購入の判断の多くは、出口の姿がはっきりしないまま行われます。不動産投資が最終的に清算されるのは出口であることを思えば、これは奇妙なことです。本稿は、外国人オーナーとしてタイのコンドミニアムを売却することに何が伴うのかを説明します。誰が買えるのか、国家が何を取るのか、何が国外へ出るのか、そしてスケジュールのうちどの部分が誰の制御も及ばないのか。
本稿には、ユニットがいくらで売れるかの推計も、いつ売るべきかについての見解も含まれていません。当社が公表しているのはデベロッパーの募集価格であり、いかなる建物についても、転売価格、成約データ、市場滞留期間の数字を保有していません。
売却するとき、タイのコンドミニアムを買えるのは誰ですか？
三種類の買主であり、互いに置き換えられるものではありません。外国人枠のユニットには三種類の買主が考えられ、それぞれ性質が異なります。別の外国人であれば、建物の枠の状況は変わりません。外国人から外国人への移転は新たに枠を消費しないからです。これが、すでに枠の中で所有していることの静かな構造的利点です。タイ人の買主はいつでも購入でき、購入によって枠が建物に戻ります。他方、タイ人枠のユニットを外国人枠へ移す買主は、その日に建物へ余裕があることを必要とします。
売主が最も過小評価しがちな制約は、かつてご自身に適用されたものです。外国人の買主は、コンドミニアム法第19条に基づき、購入資金を外貨で海外からタイに入金し、これを証明しなければなりません。海外にいる買主にとっては簡単ですが、すでにタイに居住しバーツ建て所得で暮らす外国人にとっては厄介です。これは、タイ人枠のユニットにはない形で買主層を狭めます。
タイのコンドミニアムを売却すると、税はいくらかかりますか？
移転登記時に四つの負担が生じ、中古取引では慣行上その大半を売主が負担します。移転登記手数料は土地局の評価額（お客様の売買価格ではありません）の2％で、慣行上折半されます。特定事業税は地方税を含めて3.3％で、売主の保有期間が5年未満の場合に、売買価格と評価額のいずれか高い方を基礎として課されます。個人が当該ユニットに1年以上住民登録していた場合は、それより早く課税対象から外れることがあります。特定事業税が課されない場合には、0.5％の印紙税が課されます。いずれか一方のみで、両方が課されることはありません。
四つ目は源泉徴収税で、個人の売主の場合、これは一律の率ではありません。評価額に対して計算されます。保有年数に応じた概算控除（1年で92％、8年以上で50％まで逓減します）を適用し、残額を保有年数で除し、その年額に個人所得税の累進税率を適用し、結果を保有年数分に戻して乗じます。その効果として、長期保有は短期保有より軽く課税され、計算はお客様の利得ではなく国家の評価額に対して行われます。
タイに独立したキャピタルゲイン税はありません。不動産の譲渡益は歳入法典に定める通常の課税所得であり、個人の売主については、土地局で源泉徴収された税を年次申告に取り込まず、第48条(4)号に基づき最終税として扱うことを選択できます。これは常により有利な結果になるとは限らないため、助言を受ける価値のある選択です。
売却代金は、どのようにタイ国外へ出しますか？
市中銀行を通じて、書類と引き換えにです。売却代金の本国送金は、書類が揃っていれば通常の手続であり、揃っていなければ苦痛です。タイ中央銀行の外国為替規制に基づき、非居住者は市中銀行を通じて売却代金を海外へ送金できます。銀行は、購入時の当初の入金証明（外国送金取引書または入金通知書）、売却関係書類、そして移転登記時の納税が済んでいることの証拠を求めます。
これは、購入ガイドが求める書類管理の規律について最も強い論拠です。お客様の資金が出ていくことを可能にする書類は、ときに10年前、その資金が入ってきたときに銀行が発行した書類です。権利証書とともに保管し、スキャンを別途保存し、お客様が対応できない場合に代わって行動される方にも写しをお渡しください。
バンコクのコンドミニアムの売却には、どのくらいかかりますか？
買主が決まってからは数週間、そこに至るまでは不明の期間です。予定を立てられる部分は短くて済みます。買主と価格が決まれば、単純な中古取引であれば移転登記までは通常数週間です。管理法人が共益費完納証明書を発行し、外国人の買主であれば外国人枠証明書も発行します。抵当権があれば同じ機会に抹消され、土地局は1回の来所で移転登記を行います。ご出席になれない場合は、適正に作成された委任状により代理人に出席してもらえますが、その様式は重要です。不備のある委任状は、移転登記が不成立になる原因として繰り返し現れます。
