Большинство решений о покупке принимается без ясного представления о выходе, что странно, поскольку именно на выходе окончательно подводится итог инвестиции в недвижимость. Эта заметка излагает, что означает продажа тайской квартиры иностранным собственником: кто может её купить, что забирает государство, что уходит из страны и какие части сроков никому не подконтрольны.
В ней нет ни оценки того, за сколько квартира будет продана, ни мнения о том, когда продавать. Мы публикуем запрашиваемые цены застройщиков; у нас нет ни цен перепродажи, ни данных о состоявшихся сделках, ни показателей срока экспозиции ни по одному зданию.
Кто сможет купить мою тайскую квартиру, когда я буду продавать?
Три типа покупателей, и они не взаимозаменяемы. У квартиры в иностранной квоте есть три возможных покупателя, и они не взаимозаменяемы. Другой иностранец оставляет положение дома с квотой неизменным — переход от иностранца к иностранцу не расходует ничего нового, — и в этом негромкое структурное преимущество владения уже внутри квоты. Тайский покупатель может купить всегда, и при этом квота возвращается дому. Иностранному же покупателю, забирающему квартиру из тайской квоты, нужен запас в доме на конкретный день.
Ограничение, которое продавцы недооценивают чаще всего, — то же, что применялось к ним самим: ваш иностранный покупатель должен ввезти деньги на покупку в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и документально это оформить, согласно статье 19 Закона о кондоминиумах. Для покупателя из-за рубежа это просто, а для иностранца, уже живущего в Таиланде на доход в батах, — неудобно. Это сужает круг покупателей так, как не сужает его у квартиры в тайской квоте.
Во что обходится в налогах продажа тайской квартиры?
При переходе права возникают четыре платежа, и при перепродаже большинство из них по обычаю несёт продавец. Регистрационный сбор составляет 2 % от оценочной стоимости Земельного департамента — не от вашей цены продажи — и по обычаю делится. Специальный налог на предпринимательскую деятельность 3,3 % с учётом муниципального налога применяется, если продавец владел квартирой менее пяти лет, и начисляется на большую из величин «цена / оценочная стоимость»; физическое лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства не менее года, может выйти из-под него раньше. Там, где специальный налог на предпринимательскую деятельность не применяется, применяется гербовый сбор 0,5 %. Платится одно или другое, но никогда оба.
Четвёртый — удерживаемый у источника налог, и для продавца-физического лица это не фиксированный процент. Он исчисляется от оценочной стоимости: применяется стандартный вычет в зависимости от количества лет владения — от 92 % за один год до 50 % за восемь лет и более, — остаток делится на количество лет владения, к полученной годовой величине применяются прогрессивные ставки для физических лиц, а результат умножается обратно. В итоге долгое владение облагается легче короткого, а расчёт ведётся от государственной оценки, а не от вашей прибыли.
Отдельного налога на прирост капитала в Таиланде нет. Прибыль от недвижимости является обычным налогооблагаемым доходом по Налоговому кодексу, а для продавца-физического лица налог, удержанный в Земельном департаменте, может считаться окончательным по пункту 48(4), а не переноситься в годовую декларацию, — выбор, по которому стоит получить консультацию, поскольку он не всегда оказывается выгоднее.
Как вывести выручку от продажи из Таиланда?
Через коммерческий банк, при наличии документов. Репатриация выручки от продажи рутинна, когда документы есть, и мучительна, когда их нет. По валютным правилам Банка Таиланда нерезидент может перевести выручку от продажи за рубеж через коммерческий банк; банк захочет увидеть оригинальное подтверждение входящего перевода по покупке — документ о валютной операции (FET) или кредитовое авизо, — документы о продаже и подтверждение уплаты налогов при переходе права.
Это самый сильный аргумент в пользу той дисциплины хранения документов, о которой просит руководство для покупателя. Документ, позволяющий вашим деньгам уйти, — это документ, выданный вашим банком при их поступлении, иногда десятилетием ранее. Храните его вместе со свидетельством о праве собственности, сделайте скан и передайте копию тому, кто действовал бы за вас, если бы вы не смогли.
Сколько времени занимает продажа бангкокской квартиры?
Недели после того, как найден покупатель, — и неизвестное время до этого. Те части, которые можно запланировать, коротки. Когда покупатель и цена согласованы, несложная перепродажа обычно занимает до перехода права несколько недель: юридическое лицо кондоминиума выдаёт справку об отсутствии задолженности и, для иностранного покупателя, письмо об иностранной квоте; любая ипотека погашается в ту же встречу; Земельный департамент регистрирует переход права за один визит. Если вы не можете присутствовать, надлежаще оформленная доверенность позволит присутствовать за вас, и форма здесь имеет значение: некорректные доверенности регулярно становятся причиной сорвавшихся сделок.
