Ein ausländischer Eigentümer darf eine thailändische Eigentumswohnung vermieten. Nichts im Condominium Act steht dem entgegen, und die im Volleigentum eingetragene Eigentumsurkunde eines ausländischen Käufers trägt dasselbe Recht zur Vermietung wie die eines thailändischen Eigentümers. Was Menschen aus dem Tritt bringt, ist alles rund um dieses Recht: welche Vertragslaufzeit durchsetzbar ist, in welche Erklärung die Einkünfte gehören, wer was einbehält, bevor Sie das Geld je sehen, und wer die Tür öffnet, wenn die Klimaanlage ausfällt und Sie in Frankfurt sind.
Diese Notiz beschreibt die Mechanik. Sie enthält keine Mietprognose und keine Renditezahl, denn unsere Unterlagen tragen für kein Gebäude auf dieser Website eine tatsächlich erzielte Miete und keine Auslastungsquote. Was uns vorliegt und was nicht, steht vollständig am Ende.
Darf ein ausländischer Eigentümer eine thailändische Eigentumswohnung vermieten, und mit welchem Vertrag?
Ja — und in der Praxis wird der Mietvertrag zwölf Monate laufen. Ein Wohnraummietverhältnis ist in Thailand eine Miete nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch, §§ 537 bis 571. Zwei Vorschriften bestimmen die Gestalt nahezu jedes Vertrags, der Ihnen angeboten wird. Nach § 538 ist ein Mietvertrag von mehr als drei Jahren nur für drei Jahre durchsetzbar, sofern er nicht beim Land Department auf dem Titel eingetragen ist; § 540 begrenzt die eintragungsfähige Laufzeit auf dreißig Jahre. Deshalb läuft das gewöhnliche Wohnraummietverhältnis zwölf Monate und wird verlängert — es bleibt bewusst unterhalb der Eintragungsschwelle, und beide Seiten behalten ihre Beweglichkeit.
Ein Mietvertrag bindet den Rechtsnachfolger. Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, geht das Mietverhältnis in der Regel mit über — dieselbe Regel, die eines Tages für Sie als Käufer gilt: Deshalb gehört die Nutzung in den Kaufvertrag und nicht in ein Gespräch. Die Checkliste zur Sorgfaltsprüfung beim Wiederverkauf im Käuferratgeber behandelt das von der Käuferseite her.
Die Kurzzeitvermietung ist der Punkt, den die meisten ausländischen Eigentümer falsch einschätzen. Die Beherbergung für Zeiträume von weniger als dreißig Tagen ist Hotelbetrieb nach dem Hotel Act B.E. 2547 (2004) und verlangt eine Lizenz, die eine Eigentumswohnung nicht erhalten wird. Unabhängig davon untersagen die Hausordnungen der meisten Gebäude — erlassen nach § 32 des Condominium Act und für jeden Eigentümer verbindlich — die tageweise Vermietung ausdrücklich, und durchgesetzt wird das von der Eigentümergemeinschaft am Empfang. Behandeln Sie die Annahme von Einnahmen aus tageweiser Vermietung als nicht verfügbar, nicht als optimistisch.
Eine weitere Regel greift, wenn Sie am Ende mehrere Wohnungen im selben Gebäude besitzen: Die Bekanntmachung des Vertragsausschusses von B.E. 2561 (2018), in Kraft seit dem 1. Mai 2018, macht die Wohnraumvermietung zu einem vertragskontrollierten Geschäft für jeden Vermieter, der fünf oder mehr Einheiten im selben Gebäude oder auf demselben Areal vermietet. Sie begrenzt die Kaution auf eine Monatsmiete und die Vorauszahlung auf einen Monat, verlangt eine vorgeschriebene Vertragsform und beschränkt die Kündigung. Unterhalb von fünf Einheiten gilt sie nicht.
Wie werden Mieteinnahmen aus einer thailändischen Eigentumswohnung besteuert?