予定を立てられない部分は、買主を見つけることです。特定のユニットが売れるまでにどれだけかかるかは、建物、階、間取り、募集価格、そして誰も事前には公表しない諸条件によって決まります。当社は市場滞留期間のデータを保有しておらず、幅を装った数字をお示しすることはいたしません。
もう一つ、急を要する前に知っておく価値のあるタイミングの規則があります。外国籍の相続人がユニットを相続し、コンドミニアム法第19条の下でこれを保有する資格を満たさない場合、同法は、保有ではなく一定期間内（1年）の処分を求めています。相続されることになる方に、そのユニットの存在、書類の所在、連絡先を知っておいていただくべき十分な理由です。
- 購入時の当初のFETフォームまたは入金通知書の原本
- 権利証書と売主の本人確認書類
- 管理法人が発行する共益費完納証明書
- 買主が外国人である場合は、外国人枠証明書
- 抵当権が登記されている場合は、その抹消の手配
- ご出席になれない場合は、所定の様式による委任状
- 四つの負担のどれを誰が負担するかについての書面合意
このノートがお伝えできないこと
この節は、本セクションのすべてのノートに設けています。末尾に付け足した免責文ではありません — 残りの内容を信頼してよいかどうかを決めるのが、この節です。
- 本稿は、お客様のユニットがいくらで売れるか、利益が出るか、どれだけ時間がかかるかをお伝えするものではありません。本サイトに掲載するいずれの建物についても、転売価格、成約データ、市場滞留期間の統計、過去の価格系列を保有していません。当社が公表しているのは、未販売在庫についてのデベロッパーの現行募集価格です。
- 本稿のいかなる部分も、売却または保有の時期についての推奨ではありません。保有期間は、当社が把握しておらず、また評価する資格もない事実に依存する個人の財務判断です。
- 税率、減免措置、負担の算定基礎となる評価額は、いずれも変わります。政府は期間を限って移転登記手数料を引き下げてきました。上記の数字は継続している枠組みであって、見積りではありません。特定の取引についての正確な負担額は、その登記を行う土地局の事務所でご確認ください。
- 個人の売主についての源泉徴収の計算と、それを最終税として扱う選択は、算術も助言も本当に重要になる領域です。本稿は一般的な情報であり、税務助言ではありません。
出典
名称を明示した法令と公的機関を、日付とともに記載します。数字が当社自身の価格表から得られたものである場合は、その計算に用いたファイル名を同じ一覧に記載します。
- コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）第19条および第19条の7外国人がユニットを保有できる条件（海外から資金を持ち込む要件を含む）、および保有資格を満たさない相続人が1年以内にこれを処分すべき旨。土地局（dol.go.th）。
- 土地法典および土地局の移転登記手数料表コンドミニアム住戸の移転登記に際し、評価額の2％の移転登記手数料。土地局。
- 歳入法典 第48条(4)号、第50条(5)号、第91/2条／不動産に係る特定事業税取得から5年以内の売却に係る、地方税を含む3.3％の特定事業税。特定事業税が課されない場合の0.5％の印紙税。保有年数の概算控除を用いた評価額に対する源泉徴収であり、個人の売主はこれを最終税として扱うことを選択できる。歳入局（rd.go.th）。
- 財務省国有財産局 評価額（現行改定周期は2023年発効）移転登記手数料および源泉徴収の算定基礎となる評価額。通常は取引価格より低く、数年周期で改定される。
- タイ中央銀行 外国為替規制非居住者による売却代金の海外送金と、銀行が確認を求める入金証明。タイ中央銀行（bot.or.th）。
本欄の記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資、税務または法律に関する助言ではありません。賃料収入、稼働率、利回りまたは資産価値の上昇について、予測、約束または示唆を行うことは一切なく、ここに示すいかなる数値も、Suwanvara Property が収益として検証または保証したものではありません。数値は、当社が保有するデベロッパーの価格表から算出したもの、名称を明示した公開情報源に帰属するもの、またはお客様ご自身が入力されたもののいずれかです。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの税務および法律に関する助言をお受けください。