Расходы на владение тайской квартирой — самая познаваемая часть всего этого занятия, и именно поэтому они заслуживают отдельной страницы. Почти каждую цифру ниже можно вычислить по документу, а не угадать, — а там, где документа нет, эта заметка так и говорит, вместо того чтобы заполнять пробел.
Две рамки стоит держать в голове. Первый год не похож на остальные: он несёт платежи дня регистрации и расходы на обустройство и ничего не приукрашивает. И каждый регулярный расход ниже выражен в батах, в какой бы валюте ни поступал ваш доход.
Во что обходится первый год владения тайской квартирой?
Дороже любого последующего, потому что он несёт платежи дня регистрации и обустройство. Сначала платежи дня регистрации: регистрационный сбор 2 % от оценочной стоимости, а при продаже застройщиком — специальный налог на предпринимательскую деятельность и корпоративное удержание, которые по обычаю относятся на продавца. Тайское право ограничивает то, что застройщик может переложить на покупателя, половиной регистрационного сбора, поэтому обычная доля покупателя по новостройкам составляет 1 % от цены. Наш калькулятор рассчитывает все четыре платежа по тем же константам, что и страницы объявлений, и помечает результат как ориентировочный по той веской причине, что платежи начисляются на государственную оценочную стоимость, а не на цену.
Затем обустройство. Единовременный взнос в фонд кондоминиума уплачивается при первом переходе права на основании статьи 40 Закона о кондоминиумах; размер устанавливается собственными правилами дома. Ни один из 23 проектов в нашей базе не публикует числовую величину этого взноса, поэтому на этом сайте нигде не печатается цифра резервного фонда — два из них упоминают его лишь как то, что покрывает акция, а это не то же самое, что публикация ставки.
Несколько застройщиков также собирают при передаче двенадцать месяцев эксплуатационного сбора авансом, и акции в наших ведомостях различаются от проекта к проекту: большинство указывает, что расходы дня регистрации покрываются, но исключает сбор за регистрацию ипотеки; три вместо этого исключают эксплуатационный сбор; а один прямо указывает, что расходы на переход права не включены. Мы приводим каждый случай собственными словами застройщика в объявлении, потому что любая обобщающая строка была бы неверна как минимум для трёх из них.
Наконец, то, что никто не заносит в ведомость: мебель, если квартира передаётся без неё, депозиты за счётчики коммунальных услуг и первая отделка или уборка.
Сколько составляет эксплуатационный сбор в кондоминиуме?
От ฿45 до ฿70 за квадратный метр в месяц по тем 13 из наших 23 проектов, которые публикуют ставку. Эксплуатационный сбор начисляется за квадратный метр вашей квартиры в месяц и финансирует работу дома: охрану, уборку, лифты, коммунальные услуги мест общего пользования, управление. Это самый крупный регулярный расход на владение, и он подлежит уплате независимо от того, занята квартира, пустует или ремонтируется.
Тринадцать из наших 23 проектов публикуют ставку, и эти ставки идут от ฿45 до ฿70 за квадратный метр в месяц. Десять не публикуют ничего, и мы оставляем их годовую оценку пустой, а не заполняем правдоподобной цифрой. Там, где ставка опубликована, арифметика проста: ставка × площадь × 12. Квартира 30 м² при ฿55 даёт ฿19,800 в год — ориентировочно, по опубликованной ставке застройщика и указанной площади этой квартиры.
Две вещи, которых эта ставка не обещает. Это опубликованная ставка, а не фиксированная: общее собрание сособственников устанавливает и пересматривает сборы, а дом с тонкими резервами рано или поздно их поднимет или назначит целевой взнос. И низкий сбор — не автоматически хорошая новость: он с тем же успехом может означать дом, который недобирает средства на обслуживание, которое понадобится ему на десятый год.
Какие налоги, страхование и ремонтные расходы повторяются каждый год?
Налог на землю и строения, ваше собственное страхование имущества и резерв на обслуживание. Налог на землю и строения начисляется ежегодно по Закону о налоге на землю и строения B.E. 2562 (2019) с 2020 года. Он начисляется на оценочную стоимость по ставкам, зависящим от того, как используется объект, а классификация сдаваемой квартиры относится к компетенции местного органа власти, который выставляет начисление. Именно поэтому мы не печатаем здесь ставку: начисление приходит из районного управления, и именно его классификация всё определяет.
Собственное страхование общего имущества дома организует юридическое лицо кондоминиума, и оно оплачивается из эксплуатационного сбора. Ваше имущество, отделка и ваша собственная ответственность им не покрываются, а полис для них — ваше решение и ваш расход.
Затем обслуживание. Сервис кондиционеров, замена техники, покраска, водонагреватель, выходящий из строя на шестой год. Ничего драматичного в этом нет, и всё это легче нести в виде небольшого ежегодного резерва, чем в виде неожиданности. Ремонт сверх обычного обслуживания обычно требует согласия юридического лица кондоминиума по правилам дома.