Als gewöhnliche Einkünfte einer natürlichen Person, in Thailand, gleichgültig ob Sie hier leben. Miete aus einem Gebäude ist steuerpflichtiges Einkommen nach § 40 (5) des Steuergesetzbuchs (Revenue Code). Sie stammt aus thailändischer Quelle und ist deshalb in Thailand steuerpflichtig, ob Sie das Land je betreten oder nicht: § 41 besteuert Einkünfte aus in Thailand belegenem Vermögen ohne Rücksicht auf den Wohnsitz des Empfängers. Ob Sie in Thailand steuerlich ansässig sind — 180 Tage oder mehr im Kalenderjahr —, ändert, was sonst noch besteuert wird, nicht aber, ob dies besteuert wird.
Die Berechnung ist die gewöhnliche Einkommensteuer. Sie dürfen 30 % der Bruttomiete aus einem Gebäude als Pauschale abziehen oder stattdessen Ihre tatsächlichen, belegten Aufwendungen, nach dem Revenue Code und dem Königlichen Dekret Nr. 11 B.E. 2502 (1959); anschließend werden Freibeträge angewandt, und die progressiven Sätze reichen von 5 % auf ein Nettoeinkommen über 150.000 ฿ bis 35 % über 5.000.000 ฿. Es gibt keinen gesonderten, niedrigeren Satz für Mieteinnahmen und keinen pauschalen Satz für Ausländer.
Zwei Erklärungen, nicht eine. Einkünfte nach § 40 (5), die zwischen Januar und Juni erzielt werden, gehören in eine Halbjahreserklärung, das Formular PND 94, fällig bis Ende September; das volle Jahr geht bis zum 31. März des Folgejahres in die PND 90. Die zum Halbjahr gezahlte Steuer wird auf die Jahresschuld angerechnet.
Der Steuerabzug hängt vollständig davon ab, wer der Mieter ist. Eine thailändische Gesellschaft oder eine andere juristische Person, die Miete zahlt, muss 5 % einbehalten und Ihnen eine Bescheinigung über den Steuerabzug ausstellen — Verwaltungsanweisung Paw. 4/2528 zu § 3 tredecim des Revenue Code. Diese 5 % sind eine Vorauszahlung und keine abgeltende Steuer, und die Bescheinigung ist die Anrechnung, die Sie in Ihrer Erklärung geltend machen. Ein privater Mieter behält gar nichts ein, sodass die gesamte Steuerlast bei der Erklärung auf Sie zukommt.
Doppelbesteuerungsabkommen beseitigen die thailändische Steuer üblicherweise nicht. Thailand hat Abkommen mit rund sechzig Staaten geschlossen — die aktuelle Liste veröffentlicht das Revenue Department —, und nach dem üblichen Abkommensartikel dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem das Vermögen liegt. Was ein Abkommen Ihnen gewöhnlich verschafft, ist eine Entlastung im Heimatstaat für die in Thailand gezahlte Steuer, keine Befreiung in Thailand.
Wer verwaltet die Wohnung, wenn der Eigentümer im Ausland lebt?
Eine von drei Seiten: Sie selbst, ein Vermietungsmakler oder — wo es eines gibt — das Vermietungsprogramm eines Bauträgers. Die Selbstverwaltung funktioniert für Eigentümer, die häufig in Thailand sind oder hier jemanden haben, dem sie vertrauen. Sie kostet keine Provision und dafür alles an Verfügbarkeit: Besichtigungen, Kautionen, der Wasserschaden des Mieters um zwei Uhr nachts, die jährliche Erklärung, die Abnahme bei der Übergabe.
Ein Vermietungsmakler übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und meist die Vertragsabwicklung, gegen eine Provision, die üblicherweise als eine Zahl von Monatsmieten genannt wird. Wir nennen dazu hier keine Zahl: Die Provision wird verhandelt, sie hängt von Laufzeit und Gebäude ab, und uns liegt kein Datenbestand darüber vor, was tatsächlich berechnet wurde. Fragen Sie zwei oder drei Makler im konkreten Gebäude und vergleichen Sie, was Ihnen schriftlich genannt wird.
