ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี

การโอนห้องชุดในไทยมีค่าธรรมเนียมและภาษีอะไรบ้าง?

มีสี่รายการ และสองรายการกลางเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อัตราด้านล่างนี้เป็นกรอบที่ใช้อยู่ ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2569

ค่าธรรมเนียมการโอน — 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุด (ราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งอาจต่างจากราคาซื้อขายของคุณ) ตามบัญชีอัตราค่าธรรมเนียมที่ออกเป็นกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 รายการนี้เป็นรายการเดียวที่ใช้กับการโอนแทบทุกกรณี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ — 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 เสียเมื่อผู้ขายถือครองห้องชุดมาไม่ถึงห้าปี ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาอาจได้รับยกเว้นเร็วกว่านั้น หากใช้ห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปี ภาษีธุรกิจเฉพาะคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า

อากรแสตมป์ — 0.5% ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร เสียเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ กล่าวคือเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่เสียทั้งสองรายการ

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา คำนวณจากราคาประเมินตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร โดยใช้สูตรที่อิงจำนวนปีที่ถือครองและอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได ส่วนผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลเสียในอัตราคงที่ 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า ตามมาตรา 69 ตรี รายการนี้คือการชำระภาษีเงินได้ของผู้ขายล่วงหน้า จึงเป็นภาระของผู้ขายตามธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้จ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

แล้วแต่ที่ระบุไว้ในสัญญา เพราะไม่มีบทกฎหมายใดกำหนดการแบ่งภาระในการซื้อขายห้องมือสองไว้ตายตัว ทุกอย่างเป็นเรื่องเจรจา รูปแบบที่พบบ่อยในการซื้อขายห้องมือสองคือแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายเป็นผู้รับภาระ เพราะเกี่ยวเนื่องกับกำไรของผู้ขาย อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติมีทุกรูปแบบ ตั้งแต่ “แบ่งครึ่งทุกรายการ” ไปจนถึงการตกลงราคาแบบรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว

สำหรับโครงการใหม่ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาที่กำหนดให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 จำกัดไม่ให้ผู้พัฒนาโครงการผลักภาระให้ผู้ซื้อเกินกว่าครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมการโอน 2% ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายยังคงเป็นภาระของผู้พัฒนาโครงการ โปรโมชันที่รับภาระครึ่งของผู้ซื้อให้ด้วยเป็นเรื่องที่พบได้บ่อยและควรสอบถาม

ไม่ว่าจะตกลงกันอย่างไร ควรเขียนไว้ในสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายด้วยถ้อยคำที่ชัดเจน ประกาศทรัพย์ของเราบันทึกข้อตกลงนี้ไว้ในช่องเงื่อนไขค่าธรรมเนียมการโอน และจะได้รับการยืนยันทุกครั้งก่อนที่คุณจะผูกพัน

ห้องมือสองราคา 10 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายรวมเท่าใด?

ฝั่งผู้ซื้อประมาณ 90,000 บาทหากแบ่งภาระตามธรรมเนียม ส่วนฝั่งผู้ขายอยู่ในหลักหลายแสนบาท สมมติห้องมือสองขายในราคา 10,000,000 บาท ราคาประเมิน 9,000,000 บาท ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่ถือครองมาแล้วสามปี ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของ 9,000,000 บาท = 180,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของ 10,000,000 บาท = 330,000 บาท (ถือครองไม่ถึงห้าปี จึงไม่ต้องเสียอากรแสตมป์) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คำนวณจากราคาประเมิน 9,000,000 บาทตามสูตรจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งในช่วงราคานี้มักอยู่ในหลักแสนต้น ๆ ถึงกลาง ๆ หากแบ่งภาระตามธรรมเนียม ส่วนของผู้ซื้อจะเท่ากับครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมการโอน คือ 90,000 บาท

หลังโอนแล้ว การถือครองมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ค่าส่วนกลางรายเดือนที่คิดตามตารางเมตร เงินกองทุนที่ชำระครั้งเดียวเมื่อโอนครั้งแรก และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นประเมินจากราคาประเมินทุนทรัพย์มาตั้งแต่ปี 2563 รายการเหล่านี้ระบุไว้เป็นรายทรัพย์ และจะได้รับการยืนยันกับนิติบุคคลอาคารชุดในขั้นตอนการตรวจสอบ

อัตราภาษีและมาตรการลดหย่อนมีการเปลี่ยนแปลง รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนเป็นระยะเพื่อกระตุ้นตลาด และเกณฑ์ต่าง ๆ ก็ขยับได้ กรุณาถือว่าตัวเลขในบทความนี้เป็นกรอบพื้นฐาน ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2569 และให้ตรวจสอบตัวเลขที่แน่นอนสำหรับธุรกรรมของคุณก่อนลงนาม