- Эксплуатационный сбор — ежемесячная ставка за м², подлежит уплате независимо от того, занята ли квартира
- Взнос в фонд кондоминиума — единовременно при первом переходе права, ставку устанавливает дом
- Налог на землю и строения — ежегодно, начисляется местным органом власти на оценочную стоимость
- Страхование имущества и отделки — юридическое лицо кондоминиума страхует здание, а не ваши вещи
- Обслуживание и замена — небольшой ежегодный резерв, а не разовое событие
- Расходы на сдачу, если вы сдаёте: комиссия, мебель, смена арендаторов, месяцы простоя
- Целевые взносы — общее собрание может их назначить и в итоге назначит
Какие дополнительные расходы возникают, только если сдавать квартиру?
Сначала простой, затем комиссия, меблировка и подоходный налог с арендной платы. Простой — расход, который чаще всего забывают внести в таблицу, потому что это единственная цифра, поднимать которую у продавца нет причин. Каждый месяц без арендатора — это месяц эксплуатационного сбора, фиксированных платежей за коммунальные услуги и отсутствия дохода, и между арендаторами это не исключительное событие, а обычный ритм сдачи.
Добавьте арендную комиссию, меблировку и её замену, износ, который наём наносит квартире, и подоходный налог с арендной платы по пункту 40(5) Налогового кодекса. В нашем собственном калькуляторе доходности намеренно нет поля роста, и каждая из этих величин считается вводимой вами, а не предоставляемой нами, потому что у нас нет данных, которые позволили бы её предоставить.
Честная арифметика на этом сайте останавливается на валовой величине. Чистая величина требует расходов, которых не документирует ни один прейскурант, — резервный фонд, простой, арендные и управленческие комиссии, ремонт, страхование, подоходный налог, — а эксплуатационный сбор, там где проект его публикует, является одной строкой среди них, а не чистой доходностью. Мы предпочитаем показать валовую цифру и назвать то, что она не учитывает, чем получить чистую по допущениям.
Чего эта заметка вам не скажет
Этот блок есть в каждой заметке раздела. Это не оговорка, приписанная в конце, — это та часть, которая решает, можно ли доверять всему остальному.
- Ставки эксплуатационного сбора на этом сайте — это ставки, опубликованные застройщиками в их ценовых ведомостях за июль 2026 года. Они не фиксированы, не гарантированы и не проверены нами. Общее собрание сособственников устанавливает и пересматривает сборы, и дом может их поднять и поднимает.
- Десять из наших 23 проектов вообще не публикуют эксплуатационный сбор. Для них годовая величина оставлена пустой на всех страницах. Мы не усредняем, не выводим и не заимствуем ставку у сопоставимого дома, потому что правдоподобная цифра и документально подтверждённая — не одно и то же.
- Ни один проект в нашей базе не публикует числовой взнос в резервный фонд, поэтому нигде на этом сайте такой цифры нет. Спросите сумму у застройщика или у юридического лица кондоминиума, прежде чем закладывать её в бюджет.
- Мы не публикуем никакой величины налога на землю и строения. Ставка зависит от классификации, которую местный орган власти применит к вашей квартире, и это его начисление, а не наше.
- Описанные здесь расходы — те, которые подтверждаются документами. Всё, что связано с доходом — полученная арендная плата, заполняемость, длительность простоя, фактически взимаемая арендная комиссия, — в наших файлах отсутствует полностью, и эта заметка этого не оценивает.
Источники
Поимённо названные акты и поимённо названные государственные органы, с датами. Там, где цифра взята не из них, а из наших собственных прайс-листов, в том же списке назван файл, по которому она посчитана.
- Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), статьи 18, 32 и 40Ответственность сособственников по общим расходам пропорционально их квартире; зарегистрированные правила, обязательные для каждого собственника; и фонд кондоминиума, размер взноса в который устанавливается собственными правилами дома. Земельный департамент.
- Закон о налоге на землю и строения B.E. 2562 (2019), в силе с 2020 годаЕжегодный налог на землю и строения, начисляемый на оценочную стоимость по ставкам, зависящим от того, как используется объект; начисляется и взимается местным органом власти.
- Налоговый кодекс, пункт 40(5)Доход от аренды здания является налогооблагаемым доходом для целей подоходного налога физических лиц. Налоговый департамент (rd.go.th).
- Оценочные стоимости Департамента казначейства, текущий цикл пересмотра, действующий с 2023 годаБаза оценки для регистрационного сбора и для налога на землю и строения. Департамент казначейства (treasury.go.th).
- База Suwanvara Property, ценовые ведомости по состоянию на июль 2026 года13 из 23 проектов публикуют эксплуатационный сбор ฿45–฿70 за м² в месяц; ни один не публикует числовой взнос в резервный фонд; формулировки акций дня регистрации различаются по проектам и приводятся дословно в каждом объявлении.
Эти материалы содержат общую информацию для иностранных покупателей и не являются инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Никакой арендный доход, заполняемость, доходность или прирост капитала не прогнозируются, не обещаются и не подразумеваются, и ни одна приведённая здесь цифра не проверена и не подтверждена компанией Suwanvara Property в качестве доходности. Цифры либо рассчитаны по имеющимся у нас прайс-листам застройщиков, либо отнесены к названному публичному источнику, либо введены вами. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои; получите тайскую налоговую и юридическую консультацию по вашей собственной ситуации.