Ein Vermietungsprogramm des Bauträgers — wo es eines gibt — vermarktet die Wohnung über dessen eigene Vermietungsabteilung. Mehrere Projekte in unserem Bestand veröffentlichen, Stand Juli 2026, neben ihrer Preisliste eine solche Mietpreisliste — jeweils ein Angebotssatz, keine tatsächlich erzielte Miete, keine Zusage zur Auslastung und keine Mietgarantie. Kein Projekt in unseren Büchern bietet heute eine Mietgarantie oder einen Mietpool an; täte es eines, würden wir dessen Bedingungen wortgetreu abdrucken statt seiner Schlagzeile.
- Klären Sie die Hausordnung des Gebäudes zur Vermietung vor dem Kauf, nicht danach
- Halten Sie das Mietverhältnis bei zwölf Monaten, solange kein Grund für eine eingetragene längere Laufzeit besteht
- Fragen Sie, ob der Mieter eine Gesellschaft ist — davon hängt ab, ob für Sie 5 % einbehalten werden
- Notieren Sie die PND 94 im September und die PND 90 im März
- Kalkulieren Sie das Hausgeld für die Monate ohne Mieter; es pausiert nicht
Können Mieteinnahmen aus Thailand ausgeführt werden?
Ja. Mieteinnahmen dürfen nach den Devisenvorschriften der Bank of Thailand über eine Geschäftsbank ins Ausland überwiesen werden. In der Praxis fragt die Bank, worum es sich handelt und woher das Geld stammt, und bei größeren oder regelmäßigen Überweisungen will sie sehen, dass die thailändische Steuer erledigt ist. Nichts davon ist schwierig; es ist schlicht Papierarbeit, die sich laufend weit leichter erzeugen als drei Jahre später rekonstruieren lässt.
Bewahren Sie den ursprünglichen Nachweis des Geldeingangs aus Ihrem Kauf — das Foreign-Exchange-Transaction-Formular oder die Gutschriftsanzeige der Bank — dauerhaft bei den Eigentumsunterlagen auf. Es ist das Dokument, das belegt, dass das Kapital aus dem Ausland kam, und es leistet Ihnen erneut Dienste, wenn Sie eines Tages verkaufen und den Erlös zurückführen.
Was Ihnen diese Notiz nicht sagt
Jede Notiz in diesem Bereich enthält diesen Block. Er ist kein Haftungsausschluss, der am Ende angehängt wurde — er ist der Teil, der darüber entscheidet, ob dem Rest zu trauen ist.
- Diese Notiz schätzt nicht, wofür sich Ihre Wohnung vermieten ließe, wie lange die Suche nach einem Mieter dauern würde oder ob sie sich überhaupt vermieten ließe. Uns liegen für kein Gebäude auf dieser Website tatsächlich erzielte Mieten, Auslastungs- oder Leerstandsquoten, Mietverträge oder Unterlagen von Vermietungsmaklern vor.
- Die auf dieser Website veröffentlichten Mietzahlen sind die eigenen Mietpreislisten der Bauträger, datiert Juli 2026, für diejenigen Projekte, die eine veröffentlichen. Ein Angebotssatz ist das, was eine Vermietungsabteilung zu erzielen hofft. Er ist kein Beleg dafür, was erzielt wurde, und kein Versprechen zu irgendeiner Wohnung.
- Sätze, Pauschalen und Erklärungsfristen ändern sich, und Ihre eigene steuerliche Ansässigkeit sowie Ihre Abkommenslage verändern die Antwort erheblich. Dies ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihre Lage von einer thailändischen Steuerberaterin oder einem thailändischen Steuerberater bestätigen, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen — und, wenn Sie aus dem Ausland vermieten, zusätzlich von einer Beraterin oder einem Berater in Ihrem Heimatstaat.
