ต้นทุนการถือครอง ปีต่อปี

ปีแรกของการถือครองห้องชุดมีค่าใช้จ่ายเท่าใด?

มากกว่าปีอื่น ๆ ที่ตามมา เพราะปีแรกแบกทั้งค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าตั้งต้น ค่าใช้จ่ายวันโอนมาก่อน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน และในการขายของผู้พัฒนาโครงการยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายในอัตรานิติบุคคล ซึ่งตามธรรมเนียมเป็นภาระของผู้ขาย กฎหมายไทยจำกัดสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการผลักมาให้ผู้ซื้อได้ไว้ที่ครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมการโอน ส่วนของผู้ซื้อตามธรรมเนียมสำหรับทรัพย์โครงการใหม่จึงเท่ากับ 1% ของราคา เครื่องมือประมาณการของเราคำนวณครบทั้งสี่รายการจากค่าคงที่ชุดเดียวกับที่หน้าประกาศทรัพย์ใช้ และระบุว่าเป็นตัวเลขโดยประมาณด้วยเหตุผลที่ดี คือค่าใช้จ่ายเหล่านี้เรียกเก็บจากราคาประเมินของรัฐ ไม่ใช่จากราคาซื้อขาย

จากนั้นคือค่าตั้งต้น เงินกองทุนของอาคารชุดชำระครั้งเดียวเมื่อโอนครั้งแรกตามมาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยจำนวนเงินเป็นไปตามข้อบังคับของอาคารนั้น ไม่มีสักโครงการเดียวใน 23 โครงการของเราที่ประกาศตัวเลขไว้ เว็บไซต์นี้จึงไม่พิมพ์ตัวเลขเงินกองทุนไว้ที่ใดเลย มีสองโครงการที่กล่าวถึงเงินกองทุนเพียงในฐานะสิ่งที่โปรโมชันครอบคลุม ซึ่งไม่ใช่สิ่งเดียวกับการประกาศอัตรา

ผู้พัฒนาโครงการหลายรายยังเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าสิบสองเดือนในวันรับมอบ และโปรโมชันบนใบราคาของเราต่างกันไปในแต่ละโครงการ ส่วนใหญ่ระบุว่าค่าใช้จ่ายวันโอนฟรี แต่ยกเว้นค่าจดจำนอง สามโครงการยกเว้นค่าส่วนกลางแทน และหนึ่งโครงการระบุชัดว่าโปรโมชันไม่รวมค่าใช้จ่ายวันโอน เราจึงพิมพ์ถ้อยคำของผู้พัฒนาโครงการแต่ละรายไว้บนประกาศทรัพย์ตามต้นฉบับ เพราะประโยคสรุปใด ๆ จะผิดกับอย่างน้อยสามโครงการ

สุดท้ายคือสิ่งที่ไม่มีใครใส่ไว้ในใบราคา ได้แก่ เฟอร์นิเจอร์ในกรณีที่ห้องไม่ได้ส่งมอบพร้อมเฟอร์นิเจอร์ เงินประกันมิเตอร์สาธารณูปโภค และการตกแต่งหรือทำความสะอาดครั้งแรก

ค่าส่วนกลางของคอนโดอยู่ที่เท่าใด?

อยู่ที่ 45 ถึง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากโครงการ 13 แห่งใน 23 แห่งของเราที่เผยแพร่อัตราไว้ ค่าส่วนกลางคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรของห้องคุณต่อเดือน และใช้สำหรับการดำเนินงานของอาคาร ทั้งงานรักษาความปลอดภัย งานทำความสะอาด ลิฟต์ ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง และงานบริหาร เป็นต้นทุนประจำที่สูงที่สุดของการถือครอง และต้องชำระไม่ว่าห้องจะมีคนอยู่ ว่าง หรืออยู่ระหว่างปรับปรุง

สิบสามจาก 23 โครงการของเราประกาศอัตราไว้ และอัตราเหล่านั้นอยู่ระหว่าง 45 ถึง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อีกสิบโครงการไม่ประกาศ เราจึงเว้นตัวเลขรายปีของโครงการเหล่านั้นไว้ว่าง แทนการเติมด้วยตัวเลขที่ดูสมเหตุสมผล ในกรณีที่มีอัตราประกาศไว้ การคำนวณคือ อัตรา × พื้นที่ × 12 เช่น ห้อง 30 ตร.ม. ที่อัตรา 55 บาท เท่ากับ 19,800 บาทต่อปี เป็นตัวเลขโดยประมาณ คำนวณจากอัตราที่ผู้พัฒนาโครงการประกาศและพื้นที่ที่ระบุไว้ของห้องนั้น

มีสองเรื่องที่อัตรานั้นไม่ได้รับประกัน ข้อแรก เป็นอัตราที่ประกาศไว้ ไม่ใช่อัตราที่ตรึงไว้ เพราะที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นผู้กำหนดและปรับปรุงค่าส่วนกลาง และอาคารที่มีเงินสำรองบางในที่สุดจะขึ้นค่าส่วนกลางหรือเรียกเก็บพิเศษ ข้อสอง ค่าส่วนกลางต่ำไม่ได้แปลว่าดีเสมอไป เพราะอาจแปลว่าอาคารเก็บไม่พอสำหรับงานบำรุงรักษาที่จะต้องทำในปีที่สิบ

