまま逐語で掲載します。
- 建物自身の規約が賃貸について何を定めているかは、購入の後ではなく前に確認してください
- より長い期間を登記する理由がない限り、賃貸借は12か月にとどめてください
- テナントが法人かどうかをお尋ねください。5％が源泉徴収されるかどうかは、それで決まります
- 9月のPND 94と、翌年3月のPND 90を予定表に入れてください
- ユニットが空いている月の共益費も見込んでください。共益費は止まりません
賃料収入はタイ国外に送金できますか？
できます。タイ中央銀行の外国為替規制に基づき、賃料収入は市中銀行を通じて海外へ送金できます。実務上、銀行はその資金が何で、どこから来たのかを尋ね、金額の大きい送金や定期的な送金については、タイ側の税務処理が済んでいることの確認を求めます。いずれも難しいことではありません。ただの書類仕事ですが、その都度作成しておくほうが、3年後に再構成するよりはるかに容易です。
ご購入時の当初の入金証明、すなわち外国送金取引書（FETフォーム）または銀行の入金通知書は、権利証書とともに永久に保管してください。資本が海外から入ったことを証明する書類であり、将来ご売却になって代金を本国へ送金される際に、もう一度お客様のために働きます。
このノートがお伝えできないこと
この節は、本セクションのすべてのノートに設けています。末尾に付け足した免責文ではありません — 残りの内容を信頼してよいかどうかを決めるのが、この節です。
- 本稿は、お客様のユニットがいくらで貸せるか、テナントが見つかるまでどれだけかかるか、そもそも貸せるかどうかを推計しません。本サイトに掲載するいずれの建物についても、当社は実現賃料、稼働率・空室率、賃貸借契約書、賃貸仲介の記録を一切保有していません。
- 本サイトに掲載する賃料の数字は、賃料表を公表しているプロジェクトについて、デベロッパー自身が提示した2026年7月付の募集賃料表です。募集賃料とは、リーシング部門が達成を望む金額です。達成された金額の証拠ではなく、いかなるユニットについての約束でもありません。
- 税率、控除、申告期限は変わりますし、お客様ご自身の税務上の居住地と条約の適用関係によって答えは実質的に変わります。本稿は一般的な情報であり、税務助言ではありません。賃貸借にご署名になる前に、タイの税務顧問にお客様の状況をご確認ください。海外から賃貸される場合は、居住国の顧問にもあわせてご確認ください。
- Suwanvara Propertyは不動産仲介業者です。賃貸業も管理業も営んでおらず、いかなる賃料からも分配を受けず、上記のものを含め、いかなる賃貸プログラムも推奨いたしません。
出典
名称を明示した法令と公的機関を、日付とともに記載します。数字が当社自身の価格表から得られたものである場合は、その計算に用いたファイル名を同じ一覧に記載します。
- 民商法典 第3編第4章（財産の賃貸借）第537条〜第571条第538条 — 不動産の賃貸借は、3年を超える場合、所管官吏に登記しない限り3年の範囲でのみ効力を有する。第540条 — 最長期間は30年。登記は土地局が行う（dol.go.th）。
- 歳入法典 第40条(5)号、第41条、第48条、第50条／仏暦2502年（1959年）勅令第11号建物からの賃料は課税所得である。タイ国内に所在する財産からの所得は、受領者の居住地にかかわらず課税される。建物については、実額経費に代えて30％の概算控除が認められる。歳入局が公表（rd.go.th）。
- 歳入法典第3条の13に基づく歳入局指令 第Paw. 4/2528号賃料を支払う法人は、5％の税を源泉徴収し、受領者に源泉徴収証明書を交付しなければならない。歳入局。
- ホテル業法 仏暦2547年（2004年）30日未満の期間の宿泊提供はホテル事業であり、許可を要する。内務省地方行政局が所管。
- 住宅用建物の賃貸を契約規制事業とする契約委員会告示 仏暦2561年（2018年）、2018年5月1日施行同一の建物または同一敷地内で住宅5戸以上を賃貸する賃貸人に適用される。所定の契約様式、保証金は賃料1か月分まで、前払賃料は1か月分まで。消費者保護委員会事務局。
- コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）第32条各コンドミニアムの登記された規約はすべての区分所有者を拘束し、賃貸の制限を含めユニットの使用を規律する。建物の管理法人が運用する。
- タイ中央銀行 外国為替規制非居住者が市中銀行を通じて所得および売却代金を海外へ送金すること、および外国人の購入が依拠する入金証明（外国送金取引書FETフォーム）について。タイ中央銀行（bot.or.th）。
本欄の記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資、税務または法律に関する助言ではありません。賃料収入、稼働率、利回りまたは資産価値の上昇について、予測、約束または示唆を行うことは一切なく、ここに示すいかなる数値も、Suwanvara Property が収益として検証または保証したものではありません。数値は、当社が保有するデベロッパーの価格表から算出したもの、名称を明示した公開情報源に帰属するもの、またはお客様ご自身が入力されたもののいずれかです。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの税務および法律に関する助言をお受けください。