Часть, которую нельзя запланировать, — это поиск покупателя. Сколько времени займёт продажа конкретной квартиры, зависит от дома, этажа, планировки, запрашиваемой цены и обстоятельств, которые никто заранее не публикует. У нас нет данных о сроках экспозиции, и мы не предложим вам цифру, замаскированную под диапазон.
Ещё одно правило о сроках стоит знать до того, как оно станет срочным. Если иностранный наследник получает квартиру по наследству и не отвечает условиям владения по статье 19 Закона о кондоминиумах, Закон требует произвести отчуждение квартиры в установленный срок — один год, — а не удерживать её. Это хороший повод убедиться, что человек, который будет наследовать, знает о существовании квартиры, о том, где лежат документы и кому звонить.
- Оригинал формы FET или кредитового авизо по первоначальной покупке
- Свидетельство о праве собственности и документы, удостоверяющие личность продавца
- Справка об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума
- Письмо об иностранной квоте, если покупатель — иностранец
- Порядок погашения ипотеки, если она зарегистрирована
- Доверенность установленной формы, если вы не можете присутствовать
- Письменное соглашение о том, кто какой из четырёх платежей несёт
Чего эта заметка вам не скажет
Этот блок есть в каждой заметке раздела. Это не оговорка, приписанная в конце, — это та часть, которая решает, можно ли доверять всему остальному.
- Эта заметка не говорит вам, за сколько будет продана ваша квартира, будет ли продажа прибыльной и сколько времени она займёт. У нас нет ни цен перепродажи, ни данных о состоявшихся сделках, ни статистики сроков экспозиции, ни исторических ценовых рядов ни по одному зданию на этом сайте: публикуемые нами цены — это текущие запрашиваемые цены застройщиков на непроданные квартиры.
- Ничто здесь не является рекомендацией о том, когда продавать или держать. Срок владения — личное финансовое решение, зависящее от обстоятельств, которых у нас нет и которые мы не уполномочены оценивать.
- Налоговые ставки, льготы и оценочные стоимости, от которых исчисляются платежи, меняются, и правительства периодически снижали регистрационные сборы на определённые периоды. Приведённые выше цифры — действующая система, а не расчёт стоимости. Точные платежи по конкретной сделке следует подтвердить в том офисе Земельного департамента, который будет её регистрировать.
- Расчёт удерживаемого налога для продавца-физического лица и выбор считать его окончательным — области, где арифметика и консультация действительно имеют значение. Это общая информация, а не налоговая консультация.
Источники
Поимённо названные акты и поимённо названные государственные органы, с датами. Там, где цифра взята не из них, а из наших собственных прайс-листов, в том же списке назван файл, по которому она посчитана.
- Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), статья 19 и статья 19-септемУсловия, на которых иностранец может владеть квартирой, включая требование ввезти средства из-за рубежа; и требование к наследнику, не отвечающему условиям владения, произвести отчуждение квартиры в течение одного года. Земельный департамент (dol.go.th).
- Земельный кодекс и тарифная сетка регистрационных сборов Земельного департаментаРегистрационный сбор 2 % от оценочной стоимости при регистрации перехода права на квартиру в кондоминиуме. Земельный департамент.
- Налоговый кодекс, пункты 48(4), 50(5) и 91/2; специальный налог на предпринимательскую деятельность в отношении недвижимого имуществаСпециальный налог на предпринимательскую деятельность 3,3 % с учётом муниципального налога при продаже в течение пяти лет с момента приобретения; гербовый сбор 0,5 %, когда специальный налог не применяется; удержание от оценочной стоимости с использованием стандартного вычета по сроку владения, которое продавец-физическое лицо вправе считать окончательным. Налоговый департамент (rd.go.th).
- Оценочные стоимости Департамента казначейства, текущий цикл пересмотра, действующий с 2023 годаОценка, от которой исчисляются регистрационный сбор и удерживаемый налог; она обычно ниже цены сделки и пересматривается по многолетнему циклу.
- Валютные правила Банка ТаиландаПеревод выручки от продажи за рубеж нерезидентом и подтверждение входящего перевода, которое банк захочет увидеть. Банк Таиланда (bot.or.th).
Эти материалы содержат общую информацию для иностранных покупателей и не являются инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Никакой арендный доход, заполняемость, доходность или прирост капитала не прогнозируются, не обещаются и не подразумеваются, и ни одна приведённая здесь цифра не проверена и не подтверждена компанией Suwanvara Property в качестве доходности. Цифры либо рассчитаны по имеющимся у нас прайс-листам застройщиков, либо отнесены к названному публичному источнику, либо введены вами. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои; получите тайскую налоговую и юридическую консультацию по вашей собственной ситуации.