La plupart des décisions d’achat sont prises sans image claire de la sortie, ce qui est curieux, car c’est à la sortie qu’un investissement immobilier se solde définitivement. Cette note expose ce qu’implique la vente d’un lot de copropriété thaïlandais par un propriétaire étranger : qui peut l’acheter, ce que prélève l’État, ce qui sort du pays, et quelles parties du calendrier échappent au contrôle de quiconque.
Elle ne contient aucune estimation du prix auquel un logement se vendra ni aucun avis sur le moment de vendre. Nous publions les prix affichés des promoteurs ; nous ne détenons ni prix de revente, ni données de ventes réalisées, ni délais de commercialisation pour aucun immeuble.
Qui pourra acheter mon lot de copropriété thaïlandais lorsque je vendrai ?
Trois types d’acquéreurs, et ils ne sont pas interchangeables. Un lot relevant du quota étranger a trois acquéreurs possibles, et ils ne sont pas interchangeables. Un autre étranger laisse la position de l’immeuble au regard du quota inchangée — un transfert d’étranger à étranger ne consomme rien de nouveau — ce qui constitue l’avantage structurel discret d’une détention déjà inscrite dans le quota. Un acquéreur thaïlandais peut toujours acheter, et ce faisant il libère du quota au profit de l’immeuble. Un acquéreur étranger qui ferait sortir le lot du quota thaïlandais, en revanche, a besoin que l’immeuble dispose de marge ce jour-là.
La contrainte que la plupart des vendeurs sous-estiment est celle qui s’appliquait à eux-mêmes : votre acquéreur étranger doit faire entrer les fonds d’acquisition en Thaïlande depuis l’étranger en devises et en justifier, en application de l’article 19 de la loi sur les copropriétés. C’est simple pour un acquéreur résidant à l’étranger et malcommode pour un étranger vivant déjà en Thaïlande avec des revenus en bahts. Cela restreint le vivier d’une manière qui n’affecte pas un lot relevant du quota thaïlandais.
Combien coûte, en impôts, la vente d’un lot de copropriété thaïlandais ?
Quatre prélèvements interviennent à la mutation et, sur une revente, le vendeur en supporte la plupart par usage. Le droit de mutation est de 2 % de la valeur d’expertise du Département des Terres — et non de votre prix de vente — et se partage habituellement. La taxe spécifique sur les activités commerciales de 3,3 % taxe municipale comprise s’applique lorsque le vendeur détient le lot depuis moins de cinq ans, assise sur le plus élevé du prix et de la valeur d’expertise ; une personne physique domiciliée dans le lot pendant au moins un an peut y échapper plus tôt. Lorsque la taxe spécifique sur les activités commerciales ne s’applique pas, le droit de timbre de 0,5 % s’applique. Vous acquittez l’un ou l’autre, jamais les deux.
Le quatrième est la retenue à la source et, pour un vendeur personne physique, ce n’est pas un pourcentage forfaitaire. Elle se calcule sur la valeur d’expertise : une déduction forfaitaire est appliquée selon le nombre d’années de détention — de 92 % pour un an à 50 % à partir de huit ans — le reliquat est divisé par le nombre d’années de détention, le barème progressif des personnes physiques est appliqué à ce montant annuel, puis le résultat est multiplié à nouveau. L’effet est qu’une détention longue est plus légèrement imposée qu’une détention courte, et que le calcul se fait sur l’évaluation de l’État plutôt que sur votre gain.
Il n’existe pas en Thaïlande d’impôt distinct sur les plus-values. Un gain immobilier est un revenu imposable ordinaire au sens du Code des impôts et, pour un vendeur personne physique, l’impôt retenu au Département des Terres peut être traité comme libératoire au titre de l’article 48 (4) plutôt que reporté sur la déclaration annuelle — une option sur laquelle il vaut la peine de prendre conseil, car elle n’est pas toujours la plus avantageuse.
Comment faire sortir le produit de la vente de Thaïlande ?
Par l’intermédiaire d’une banque commerciale, contre les justificatifs. Le rapatriement du produit d’une vente est une formalité lorsque les pièces existent, et pénible lorsqu’elles n’existent pas. En application de la réglementation des changes de la Banque de Thaïlande, un non-résident peut transférer à l’étranger le produit d’une vente par l’intermédiaire d’une banque commerciale ; la banque demandera la preuve du virement entrant initial de l’achat — le formulaire de transaction de change (FET) ou l’avis de crédit — les documents de vente, et la justification du paiement des impôts dus à la mutation.
C’est l’argument le plus fort en faveur de la discipline d’archivage que recommande le guide de l’acquéreur. Le document qui permet à votre argent de sortir est le document que votre banque a émis à son arrivée, parfois une décennie plus tôt. Conservez-le avec le titre de propriété, gardez-en une copie numérisée, et remettez-en un exemplaire à la personne qui agirait pour vous si vous en étiez empêché.
Combien de temps prend la vente d’une copropriété à Bangkok ?
Des semaines une fois un acquéreur trouvé — et une durée inconnue avant cela. Les étapes qui se planifient sont brèves. Une fois l’acquéreur et le prix convenus, une revente simple prend couramment quelques semaines jusqu’à la mutation : le syndicat de copropriété délivre la lettre de quitus et, pour un acquéreur étranger, la lettre de quota étranger ; toute hypothèque est mainlevée au même rendez-vous ; le Département des Terres enregistre la mutation en une seule visite. Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration régulièrement établie permet à un tiers de vous représenter, et la forme compte — les procurations irrégulières sont une cause récurrente d’échec des mutations.