- Suwanvara Property ist ein Immobilienmakler. Wir betreiben kein Vermietungs- oder Verwaltungsgeschäft, nehmen keinen Anteil an irgendeiner Miete und machen uns kein Vermietungsprogramm zu eigen, auch nicht das oben beschriebene.
Quellen
Namentlich genannte Rechtsquellen und namentlich genannte öffentliche Stellen, mit ihrem Datum. Stammt eine Zahl stattdessen aus unseren eigenen Preislisten, wird die Datei, aus der sie berechnet wurde, in derselben Liste genannt.
- Zivil- und Handelsgesetzbuch, Buch III Titel IV (Miete und Pacht), §§ 537–571§ 538 — ein Mietvertrag über unbewegliches Vermögen von mehr als drei Jahren ist nur für drei Jahre durchsetzbar, sofern er nicht bei der zuständigen Stelle eingetragen ist; § 540 — die Höchstlaufzeit beträgt dreißig Jahre. Die Eintragung erfolgt beim Department of Lands (dol.go.th).
- Steuergesetzbuch (Revenue Code), §§ 40 (5), 41, 48 und 50; Königliches Dekret Nr. 11 B.E. 2502 (1959)Miete aus einem Gebäude ist steuerpflichtiges Einkommen; Einkünfte aus in Thailand belegenem Vermögen sind unabhängig vom Wohnsitz des Empfängers steuerpflichtig; für Gebäude ist anstelle der tatsächlichen Aufwendungen eine Pauschale von 30 % zulässig. Veröffentlicht vom Revenue Department (rd.go.th).
- Verwaltungsanweisung Nr. Paw. 4/2528, zu § 3 tredecim des Steuergesetzbuchs (Revenue Code)Eine juristische Person, die Miete zahlt, muss 5 % Steuer einbehalten und dem Empfänger eine Bescheinigung über den Steuerabzug ausstellen. Revenue Department.
- Hotel Act B.E. 2547 (2004)Die Beherbergung für Zeiträume von weniger als dreißig Tagen ist Hotelbetrieb und verlangt eine Lizenz. Vollzogen vom Department of Provincial Administration, Innenministerium.
- Bekanntmachung des Vertragsausschusses zur Wohnraumvermietung als vertragskontrolliertes Geschäft, B.E. 2561 (2018), in Kraft seit 1. Mai 2018Gilt für einen Vermieter, der fünf oder mehr Wohneinheiten im selben Gebäude oder auf demselben Areal vermietet: vorgeschriebene Vertragsform, Kaution höchstens eine Monatsmiete, Vorauszahlung höchstens ein Monat. Office of the Consumer Protection Board.
- Condominium Act B.E. 2522 (1979), § 32Die eingetragene Hausordnung jeder Wohnungseigentumsanlage bindet jeden Miteigentümer und regelt die Nutzung der Wohnungen, einschließlich Beschränkungen der Vermietung. Verwaltet wird sie von der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes.
- Devisenvorschriften der Bank of ThailandÜberweisung von Einkünften und von Verkaufserlösen eines Nichtansässigen ins Ausland über eine Geschäftsbank sowie die Dokumentation des Geldeingangs (Foreign-Exchange-Transaction-Formular), auf die ein Kauf durch einen Ausländer sich stützt. Bank of Thailand (bot.or.th).
Diese Beiträge enthalten allgemeine Informationen für ausländische Käufer und sind keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Es werden keine Mieteinnahmen, Auslastungen, Renditen oder Wertzuwächse prognostiziert, zugesagt oder nahegelegt, und keine der hier genannten Zahlen ist von Suwanvara Property als Ertrag geprüft oder bestätigt. Die Zahlen sind entweder aus den uns vorliegenden Preislisten der Bauträger berechnet, der jeweils namentlich genannten öffentlichen Quelle zugeordnet oder von Ihnen selbst eingegeben. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Umstände des Einzelfalls sind verschieden; lassen Sie Ihre eigene Lage steuerlich und rechtlich in Thailand beraten.