ภาษี ประกันภัย และค่าซ่อมบำรุงที่เกิดขึ้นทุกปีมีอะไรบ้าง?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกันภัยทรัพย์สินภายในห้องของคุณเอง และเงินสำรองสำหรับงานซ่อมบำรุง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจัดเก็บเป็นรายปีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งเริ่มใช้ในปี 2563 คำนวณจากราคาประเมิน โดยอัตราขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้ประโยชน์ และการจัดประเภทของห้องที่ปล่อยเช่าเป็นเรื่องขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ออกใบประเมิน เราจึงไม่พิมพ์อัตราไว้ในที่นี้ด้วยเหตุผลนั้น ใบประเมินมาจากสำนักงานเขต และการจัดประเภทของสำนักงานเขตคือสิ่งที่ตัดสิน

ประกันภัยของตัวอาคารสำหรับทรัพย์ส่วนกลางเป็นเรื่องที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดให้ และจ่ายจากค่าส่วนกลาง ส่วนทรัพย์สินภายในห้อง งานตกแต่ง และความรับผิดของคุณเองไม่ได้อยู่ในความคุ้มครองนั้น กรมธรรม์สำหรับส่วนเหล่านั้นเป็นการตัดสินใจและค่าใช้จ่ายของคุณเอง

ต่อมาคือการบำรุงรักษา ทั้งการล้างแอร์ การเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้า การทาสีใหม่ และเครื่องทำน้ำอุ่นที่เสียในปีที่หก ไม่มีรายการใดเป็นเรื่องใหญ่ และทุกรายการแบกง่ายกว่าหากกันไว้เป็นเงินสำรองรายปีก้อนเล็ก แทนที่จะเป็นค่าใช้จ่ายที่โผล่มาโดยไม่ทันตั้งตัว การปรับปรุงห้องที่เกินกว่าการซ่อมแซมตามปกติมักต้องได้รับความยินยอมจากนิติบุคคลอาคารชุดตามข้อบังคับของอาคาร

• ค่าส่วนกลาง อัตรารายเดือนต่อตารางเมตร ชำระไม่ว่าห้องจะมีคนอยู่หรือไม่
• เงินกองทุนของอาคารชุด ชำระครั้งเดียวเมื่อโอนครั้งแรก อัตราเป็นไปตามข้อบังคับของอาคาร
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รายปี ประเมินโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจากราคาประเมิน
• ประกันภัยทรัพย์สินภายในห้องและงานตกแต่ง เพราะนิติบุคคลประกันตัวอาคาร ไม่ได้ประกันของคุณ
• ค่าบำรุงรักษาและค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ ควรกันเป็นเงินสำรองรายปี ไม่ใช่รอให้เป็นเหตุการณ์
• ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่า หากปล่อยเช่า ได้แก่ ค่านายหน้า เฟอร์นิเจอร์ การเปลี่ยนผู้เช่า และเดือนที่ห้องว่าง
• การเรียกเก็บพิเศษ ที่ประชุมใหญ่เรียกเก็บได้ และในที่สุดก็จะเรียกเก็บ

หากปล่อยเช่า จะมีต้นทุนอะไรเพิ่มขึ้นบ้าง?

ห้องว่างเป็นอันดับแรก ตามด้วยค่านายหน้า ค่าเฟอร์นิเจอร์ และภาษีเงินได้จากค่าเช่า ห้องว่างคือต้นทุนที่ถูกละไว้จากสเปรดชีตบ่อยที่สุด เพราะเป็นตัวเลขเดียวที่ผู้ขายไม่มีเหตุผลจะหยิบยกขึ้นมา ทุกเดือนที่ไม่มีผู้เช่าคือเดือนที่มีค่าส่วนกลาง มีค่าบริการขั้นต่ำของสาธารณูปโภค และไม่มีรายได้ และไม่ใช่เหตุการณ์ผิดปกติระหว่างผู้เช่ารายหนึ่งกับรายถัดไป แต่เป็นจังหวะปกติของการปล่อยเช่า

บวกด้วยค่านายหน้าปล่อยเช่า ค่าเฟอร์นิเจอร์และการเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ความสึกหรอที่การเช่าทำกับห้อง และภาษีเงินได้จากค่าเช่าตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร เครื่องมือคำนวณผลตอบแทนของเราจึงไม่มีช่องกรอกอัตราการเติบโตโดยเจตนา และถือว่าทุกรายการเหล่านี้เป็นตัวเลขที่คุณกรอกเอง ไม่ใช่ตัวเลขที่เราจัดหาให้ เพราะเราไม่มีข้อมูลที่จะจัดหาให้ได้

การคำนวณอย่างซื่อตรงบนเว็บไซต์นี้หยุดอยู่ที่ตัวเลขขั้นต้น ตัวเลขสุทธิต้องใช้ต้นทุนที่ไม่มีเรทค่าเช่าใดระบุไว้ ทั้งเงินกองทุน เดือนที่ห้องว่าง ค่านายหน้าและค่าบริหารการปล่อยเช่า ค่าบำรุงรักษา ค่าประกันภัย และภาษีเงินได้ ส่วนค่าส่วนกลางนั้น แม้บางโครงการจะประกาศไว้ ก็เป็นเพียงรายการเดียวในบรรดาต้นทุนเหล่านั้น ไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิ เราจึงเลือกแสดงตัวเลขขั้นต้นพร้อมระบุสิ่งที่ไม่รวม ดีกว่าผลิตตัวเลขสุทธิขึ้นจากการสมมติ