Ce qui ne se planifie pas, c’est de trouver l’acquéreur. Le temps que met un logement donné à se vendre dépend de l’immeuble, de l’étage, du plan, du prix demandé et de circonstances que personne ne publie à l’avance. Nous ne détenons aucune donnée de délai de commercialisation et ne vous proposerons pas un chiffre déguisé en fourchette.
Une autre règle de calendrier mérite d’être connue avant de devenir urgente. Lorsqu’un héritier étranger recueille un lot sans remplir les conditions pour le détenir au titre de l’article 19 de la loi sur les copropriétés, la loi impose que le lot soit cédé dans un délai déterminé — un an — plutôt que conservé. C’est une bonne raison de s’assurer que la personne appelée à hériter sait que le lot existe, où se trouvent les documents, et qui appeler.
- Formulaire FET original ou avis de crédit de l’achat initial
- Titre de propriété et pièces d’identité du vendeur
- Lettre de quitus du syndicat de copropriété
- Lettre de quota étranger, lorsque l’acquéreur est étranger
- Modalités de mainlevée de l’hypothèque, lorsqu’il en existe une inscrite
- Procuration dans la forme prescrite, si vous ne pouvez pas être présent
- Accord écrit sur la répartition des quatre prélèvements
Ce que cette note ne vous dit pas
Chaque note de cette rubrique comporte ce bloc. Ce n’est pas une clause de non-responsabilité ajoutée à la fin — c’est la partie qui décide si l’on peut se fier au reste.
- Cette note ne vous dit ni à quel prix votre logement se vendra, ni s’il se vendra avec un gain, ni combien de temps cela prendra. Nous ne détenons, pour aucun immeuble présenté sur ce site, ni prix de revente, ni données de transactions réalisées, ni statistiques de délai de commercialisation, ni série historique de prix — les prix que nous publions sont les prix affichés par les promoteurs pour du stock invendu.
- Rien ici n’est une recommandation quant au moment de vendre ou de conserver. Une durée de détention est une décision financière personnelle qui dépend de faits que nous n’avons pas et que nous ne sommes pas qualifiés pour apprécier.
- Les taux d’imposition, les allégements et les valeurs d’expertise servant d’assiette évoluent tous, et les gouvernements ont périodiquement réduit les droits de mutation pour des périodes déterminées. Les chiffres ci-dessus constituent le cadre en vigueur, non un devis. Les prélèvements exacts d’une opération donnée doivent être confirmés auprès du bureau du Département des Terres qui l’enregistrera.
- Le calcul de la retenue applicable à un vendeur personne physique, et l’option pour son caractère libératoire, sont des domaines où l’arithmétique et le conseil comptent véritablement. Il s’agit d’une information générale et non d’un conseil fiscal.
Sources
Des textes nommément désignés et des organismes publics nommément désignés, avec leurs dates. Lorsqu’un chiffre provient au contraire de nos propres grilles de prix, le fichier à partir duquel il a été calculé est nommé dans la même liste.
- Loi sur les copropriétés (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), article 19 et article 19 septemConditions auxquelles un étranger peut détenir un lot, y compris l’obligation de faire venir les fonds de l’étranger ; et obligation, pour l’héritier qui ne remplit pas les conditions pour détenir le lot, de le céder dans un délai d’un an. Département des Terres (dol.go.th).
- Code foncier et barème des droits de mutation du Département des TerresDroit de mutation de 2 % de la valeur d’expertise lors de l’enregistrement de la mutation d’un lot de copropriété. Département des Terres.
- Code des impôts, articles 48 (4), 50 (5) et 91/2 ; taxe spécifique sur les activités commerciales portant sur les biens immobiliersTaxe spécifique sur les activités commerciales de 3,3 % taxe municipale comprise en cas de vente dans les cinq ans de l’acquisition ; droit de timbre de 0,5 % lorsque cette taxe ne s’applique pas ; retenue sur la valeur d’expertise au moyen de la déduction forfaitaire par années de détention, que le vendeur personne physique peut choisir de traiter comme libératoire. Département des impôts (rd.go.th).
- Valeurs d’expertise du Département du Trésor, cycle de révision en cours effectif depuis 2023L’évaluation sur laquelle sont calculés le droit de mutation et la retenue à la source, normalement inférieure au prix de la transaction et révisée selon un cycle pluriannuel.
- Réglementation des changes de la Banque de ThaïlandeTransfert à l’étranger du produit d’une vente par un non-résident, et preuve du virement entrant qu’une banque demandera à voir. Banque de Thaïlande (bot.or.th).
Ces notes contiennent des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; elles ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Aucun revenu locatif, taux d’occupation, rendement ou gain en capital n’est projeté, promis ou sous-entendu, et aucun chiffre figurant ici n’est vérifié ni validé par Suwanvara Property en tant que rendement. Les chiffres sont soit calculés à partir des grilles de prix de promoteurs en notre possession, soit attribués à la source publique nommément citée, soit saisis par vous. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente ; faites examiner votre propre situation par un conseil fiscal et juridique thaïlandais.